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美国商业地产简介

(2018-11-21 02:51:04)
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房产

美国商业地产简介


在这一部分,主要针对多家庭楼宇(Mutifamily)来进行展开介绍,多家庭楼宇一般指的是租住型的公寓,同时作为公寓的投资人,会有投资人在特定的时间内向租住者收取一定的房租。


商业地产的种类

Ø 另类投资(Alternativeinvestment)是指对非传统投资标的(股票、债券等)进行的投资行为,由于其相对复杂的投资结构与较少的限制法规,另类投资资产的持有者一般为大型机构、高净值人群等,是一个高风险高收益的投资。其中包含但不限于私募基金、风险投资基金、对冲基金、房地产、大宗商品及衍生品交易等。


另类投资的优势:相对于传统商品,另类投资和市场的相关度比较低,代表着在市场行情不太好的情况下,投资者依然可以取得一些回报。传统标的的投资方式是重策略、轻执行,但是另类投资主要是一个重执行,轻策略的投资方式。


Ø 多家庭楼宇(Mutifamily

每个月交一定房租,才能获得入住的权利,但是要和住宅房地产进行区分:商业地产带来了现金流,住宅地产不带来现金流;在一个公寓中,住户超过如果5户以上一般被归于商业地产;商业地产的一般持有者为投资机构,住宅房地产的一般持有者为个人。


  • 零售(Retail

  • 酒店(Hospitality

  • 写字楼(Office

  • 仓储(Storage/Warehouse)

  • 其他包括但不限于:健康护理设施、养老福利设施、产业设施、农场等


一般来说酒店回报率比较高,但是投资的风险也比较高(Airbnb就是共享经济产物下的新型酒店)。写字楼这个方向的商业地产营销这几年也开始有很多的革新,美国有一个公司是WeWork,和在民宿领域的Airbnb公司一样,他们都是网络时代共享经济的产物,WeWork公司就在美国曼哈顿谷歌公司的对面,他们的营销理念就是给投资者建好一个办公场所,但是和传统的办公楼不一样,公司进驻写字楼办公的时候只能租住其中的一个部分,不像传统的写字楼需要租住整个楼层。仓储例如亚马逊公司,他们以一种仓储的形式在存放货物,需要支付租住费用,这也算是商业地产的一个部分。


商业地产主要的市场参与者

Ø 借款人(Borrower

房地产投资的发起人,寻找优质标的进行投资,比如说一个公司想要投资,但是自己没有这么多钱,所以一定会找融资渠道来融资加杠杆。

Ø 贷款人(Lender

主要是服务者,对借款人进行一些咨询,比如说世邦魏理仕。

Ø 担保人/证券发行人(Guarantor/MBS Issuer

通过金融工具将贷款转变为房贷抵押债券并进行一级市场分发,比如说房利美会把一些贷款进行打包,做成ABS向市场进行分销。

Ø 投资人(Investor

房贷的终极借出者,买入ABS,进行间接的投资进行盈利,例如富达投资、中投等。


多家庭楼宇市场简介


融资渠道分类

从图中我们可以看出,Fannie MaeFreddie Mac在市场上占据了大部分份额,Ginnie Mae是美国政府支持的企业,但是和两房具有着不同的信用利差。就目前来说,许多生命保险公司也在进行多家庭楼宇的投资,作为两房,现在也是面临着许多保险公司的竞争压力,包括很多的大型基金也会在自己的账户上面放一些房地产投资来增加自己的收益。

 

重点介绍Counduits——在2008年之后逐渐消失,它指的是金融机构将很多的资产进行借款整合以后,再根据不同贷款的风险卖出去,风险越低的卖的价格越高,但是在金融危机时期,当大规模违约发生时,就算是信用评级较高的债券也不能独善其身。为什么会选择做Counduits?主要还是风险的选择方式决定的,在风险比较高的投资方式中,除了Counduits,其他的都没有很好的融资渠道,所以很多机构选择做Counduits


多家庭楼宇投资者的主要分类

Ø 机构投资者——房地产私募基金

Ø 个人投资者(Mom and Pop Shops)——家庭商铺,融资的金额总额相对较低,但是利率会高一点。



商业地产投资流程及资产证券化简介


商业地产的投资指标和流程


*主要指标

  A.偿债备付率——Debt Service Coverage Ratio(DSCR)

 

=NOI / Payment

=净收入/净支出

B.贷款价值比——Loan to Value Ratio (LTV)

=Unpaid Balance/ Property Value

=未偿还贷款/资产总额

C.资本化比率——CapitalizationRate (Cap Rate)

= NOI / Property Value

=净收入/资产总额


为什么要看这三个指标,里面是有一定的商业逻辑在的:偿债备付率表示了投资者对投资标的本身的偿付率;贷款价值比是指出现了违约之后有多大的可能性收回;资本化比率表示投资的总收益率是多少。


注意:资本化比率并不能认为越高越好,例如在小城市,资本化比率越高,这个时候代表了房屋的价值在下降,但是在越大的城市因为房屋的价值比较高,所以资本化率比较低,比如说北京、上海等。


流程示意

借款人——贷款人——担保人——投资人

商业地产的主流投资策略

  • 核心投资(Core):风险最小,收益也最小的投资方式,两房进行的投资一般是核心投资和核心加投资。在金融危机之前,两房可以在价值增加投资这个版块进行投资,但是后来根据美国住房金融局的规定,现在只能做核心加投资与核心投资。

