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青岛律师陈群
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房东是骗子,中介公司是否承担责任

(2013-06-09 10:38:39)

生活中,有时候会遇到这样的事情。通过中介公司租了或者买了一套房子。结果房东是个骗子,使得我们钱房两空。这种情况下,中介公司是否需要承担赔偿责任呢?

我们的回答是:中介公司未尽审查义务应承担相应的赔偿责任


 

先看一个案例:某区“时尚名苑”商铺由房地产开发有限公司开发建造,案外人张某以某房地产经纪有限公司的名义持伪造的商铺承包销售合同委托物业代理有限公司(以下简称“物业公司”)居间销售该商铺。2008年9月15日,李某经物业公司的居间与张某签订了上述1-2号商铺买卖定金协议,李某支付张某商铺定金及首付款1,200,000元。嗣后,李某发觉被骗即向张某催讨钱款。张某仅于2009年1月归还李某50,000元。2009年8月10日,某区人民法院判决认定张某犯合同诈骗罪,判处其有期徒刑十二年,并处罚金100,000元,剥夺政治权利三年,并判决其违法所得1,150,000元,责令退赔后发还李某。
李某与物业公司曾书面约定,物业公司居间商铺的佣金为19,750元,物业公司实际未收取。张某现在服刑,因未发现其有可执行财产,某区人民法院对发还李某1,150,000元,己(中止)结案处理。现李某诉至法院,请求判令物业公司赔偿李某经济损失1,150,000元。

判决结果:天原公司以345,000元为限对李某未获赔偿部分的损失承担30%的赔偿责任(法院认为房屋买卖涉及的标的额巨大,也存在较大的交易风险,当事人找中介公司提供居间服务,一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道,这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势,这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性,中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面,一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认,对房屋进行实地查看等。本案中,案外人张某持伪造的商铺销售合同委托天原公司销售,天原公司作为专业的房地产中介,对该合同的真实性未加必要的、谨慎的审查、核实,而是介绍给李某购买,其提供的错误信息无形中帮助张某扩大了诈骗范围,且导致李某受到难以弥补的经济损失,故天原公司对买房人李某遭受的经济损失负有不可推卸的责任,应承担相应的赔偿责任。)

 


 

评析意见:

一、居间法律关系中,居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务
        居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
      我国《合同法》第 425条仅规定了居间人的如实报告义务,并以“故意”为损害赔偿要件,从严格的法解释学来看,无法依据该条款推导出居间人的合理审查义务,但是,从应然角度而言,则有确立居间人合理审查义务的必要。首先,从居间合同的特征来看,居间人是以提供居间信息促成交易作为获取报酬的手段,如果仅仅要求居间人如实报告居间信息,就可轻易获得居间费,而将居间信息是否真实的风险完全转嫁于委托人,则有违基本的公平观念;其次,从权利义务相适应的市场交易原则来看,一般而言居间人应当具有与居间业务相关的专业背景和知识,具备了对居间信息进行合理审查的能力,要求居间人对居间信息进行必要的审查,并不会给居间人带来与其所获权利不相适应的义务。而相反,委托人则多数都不具备相关的专业背景和知识,如果要求委托人在支付了不菲的居间费后,还要自行承担审查相关信息的责任,则有失公允;再次,从市场交易与居间行业的发展来看,当下我国的居间行业还很不规范,特别是房屋交易中介行业,唯利是图的现象普遍存在,一旦否定了居间人的“合理审查义务”,则可能诱发整个居间行业的“道德危机”,导致居间人消极甚至故意不去审查居间信息的真实性,而是一味地以赚取居间费为目的无所顾忌地促成交易。这不仅不利于正常的市场交易,更会使“居间”这一行业走向末路穷途。 
      从居间人合理审查义务产生的源头来看,它是基于民法的公平原则和诚实信用原则。基于公平原则,合同相对人之间应当公平地确立各方的权利义务,如上文所言,居间人承担合理审查义务并不会造成权利义务的失衡,相反更加符合等价有偿的交易原则。基于诚实信用原则,当事人应当诚实守信地履行自己的义务。在居间合同中,居间人掌握着居间信息,并较之委托人具备更强的辨别信息真伪的能力,从正常的商业道德来看,委托人有理由相信居间人提供的信息至少具备表面的真实性,居间人亦应当对居间信息进行力所能及的审查;上升为法律的诚实信用原则则进一步将这种商业道德法律化,使其具备了强制性的效力。

       法院从居间人的义务出发,认定中介公司具有如实报告有关订立合同事项的义务,在居间过程中应作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。因中介公司未尽审查义务导致提供的消息虚假致使买受方受到经济损失的,中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。

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