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被抛弃的“房价收入比”

2013-09-13 23:09:06评论 房地产 财经

仍然有人在拿房价收入比说事,近日有机构发布“全国35个大中城市房价收入排行榜”。事实上,针对该指标的批评已经不计其数,诸如在计算方法上以平均数替代中位数的谬误,中国居民真实收入数据的缺漏,选取一手商品房、忽略规模庞大的二手房和各类保障性住房等等……不论从哪个角度,中国的房价收入比都很难站住脚。

现在的问题是,即便在收入与房价的数据处理上能够做到更“科学”,这个指标都不适合继续拿来衡量市场风险,抑或机遇。市场的结构调整正在打开,未来一段时期,房地产市场的区域性和结构性差异将被拉大,基于房价收入比的分析逻辑会越发苍白无力。

我们将会看到,房地产市场的能量在空间分布上出现明显变化,一二线城市的房地产市场将继续上行,但三四线及以下小城镇,尤其是中西部地区的中小城市,将出现较大的市场收缩压力。其中的理由,笔者在相关文章中已有阐述,归根结底是人口流动格局的调整,区域性核心城市会成为新的人口集聚地,吸纳周边小城市的人口,由此导致这些一二线城市房价会继续上涨,周围临近的小城市房地产市场则面临回调压力。

从三四线房地产市场撤出的资金,将重新回流一二线城市,刺激一二线城市的房价出现更大上涨。但短期内,一二线城市的居民家庭收入却不大可能出现增长亮点,更不用说与房地产投资资金的回流保持相当的节奏。最终很可能出现的结果就是,一二线城市房价上涨速度迅速超过收入增速,当地房价与居民家庭收入的比值甚至会创下新高。

不过,这是不是意味着,这些一二线城市的房产市场将会面临前所未有的泡沫风险?这层推导没有足够的说服力,关键还要看这些城市的市场需求,既包括因人口持续流入产生的居住性需求,也包括那些继续以房产作为财富保值增值载体的投资需求,毕竟国内能够对抗货币贬值的投资渠道还非常有限。

同样,我们也无法依据房价收入比,得出三四线城市居民购房压力将会减轻的结论。部分三四线城市现有的房价早已超出了当地真实需求,这在很大程度上与2010年限购政策有关。当时一些大城市率先被限购,被挤出的投资资金急切寻找新的投资对象,三四线城市房地产市场很快被热炒。目前看来,这些城市房价的总体水平已经被拉得很高,就算我们有办法拿到当地房价的中位数,这个中位数与居民的真实购买力也几乎没有任何关系。未来一段时期,部分三四线城市房价有回调的可能,但崩盘式下跌的概率不大,这些城市的房价收入比或许会下降,但与民众真实的购房压力比起来,其幅度仍然非常有限。

其实话说回来,房价收入比是个宏观概念,对微观个体的购房行为并没有多大的指导意义,最终要看的还是自己的囊中实力。站在购房者的角度,真正有价值的参考指标,是自己的支付能力。那些收入增长较快的年轻购房群体,支付能力处于上升期,而收入水平进入平稳期的购房者,对自己的支付能力则需谨慎预期,一切取决于个人情况。毕竟,买不买房是自己的事,没有太多必要被各种平均数指标干扰。在房地产领域“被平均”的尴尬局面,难道还少吗?

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