  • 核心加投资(Core – Plus

  • 价值增加投资(Value – Added

  • 机会投资(Opportunistic

  • 其他:不良房产(Distressed)、房产开发(Development


商业地产如何进行资产证券化

Ø机构抵押贷款支持证券

Agency Mortgage Backed Securities

Fannie MaeDUS(Delegated Underwriting & Servicing)

Freddie Mac K- Series

一旦出现信用违约的时候,两房会保证投资人的收益,但是将来的投资收益就没有办法获得了,其实资产证券化从某种程度上来说也是一个保险的功能,把很多的商业贷款集中到一起,进行分级之后打包卖出。


Ø房地产抵押贷款投资渠道信托

REMIC——Real estate mortgage investment Counduits

整个过程和结构比较简单,方便风险管理和投资人的选择。


Ø房地产投资信托

Real Estate Investment Trust

这种投资方式主要是一个给股权增加流动性的过程,选择和libor利率相挂钩的利率进行投资,本质上这是一个变通的数量,但利率的标准是固定的,相当于这部分基础资产在发起人的账面上终止确认出表。


Ø房地产私募

Real Estate Private Equity

他们大多数是大私募基金公司的分支,更倾向于用风险比较高的投资方式。



两房在美国商业地产中的作用和影响

 

房利美/房地美

房利美:1938年罗斯福上台之后提出新政,旨在为投资人开发一个交易平台;1968年成为了公开交易公司;2008年金融危机的时候,公司遭受了巨大损失,之后由联邦住房金融局进行托管。


房利美的组织结构

Ø 个人住房:为个人住房市场提供融资和借贷服务,是私有住房的核心融资渠道。

Ø 多家庭楼宇:为多种多家庭楼宇提供融资解决方案,包括学生公寓、清洁公寓、老人公寓等等。

Ø 资本市场:为资本市场提供流动性,负责相关证券的发行与风险对冲。

Ø 企业风险管理:提供市场风险,模型风险等相关研究。


房利美的主要商业模型:DUS项目

Ø 第一步:借款人向贷款人寻求融资渠道(资本需求)

Ø 第二步:借款人向房利美提交融资申请(贷款发起)

Ø 第三步:通过对借款人的风险分析,房利美决定是否通过房贷申请。(资产打包并发行)



商业地产投资实例解析


商业地产贷款流程解析——Stuyvesant Town-Peter Cooper Village

最初房屋的买入价值在53亿元左右,当时铁狮门做出的投资收入的假设是实现翻三倍的收益,完全的摆脱房屋廉租的性质,但后来发现并不如此,最后只能以54亿元卖出,整个过程中赔了许多钱。黑石介入之后,改变了投资收入的前提假设,他们并不期望投资收入能够翻三倍,只要能够将小区里面的部分房屋性质进行改变,用一部分作为廉租房,另外的部分不作为廉租房向市场进行租售,同时也得益于美国的租房市场在变好,最终获得27亿元的融资。


商业地产风险分析

Ø违约风险(Default Risk)

Ø预付风险(PrepaymentRisk)

我们在考虑贷款的风险中,最主要的就是违约风险和预付风险,并且两者具有相互依存的关系,一旦贷款违约了,则不可能进行预付;反过来讲,如果你提前把贷款预付了,则违约风险也会降低,怎样将两种风险放在一个动态的模型中,最后得出来我们需要多少的费用去进行抵押,才能保证我们在概率上是不受损失的,这也是对房贷风险进行建模的核心因素。

Ø利率风险(Interest Risk)

再投资的时候,假设我们采用了一个可变利率,但是因为现在的利率是在上涨的,这个时候投资者需要进行一个选择,是提前购买一个利率保险还是说进行不投资了,这都是需要考虑的重点问题。

Ø再投资风险(Re-investmentRisk)

贷款在到期之后,投资者是否选择继续投资,如果继续投资,是否能拿到一个较好的收益率,如果不对这项产品再进行投资,则投资者需要考虑另外投资项目是否为低风险且收益率有一定的保障。通常我们和投资人聊天的时候,这四种风险都是需要考虑的,前两个主要需要担保机构需要考虑,后两个主要需要投资人考虑。



答疑

会计和保险行业未来的发展?

导师认为,对这两个行业如果是偏底层(机械性重复)的人,这两年受到的冲击将会非常大,包括四大会计师事务所等都可能被取代,但是比较高端的会计审计如果对现金流有一个深入的了解,对财务分析审计以及公司金融形成了自己的核心竞争力,就不会轻易被取代。


金融咨询和理财管理?

低端的一些理财管理都已经被取代了,这一块被取代的可能性也非常大。


未来IT行业的发展前景?

在未来几年这个行业的发展是不错的,但如果只是做基础代码的实现的话,这个部分也是很容易被取代的。


未来中国商业地产的发展趋势?

目前在中国做个人地产的许多公司都做的很不错,现在主要是港资和台资做商业地产做的比较好,大陆的商业地产行业还未发力,但未来的发展前景还是有的,其实房地产有很多都存在着政府的行为,政府的行为会对市场有一定的冲击,同时房地产投资作为一个金融产品,相对其他的金融产品,它对整个的市场是有一个滞后性的。




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