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大瀚律师代理的房产纠纷案件二审改判违约金与赔偿损失不可同时适用

(2016-11-02 12:22:33)
标签:

大瀚律师事务所

李平律师

分类: 新闻资讯
    2016年10月31日,北京市第二中级人民法院以(2016)京02民终字第7799号民事判决书二审终审审结一起房屋买卖合同纠纷案件。二审改判撤销一审部分判决,该终审判决撤销一审判决对违约方同时适用违约金与赔偿损失的判项维护了上诉人的权益。
大瀚律师代理的房产纠纷案件二审改判违约金与赔偿损失不可同时适用

    原告安某某于2016年1月24日向被告马某某以1,820,000元的价格购买位于北京丰台区蒲方路某房屋一处。双方合同约定 “如甲方(出卖方)或乙方(买方)一方违约需承担总房款20%的违约金,甲乙双方任何一方如未按合同约定履行义务,导致本合同迟延履行或无法履行的,违约方应承担违约责任,并赔偿守约方的损失,甲方或乙方违反本合同第三条的约定,导致丙方链家房地产经纪公司(居间方)不能继续履行义务的,丙方不承担责任,且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用”。双方签订合同后,因被告协商要求提前支付全部购房款而原告不同意产生纠纷,被告马某某解除了本案的房屋买卖合同。
    原告安某某一审向北京市丰台区人民法院提起诉讼,安某某起诉称,因北京房价大幅度上涨被告马某某违约解除合同,要求人民法院判决马某某返还其定金50,000元,赔偿违约金364,000元,赔偿向链家公司支付的居间费50,640元等损失。2016年7月5日北京市丰台区人民法院以(2016)京0106民初7325号民事判决书判决解除合同,判决被告马某某返还定金,支付违约金200,000元,赔偿居间费50,640元等损失。
马某某不服一审判决书向北京市第二中级人民法院提起上诉并委托北京市大瀚律师事务所李平律师、王中民律师代理诉讼。代理律师提出一审代理人没有取得马某某本人同意,本案程序违法;同时本案适用法律错误,根据合同法违约金与赔偿损失不能同时适用,要求改判或发回重审。
     北京市第二中级人民法院由霍翠玲、王金龙、王佳法官组成合议庭进行了庭审。庭审后,马某某本人同意撤回程序违法的上诉意见。
    北京市第二中级人民法院经过合议庭合议,最终采纳了马某某代理人的观点,认为:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求予以增加,而当事人约定的违约金过高请求予以减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度等综合因素,根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中,一审判决既以违约金过高予以酌减,又认为酌减后的违约金不能弥补损失,加判马某某赔偿安某某损失不当… …因此,本院对一审判决马某某赔偿损失的判项,予以撤销。判决如下:
    … … 
    四、撤销北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初字7325号民事判决第四项、第六项、第七项;
    五、变更北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初字7325号民事判决第五项为:安某某和北京链家房地产经纪有限公司粉理房屋网签注销手续;
    六、驳回安某某其他诉讼请求;
    七、驳回马某某其他诉讼请求。
    本案上诉人的代理人北京市大瀚律师事务所主任、北京市律师协会房地产专业委员李平律师认为:本案中违约金与赔偿损失不能同时适用,违约方赔偿损失也仅以守约方的实际损失为原则,违约金与违约损害赔偿是一致的,在违约行为造成对方损害时,适用违约金的主要目的是赔偿损失。故违约金与损害赔偿金是不能同时主张的,本案中一审法院既判决支持了安某某的违约金,同时也以实际损失为基础调低了违约金,再判决支持安某某实际损失属于适用法律错误,理应纠正。
 
      相关法条:
    《中华人民共和国合同法》
    第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
    第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
    经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
    第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
    约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
    当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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