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美国房地产税越高的地方,学区越好,房子越好卖?

(2018-12-22 10:02:48)
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房产

美国房地产税越高的地方,学区越好,房子越好卖?

房产税在中国是个新鲜事物,很多私家住房持有者,特别是炒房客,对此给予了最高级别的关注。中国房产税是根据房子价格乘以税率得来的,属于国家征税。


但房产税在美国并不是个新鲜事,移民从踏上美国国土的那天起,就会面对各种税赋,房产税也不例外。


在美国,个人相关的税赋太多了,个人所得税、印花税、房地产税、遗产税、烟酒税、城市税等等,今天我们重点谈谈房地产税。美国房子和土地是连在一起的,个人拥有土地所有权,两者合并征税,称为房地产税。


美国的房地产税属于地方税种,是地方政府的主要收入来源之一。美国各种税收用途都很明确,房地产税主要用于地方的学校、公共设施和警察服务。房地产税不是单纯的如何缴税的问题,税率也不是一刀切。


学区越好,房地产税越高

美国的房地产税体现了学区的好坏,基本原则是学区越好,房地产税越高。做父母的,为了孩子的前途,往往会选择好学区买房。


这里体现了一个原则,好学区房地产税高,往往房子也贵。学生的父母大多为高知家庭,在公司都是高级白领(或称金领),属于美国中上层的中产阶级,收入高,买的起好房子。


好学区因为房地产税高,所在的区域地方税(比如城市税、郡县税等)就低,甚至是“0”。


有的区域,为了提高学校的质量,故意抬高房地产税。这样,收入低的家庭就会买不起房子,或者被迫搬走。留下来的都是经济良好家庭,学生质量好,家长重视教育,学校有钱建设、买得起先进设备,自然就可以越办越好。


在美国中小学老师的工资是公开的,而且由政府提议、民众选举决定,没有一个学校可以乱涨工资。校长等高级管理人员的收支严格受民众监控,他们每年的纳税需要公布于众。


房地产税越高的地区,教师工资越高,自然教育水平也越高,就越能吸引收入高的家庭入住,形成一个良性循环(笔者女儿的中学老师工资,比一个中型制造业的财务总监都高)。


各个地方的房地产税不是单一由政府决定的


地方政府提出房地产税征收方案提议,要经过所征收地区的居民联合投票通过之后才可以生效。


美国经常出现某个地区的议员要求修改房地产税,当地居民第一考虑就是是否会影响学校的质量。如果是,居民不会为了节省一点税钱就同意降低房地产税。相反,同意提高房地产税的案例远远大于同意降低的案例。


伴随着房地产税的提高,城市税或者郡县税往往会降低。如果房地产税高,学校好,不仅子女教育好,房子还好卖,居民个人收益大。如果城市税降低了,政府经营是否受到影响,那是市长或者郡长的事,他需要想办法引进企业来增加企业纳税。所以,美国的居民是很会算账的。


移民一定要注意,如果你是绿卡持有者,你一样拥有参与地方房地产税率决定的投票权。这个和你每天的生活息息相关,一定不要忽略此项权力。

房地产税高的地方,警察服务特别好


房地产税高的区域,每天警察都会开着车巡逻。


如果你全家要出远门,大可放心的把钥匙交给警察署,警察会每天定点到你家看一下有无状况。


如果赶上暴雨多的天气,警察会每天去家里巡视一遍,可以有效的预防房屋积水问题(美国的别墅都有地下室,很多地下室都有通道直接通地面,并且都有多个窗口开在地平线上,如果连续暴雨没有人处理,地下室容易积水)。



城市建设特别好

一般来说,美国房地产税越高的地方,城市建设会越好。这一点,主要体现在几个方面:

1.高速公路的建设:行驶在高速公路上,如果路边有阻挡板或墙(用于隔离噪音),肯定那一边的区域房地产税高,有钱修建公共设施。


2.公共停车场的建设:地方多,停车位大,价格低或者免费。


3.排水系统更新快。


4.公共公园多(美国公共公园必须免费)。


5.是否允许建设新高架或者机场等公共设施,有优先发言权(笔者所在城市富裕,结果机场就建到城市外围了)。


有一点和中国不同,美国的公交系统和房地产税不成正比。往往是越穷的地方公交系统越发达,富人区都严禁建设公交系统。


新移民记得参加公共设施建设选举,这关系到你的房产增值和日常生活的舒适度。有绿卡就可以参加选举,有的城市只要在那里居住就有选举权。只有联邦政府相关的选举,必须是公民才可以参加。


笔者家庭就很认真对待公共设施建设,之前县里面的图书馆扩建我们积极参与投票,最后同意票获胜,图书馆扩建,带动了教育水平更上一层楼,房价也跟着上涨。


房地产税可以抵扣个人所得税

按照美国统计局的数据,美国平均每年征收140亿美金的房地产税,每个家庭每年平均房地产税支出为2,197美金。不要被数字表面吓到,140亿美金包括个人缴纳和商业缴纳,大部分来源于商业缴纳,而且房地产税可以用于抵扣所得税收入。


美国的个人所得税征收原则是鼓励消费,有很多免税项目,房地产税和买房贷款需要支付的每月利息都可以用来抵扣个人所得税,因此美国人基本上都是一工作就买房子,只要付得起首付。


在美国租房不用支付房地产税,房东早就把这部分钱包含在租金里面了。作为房客,租金不能抵扣个人所得税。作为房东,房地产税可以冲抵房租收入少缴税。


房地产税高的地区,房子反而好卖


美国人的观念不同,房地产税高的地区,房子反而好卖,因为必然和两件事挂钩:好学区和低城市税率。没有一个中介向你推荐房子的时候,会拿房地产税低作为一个卖点。


美国房地产税差距很大,以下是2018年美国50个州和直辖特区的房地产税数据。

   

 

*$184,700 is the median home value in the U.S. as of 2016, the year of the most recent available data(美国2016年中间值房价为18.47万美金,这是美国最近可以公布的数据)。


房子是我们每个人日常生活离不开的,房地产税是美国新移民必须要面对和学习的,而房地产税背后的意义更是需要去了解和掌握的。

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