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房地产基础知识(精简版)

(2018-11-03 05:45:31)
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房产

房地产基础知识(精简版)

一、房地产业简介

1.房地产是房产和地产的总称,房地产也称不动产。是指土地,或地上建筑物、构筑物或其他其他不可分割的物质及权力构成的财产。

2.房地产市场的划分:

1) 一级市场:指政府用地出让给企业方、开发商的关系;

2) 二级市场:指企业方、开发商向购买方转让的一手商品房;

3) 三级市场:指购买二手商品房的行为关系。

3.房地产业的主要内容:

1) 土地开发和再开发;

2) 房屋开发和建设;

3) 地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押;

4) 房地产经营,包括房产(含土地使用权)买卖、租凭、抵押;

5) 房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等;

6) 房地产物业管理服务,包括家居房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等;

7) 房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

5.房地产的主要类型:

1)居住房地产:住宅、公寓、别墅等;

2)商业房地产:商场、购物中心、超市、批发市场;

3)办公房地产:商务办公楼、写字楼、政府办公楼等;

4)旅馆房地产:饭店、酒店、宾馆、度假村、招待所、旅店等;

5)餐饮房地产:酒楼、餐馆、快餐店等;

6)娱乐房地产:娱乐城、俱乐部、康乐中心、夜总会、影剧院等;

7)农业房地产:农地、农场、牧场、果园等;

8)工业房地产:工业厂房、仓库等;

9)特殊房地产:车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等;

10)综合房地产:有两种或两种以上用途的房地产。

6.土地使用权出让年限的规定:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地50年。另外,加油站、加气站用地为20年。

7. 房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办?

房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。

二、住房分类

(一)按建筑结构分

砖木结构:房屋的墙、柱采用砖砌筑,楼层、木架采用木料制作。砖木结构起承重作用的是砖墙及木制作构件。这种结构的住宅空间分隔较方便,自重较轻,施工工艺简单,材料也单一,但耐用年限短,设备不完备,而且占地多。

砖混结构:青砖、红砖加混凝土结构,以砖墙或砌块为房屋的主要承重构件,楼板搁于墙上。常用于居住、办公等6层以下的建筑及中小型工业建筑。

框架结构:柱、梁。以梁、柱组成的框架为房屋的主要承重构件,楼板搁于梁上。常用于办公楼、旅馆等类建筑

框剪结构:柱、梁、墙。在框架结构平面中的适当部位,设置钢筋混凝土剪力墙,或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙,便形成框架──剪力墙的结构形式。常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高建筑。

钢结构:成本高,专用性建筑(全钢结构)。房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层房屋等。在上海、北京等大都市里,越来越多的标志性建筑使用钢结构。钢结构整体性强、跨度大,刚度、强度、韧度都高,寿命最长。钢结构的建筑成本最高。

(二)按建筑高度分

按建筑高度划分,房屋可分为低层房屋、多层房屋、小高层、高层、超高层房屋。

1、低层:10米以下,1~3层的建筑

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1─3层建筑物,如平房、别墅等。低层房屋般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以亲切安宁、有天有地的感觉,它舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别在寸土寸金的城市难以广泛开发。

2、多层:10米以上,24米以下,4~7层的建筑,多为砖混结构,多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物,多层房屋一般为4─7层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

3、高层:高层房屋是指高于24米的建筑。7层以上(可含8层)的建筑体,一般可分为小高层、高和超高层。

小高层:8~12层,人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高、污染程度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地的利用率提高,土地成本相对下降,很受房地产开发商的青睐。所以,近年来中心城区小高层如雨后春笋,越来越多。

高层:13层以上,30层以下,总高100米以下,指13层以上、30层以下的建筑体,因为建筑结构和建筑形态,(点状层多)的局限,房型设计难度大,要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区,高层有它的优势,对开发商来说,单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说,视野开阔,景观系数高,尘土、噪声、光线污染也少,建筑结构强度高,整体性强。但高层房屋也有明显的缺点:结构工艺比较复杂,材料性能要求高,自重大,对基础要求高,施工难度较大,建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大,得房率低;如果电梯质量不可靠,物业管理不正常,就很令人担心。

超高层:30层以上,总高超过100米,指超过100米,30层以上的建筑体。超高层房屋楼面地价最低,但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉,可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。

(三)按工程进度分

按建筑施工进度划分,可把房屋分为期房和现房

期房:在建未完工,以取得“预售证”但还未取得“大产权”的房屋,习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括:建筑工程、调和安装工程及内外装修工程结束,能过竣工验收;达到“七通一平”:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房,也就是说,即使通过了竣工验收,达到了“七通一平”,甚至是取得了新建住宅交付使用许可证,只要还未办理房地产初始登记手续,未取得房地权证,就是期房中。发展商出售期房称为预售,购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

现房: 通过竣工验收,可交付使用,取得房地产权证的房屋,指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行产权登记,取得房地产权证。购买现房签订的是房屋出售合同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得房地产权证。

