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房企破产案件中购房者合同权利的处置

(2019-09-11 22:52:48)
标签:

房产

 

房企破产案件中购房者合同权利的处置

沈光平

许多破产房企的楼盘可能已烂尾数年无论房企走向破产清算还是破产重整,其最终目标仍应是完成项目建设。楼盘最终建成时,房价往往普遍上涨。破产管理人为最大限度保证债务人(房企)财产保值增值,通常会运用《企业破产法》第18条规定待履行合同解除权,解除与业主的购房合同,最大限度释放楼盘可售面积,提高房屋建成后利润空间。购房者则为利益受损焦虑不安。

购房者签订购房合同后,一般仅获得债法上的保护由于房屋属于特殊商品,存在一些条件补强,使其在取得房屋所有权之前的合理期待利益获得了物权性质的保护,抵制对抗管理人解除待履行合同,要求债务人继续履行合同交付房屋。另外一些合同则只能接受解除合同的现实,但也不能忽视债务人清偿退款的位序,充分维护自身利益

一、可以要求继续履行的合同

    一般地,具备以下条件的购房者可以选择要求继续履行合同,获得建成房屋。

(一)属于补偿安置房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”回迁户业主要求交付的房产应当不再属于债务人财产,因此对于签订了《房屋产权调换拆迁安置补偿协议》的业主的交付房屋请求权,应赋予最高优先级,在项目续建完工后,须向该部分回迁户业主优先履行交房义务。

(二)属于消费型购房的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》通过“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定确立了已支付全部或大部分价款的购房者在财产分配时的优先性。另外,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”也确立了消费型购房者在满足上述条件时,破产管理人不能再行使待履行合同解除权,项目续建完工后,购房者可要求继续交房。

(三)办理了不动产预告登记的《物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”确立了不动产预告登记制度购房者签订购房合同至取得房屋所有权之前的合理期待利益,因为无限接近物权而获得了物权性质的强制力保护,这种具有物权性质的期待权在房地产企业破产程序中应当作为管理人解除购房合同的限制。但是如果已办理预告登记的购房者主动与管理人解除购房合同,则意味着购房者主动放弃了对取得物权的期望,购房者请求返还购房款将很可能仅仅作为普通债权清偿。因此购房者购房应积极办理预告登记,遇房企破产时不要主动与管理人解除合同。另外,如果业主签订的《购房合同》被法院撤销或者认定无效,附随于合同的预售登记或者预告登记也将会被撤销,此时业主要求返还的购房款将被作为普通债权处理。

二、不可坚持要求履行的合同

对于不具备上述条件购房者可以这样来维护自身权利。

)支付了少量购房款或定金的此种情形下,开发商和购房者均未履行完毕购房合同,房屋所有权尚未发生转移,破产管理人可以通知解除合同。但依据《企业破产法司法解释(二)》第36条“买受人依法履行合同义务并依据本条第一款将买卖标的物交付出卖人管理人后,买受人已支付价款损失形成的债权作为共益债务清偿”的规定,解除购房合同后,管理人就解除合同后所欠购房者的购房款作为共益债务处理。对于因解除合同产生的违约金和利息,根据《破产法》第53条:“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”购房者因破产管理人解除合同而产生的损失仅能作普通债权处理,购房款利息同样作为普通债权受偿。

二)在开发商取得房屋预售许可证前,向开发商支付意向金、定金的根据《城市商品房预售管理办法》第6条:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,购房者在以起诉的方式认定该部分购房合同无效后,合同所涉退还的购房意向金、定金转为普通破产债权处理。


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