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户籍改革,将催生一批“鬼城”

2014-05-25 14:04:41评论 财经

这个周末,有两条新闻跟楼市有关,值得高度关注。

第一条新闻来自广州的《新快报》,5月23日,“广东新型城镇化建设”专题座谈会召开,省公安厅有关负责人表示,广东将全面调整城市户口迁移政策。除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外,其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻、子女、老人投靠)均全面放开,随时办理。

此外,全面放宽本科以上学历毕业生入户。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生,均可在广东大中城市落户。还将逐步调整珠三角大中城市入户政策。除广州、深圳外,在珠三角其他城市有合法稳定职业满五年并有合法固定住所,参加社会保险达到三年的异地务工人员,可以迁入当地常住户口。

点评:在无锡宣布救市的时候,我写过一篇《中国城市开打人口争夺战》;南宁宣布救市的时候,我又写过一篇《中国城镇化必然失衡》。两篇文章的核心意思只有一个:随着大多数城市房地产市场进入饱和、过剩期,为了稳增长,各地都会出台救市政策。其核心,是争夺人口。而国家户籍制度改革的方向,也是推进城镇化。有了这个“合法外衣”,各地的人口争夺战将日趋激烈。

无锡通过降低落户条件,直接跟南京、扬州、苏州、常州争夺人口。南宁则携自治区首府的优势,跟北部湾经济区内的城市争夺人口。广东此次全面开放除广州、深圳之外各城市的落户条件,也带有极强的“争夺人口”的含义。

城市和城市之间,地区和地区之间,由于气候、环境、公共资源和工资水平的不同,对外来人口的吸引力是不同的。如果东南沿海这些中国最好的地方,都发力来吸引外来人口,那中西部三四五线小城,完全没有招架之功。

苏联解体后,俄罗斯实现了人口自由流动,乌拉尔山以东地区数百小城镇和上万村庄被废弃,沦为没有希望的鬼城。而首都莫斯科人口却强劲增长,2011年3月达到1151万人,占全国人口的8%。莫斯科当局估计,到2020年,全城人口可能会突破2200万人。俄罗斯面积几乎是中国的两倍,人口是我们的十分之一强,但莫斯科同样拥挤不堪,房价不输北京上海。

所以,如果中国真正实现了人口的自由迁徙、自由落户,全国涌现出来十多个莫斯科一样的超级城市,房价超贵,是可以肯定的事情。而中西部地区,大量的小城镇和村庄,将被废弃。那里的房子,只能卖废品价。如果地方太偏远,估计连拆掉卖废品的人都找不到,只能任由风吹雨打了。

其实这没有什么不好。中国山多,中西部很多地方的小镇、村庄都建在山上或山谷中,常常面临地震、泥石流的考验。人都迁出来,可以更好地保护环境,节约土地。

第二条新闻来自北京的《华夏时报》:住建部正兵分数路密集调研地方楼市,并将在5月24日向国务院高层汇报工作。一位参与深圳座谈会业内人士透露:“住建部官员直言,地方确有自主调控的权力,但并不等同于放松限购,有些该坚持的政策必须继续执行,放松限购可能会给市场传达错误的信号,即认为国家又要开始新一轮救市,中央不愿看到这样的舆论导向。”

点评:这条新闻反映了当前中央政府对房地产的矛盾心态,既担心市场走坏,又担心贸然救市引发中低收入阶层的反感。

在今年“两会”期间,时任住建部长的姜伟新透露了今年房地产调控的基本思路是“双向调控”。也就是对北、上、广、深等房价上涨压力犹存的城市,增加供应量,收紧限购政策;对于房价下跌压力巨大的三四线城市,以及部分二线城市,放松限购,甚至出台鼓励买房的政策。

但很显然,这还不是中央关于楼市的全部想法,我觉得至少还应该有以下内容:跟人民币汇率一样,中央希望看到房价有更大的波动空间,尤其是走出一个“下影线”,打击一下炒房者,同时给刚需族入市的机会。如果在房价刚刚开始下跌的时候,就沉不住气下猛药救市,那跟2008年有什么区别呢?而且真正想买房的人会意见很大,这样会失民心。

楼市需要向下波动,用降价激活成交量,但又不能跌幅太大,造成崩盘。所谓买涨不买跌,如果市场形成了一个更大的下跌预期,就会威胁到整体经济的平稳运行,这跟人民币汇率“需要下跌,但又不敢大跌”是一个道理。如何拿捏力度和时机,非常需要技巧。当然,前提是要对这个市场有充分的了解,包括真实的供应量,开发商、购房者、银行、地方政府各方的微妙心态等等。所以,此次住建部分数路调研是非常有必要的。

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