(四)按权利状态分

无论在什么地方,房屋作为人们投资建造的成果都应有其合法的拥有者──所有权人。由于历史和体制方面的原因,现在房地产市场中流通的房屋存在着产权房和使用权房之分。

产权房:所谓产权房,是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权,对该房屋占有范围内的土地拥有使用权,产权人对这两项利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式处置自己的房地产权利。

使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房(廉租房)。该房屋的产权属于国家或集体。随着住房制度改革的深入,有些居民把房屋产权从国家或集体那里买过来,市场上称这种房屋为“已售公房”,实际上它们已成为居民的私有房屋。产权和使用权房的权利内容不同,使用价值、投资价值不同,交易价格当然也不会一样。同时,产权房和使用权房的交易对象、交易程序、主管部门、涉及税费都有很大差异。

经济适用房:经济适用房是指以成本价(利润控制在3%以内)向中低收入家庭、住房困难家庭出售的住房。高收入家庭、人均居住面积超过9平方米的家庭不可购买经济适用房。经济适用房的建设用地通过行政划拨方式取得,其建设审批程序与一般商品房不同,其出售价格须经主管部门核准。经审查符合购房条件的本市居民方可购买经济适用房,购房人取得房屋产权5年后方可转让所购房产,在补缴土地使用权出让金或所含土地收益及按规定缴纳各种税费后,收入归个人所有。

三、建筑术语

公寓:是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

纯办公楼:是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

商场:是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

综合楼:是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

毛坯房(清水房):是指交房时,地面、墙面水泥裸露,厨卫不含洁具、灶具,只预留管道接口,买家入住前需要自己装修。地面:水泥沙浆找平;天花、墙面:水泥沙浆清光。

初装修房:一般在毛坯房单价基础上增加200-300元每平方的简单装修。缺点:无法满足不同客户的个性化装修需求。

精装修房:交房时已进行五万元以上标准的精致装修。缺点:无法满足不同客户的个性化装修需求。

错层住宅:错层强调一套住宅地面不处于同一标高,但房间的层高是相同的;错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上,如客厅、餐厅、厨房等;私密性较强的房间处于同一个平面,如卧室、书房等,两个部分之间通过台阶联系。

平层住宅:一个单位内仅有一个平层,所有标高均相同(厨房、卫生间、阳台除外)

复式住宅:复住宅看起来也是两层,是“楼中楼”,它是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用,上层供休息、储藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯。中间楼板也即上层的地板。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。

跃层式住宅:是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好,布局紧凑,功能分明,只是户内楼梯占去一定使用面积,上下两层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散。

住宅平面分类形式:

点式:一般是高层,以电梯为中心,围绕着很多户型,朝北、朝南、朝东、朝西的都有,所以有部户型型终年不见太阳,俗称桶子楼。

板式:一般是多层和小高层,每户的朝向都一样,有很多单元组成,每个单元有单独的楼梯,每户都并列排列的,户型通透,通风采光好,得房率也较高,俗称条形楼。也称塔楼。

生地:指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地等;

毛地:有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋土地。

熟地:有完善的城市建设的土地,水通、路通、电通、场地平整(三通一平)

现房:有土地使用证,地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,并可办理产权证,可能是新的,也可是旧的。

七通一平:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

定金:只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。(客户违约不予退还预交钱款)

订金:只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签订合同的情况下,无法得到双倍的返还。(可以退还预交款)

住宅的开间:就是住宅的宽度。

住宅的进深:就是指住宅的实际长度。

住宅的层高:是指下层地板面到上层楼层地板面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

住宅的净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

居住小区总用地:是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

住宅总用地:指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

公建总用地:指小区内部公共建筑占地面积的总和。

容积率=总建面÷总占地 / 总建筑面积与总占地面积的比值,以绝对数表示。

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

多层的容积率一般为3;

高层的容积率一般为4~5;

超高层的楼房大于7,甚至更高;

别墅标准容积率是0.45。绿化率高别墅多的社区,容积率是0.3左右。

楼间距:楼与楼之间的距离

建筑密度=基地面积之总和÷总占地 / 即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。以相对数表示。

绿地率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。(1公顷=10000平方米=15亩 1亩=666.66平方米)

绿化率=绿地面积÷总建面 / 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

销售率:指售出的户数占可销的总户数的比例。

得房率:套内÷建面 / 指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。目前,标准的得房率,多层住宅85%,高层住宅为72%,办公楼55%。

公共维修基金:公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房时交纳,比例为购房款的2%。商1 / 住2

契税:3~5% / 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

房屋的基底面积:指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。(指建筑物首层的建筑面积)

分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

公摊系数=公摊÷套内 / 建面÷套内-1 / 公用面积÷非公用面积(每平方米的使用面积要分摊多少公用面积)

公摊率=公摊÷建面

销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内面积=建面÷(1+公摊系数)

五证:建设用地规划许可证

国有土地使用证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

商品房销售(预售)许可证 / 总投资超30%或主体4层

两书:住宅质量保证书

住宅使用说明书

一表:竣工验收备案证(表)或竣工合格证

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