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绿城老板的“胜利”大逃亡

2014-05-19 22:32:50评论 财经

当今中国房地产市场上,王石、王健林、孙宏斌和宋卫平是最有个性的4个人。他们执掌的企业,在2013年中国房企销售额排行榜上分别是第一、第三、第十一和第十。

行百里者半九十。“自上学以来从没有当过第二名”的宋卫平,在房地产界最好成绩是在2009年因祸得福,当了一次第二名。近日,他怀着壮志未酬(超越万科)的遗憾,宣布淡出房地产,转让自己持有的“绿城中国”股权,转而鼓捣“绿城建设”去了。也就是说,他从房地产商变成了承建商。未来接手绿城中国的,将是有“孙大胆”之称的拼命三郎孙宏斌。

站在2014年房地产的拐点上,上述四个人:全球房地产老大王石,中国地产“首富”王健林,接棒绿城的孙宏斌以及淡出江湖的宋卫平,到底谁是成功者,谁是失败者?谁最潇洒,谁又会笑到最后?这个问题,恐怕不太好回答。

我想,宋卫平肯定不是这四个人中最失败的。虽然他现在卖绿城,是遇到了巨大的困难,事出无奈,短期看是失败的。但也许他反而能笑到最后,反而能获得保全。他至少将烫手的山芋卖出去了,即便按照目前市价8折计算,他跟太太持有的绿城中国股权,应该也能套现30亿人民币,而年长他4岁的大学同班同学、公司总裁寿柏年,则可以套现20亿元左右。

在一个充满暴利和权钱交易的行业中,能全身而退,需要大智慧、大技巧。那些比宋卫平更有名,或者更有钱(纸上富贵)的大佬们,即便想退,能退得出来吗?有些人,恐怕还要穿着“金玉其外、败絮其中”的皇帝新装,继续装下去。

只有潮水退去时,才知道谁在裸泳。房地产的高潮正在退去,如果宋卫平的股权成功被卖出,我们至少可以说,看呀,老宋是穿了内裤的,而且价值30亿元。至于那些跑路的,被抓的,肯定是赌得连内裤都没有了。

我在今年2月13日,写过一篇题为《2014:开发商的逃命年》的文章,在文章中我预言今年开发商一是要逃离三四线城市,二是逃离郊区,三是逃离高负债,四是逃向多元化,五是逃往海外(到国外开发物业)。2个多月看下来,基本上都在逐步得到应验。其实,宋卫平的绿城地产之所以要卖,就是因为负债率偏高,而且在浙江等泡沫重灾区出现大量存货。

其实宋卫平早就筹谋多元化,但招数算不上高明。在2013年年报里他提出,在传统住宅业务之外,要在将类似“诸暨绿城广场”这种“二三线城市“的综合体作为重点方向,此外是代建业务和养老地产。诸暨虽然名列全国百强县市前列,但也仅仅是一个县级市,被绿城当做二三线城市,有点搞笑。此外,城市综合体目前已经全面饱和,只有部分城市可能还有空间,当做发展重点显然值得怀疑。至于养老地产,近年来被不少房地产商看成是救命稻草,其实前景更值得怀疑。因为大量现成的房子都空置在哪里,还用你建新的吗?

至于代建业务,倒真的是一个发展方向。如果你研究过李嘉诚旗下的和记黄埔的年报,就会发现基建工程给公司带来了丰厚回报:欧洲的基建业务利润率是52%,亚洲、澳洲区的利润率超过40%。不过,准备转战这一市场的大地产商有的是,比如万科提出做城市综合配套服务商,也是这个意思。中国的事情就是这样,有利可图的地方,永远是大家一哄而上,然后再一哄而散。

传统的房地产业务就到了一哄而散的时候。未来像宋卫平这样退出的老板,会越来越多。在前20大房地产商中间,会出现更多的收购兼并。而比绿城块头更大,名头更响的大集团,出现猝死的可能性也非常大。所以,将来有地产恐龙轰然倒塌的时候,千万别惊讶。至于排名100名之外的小房地产商,未来基本上没有多少生存空间了,它们将成群消失,就像被放在烈日下的冰块一样。

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