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李平律师:委托购房中所购屋产权归委托人所有

(2016-07-31 18:35:24)
标签:

李平律师

大瀚律师事务所

分类: 案例研究
律师提示
       委托他人购房,未经委托人同意,受托人私自将委托购买的房屋登记在他人名下的,房屋所有权仍归委托人所有。

案情简介[北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第2329号民事判决书, 北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第5023号民事判决书。]:
               ---黎某晶与薛某丰所有权确认纠纷案
       黎某晶与薛某丰于1990年相识,1992年,黎某晶口头委托薛某丰购买北京市朝阳区安慧里二区304号房屋(以下简称304号房屋),并支付相关购房款。1993年,薛某丰将购房手续原始单据均交付黎某晶。购房后,黎某晶便入住304号房屋至2005年出国。黎某晶出国前,委托薛某丰将304号房屋出租,双方一起去房屋中介机构办理出租手续,并以薛某丰名义办理银行卡用于收取租金。薛某丰将卡交付给黎某晶并让其查收租金。2008年黎某晶回京取款时,得知该卡已经销户。后经查询得知,薛某丰在未通知黎某晶的情况下,擅自于2010年4月将304号房屋所有权办理至其名下。
       现黎某晶起诉称:薛某丰的行为侵犯了我对于304号房屋的所有权。故诉至法院要求确认304号房屋归我所有,薛某丰协助我办理房屋转移登记手续,将304房屋转移登记至我名下。
        薛某丰辩称:不同意黎某晶的诉讼请求。304号房屋是我按照相关房改房政策,折合本人及妻子工龄以成本价购买。304号房屋原所有权属于文化部艺术局,1992年没有房改政策,个人不可能购买单位房产。购买央产房是国家机关工作人员的福利,黎某晶不具备购买房屋条件,即便有委托,该委托也是无效的。我与文化部于2005年签订房屋购买协议,并于2010年4月支付购房款,现房屋登记于我名下,我系合法所有权人,不同意黎某晶的诉讼请求。

法院判决
       法院经审理认为,双方签订的委托购房合同有效,故判决位于北京市朝阳区安慧里二区304号房屋归黎某晶所有,薛某丰于判决生效之日起十五日内协助黎某晶办理房屋转移登记手续,将上述房屋转移登记至黎某晶名下。

案件评析:
       委托购房中需要注意的问题有:(1)要明确委托事项,即委托人委托受托人购买何处房屋,多少平方米,每平方米的价格区间等。(2)要明确委托费用。包括受托人的报酬和受托人在办理委托事务时所支出的费用,以及费用的支付方式和期间。(3)要明确双方的权利义务。受托人应当维护委托人的权益,不得弄虚作假,损害委托人的合法权益;委托人应当按时支付委托费用等。
       本案中,黎某晶主张系304号房屋实际所有权人,据其提交房屋产权说明及信件内容反映,薛某丰自认304号房屋由黎某晶出资购买,并确认房屋归属于黎某晶所有。

法条链接:
《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十九条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;因情况紧急,难以和委托人取得联系的,受托人应当妥善处理委托事务,但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零二条 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

        文章来源:节选《房产纠纷案例大全》北京市大瀚律师事务所编著 李平律师主编

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