消费与制度经济学分析
 

        山寨车跟超豪华品牌汽车的区别，关键在于内涵，而房地产也一样。中国表面上似乎是房地产，但实质上并没有房地产的内涵。中国的“房价气球”在表面的高房价下，房地产内涵是“吹出来”的毫无价值的“空气”。而如果能够透过“房价”的表面，对房地产的内涵进行系统分析思考，就可以看出中国“山寨房地产”和“房价气球”的实质。那么，如何辨别“山寨”房地产，识别“房价气球”呢？主要分为两个层面的问题：1、房地产问题；2、城市建设问题。在房地产层面，可以通过三个方面分析“房价气球”：A. 地产产权；B.个人收入； C.房屋质量；在城市建设层面，也可以通过三个方面分析：A. 城市规划质量； B.城市建设质量； C.可持续运营。
　　
　　1、 房地产问题： “山寨房地产”是一个系统话题。 “山寨人”或者说土匪创造“山寨国”，“山寨国”生产“山寨房地产”。 “山寨房地产”的作用并不是给人们住的，而是“山寨人”获利的工具。每个人卖东西赚钱的时候，都希望自己的东西卖得价格非常高，而且能够反复来卖，以此获得暴利。打个比方，就像微软卖windows软件，每套软件可以卖几百元钱，而且是一次性开发出来之后，可以卖到全世界十几亿台电脑里。另外，间隔一段时间后，对windows软件进行一次升级，再卖一遍，卖掉几亿套，再赚一遍的钱。而“山寨房地产”也是同样的思路：首先让穷人们觉得自己有钱了，然后通过银行贷款支持穷人们的买房行为，以此卖出高价。另外，通过地产产权和房屋质量，让人们反复地进行购买。
　　
　　A、地产产权问题：
　　
　　房地产的意思是房产+地产，其中房产是形式，地产是实质。 从自然法的角度来说，物权跟随地权，地面上的房子归属于土地所有者。比如说，在双方没有约定好的情况下，你将一台机器放到了我的土地上，那么根据法理，这台机器就属于我了。 同理，土地上面的建筑物归属于土地。你没有经过我的同意，就在我的土地上盖了房子。那么，我可以采取两个措施：1、把房子圈起来，不让你进入，然后我就在事实上享有了这所房子的各种利益，也就是拥有了这个房子；2、对你提出索赔，你故意破坏了我的土地，让我本来可以种粮、开矿的土地被废弃，所以你要赔偿我以后1万年的粮食收获的利益或者说开矿的利益。那么，在世界上绝大多数土地私有的国家，因为人们拥有的是土地所有权，所以人们拥有土地以及土地之上所有物品的所有权。人们可以在自己的土地上进行各种活动，只要这些活动不会危害到其他土地所有者合法权益。而房地产价格金律是“place，place，place”，也就是土地所在的地段。在东京、纽约这些地方，房地产价格根据城市的发展，价格得到持续的抬升。 这些地方房地产价值的主要部分是土地价值，房子价值所占比重非常小。所以，很多人花大价钱买老房子，然后将老房子推倒，重新建新房子。 这些人的行为反映出，房子本身的价值不高，值钱的是土地。而在中国，土地是公有的，私人不能拥有土地。 那么，人们不可能买到土地，只能购买土地上的房子，然后拥有这些地方的“使用权”。于是，这样的房地产就成了“山寨房地产”，只有房产的外壳，没有地产的内涵。在中国，人们也在说“地段”，人们都说北京、上海和深圳等地的房地产非常“稀缺”，房价也实现了超美赶日。但是，因为没有土地这个基础，因此这个“稀缺性”是不存在的。
　　
　　可以说，地权是区分“啤酒”和“气球”之间的本质区别。地权是房地产价值的基础，永久地权是房地产业的“啤酒”。在欧美日等国，永久地权让土地拥有者拥有了房地产价值的升值空间。在经济发展过程中，当城市发展或者经济兴旺的时候，土地价值上升，地权可以实现升值。而这个升值的部分就可以被称为“泡沫”，“泡沫”让房地产拥有者拥有获利的机会。但是在中国，买房的人并没有地权，人们只有70年的土地“使用权”。 这意味着，人们买下房子之后，其价值在一分一秒地流逝，逐渐趋向于零。因为价值是附着在土地上的，而不是附着在房产上的。 土地可以永久存在，可以实现升值，所有地方房地产升值都是土地升值。而房子本身不会升值，只可能贬值。 人们买的房子，从接手那的一瞬间，就开始了各种各样的折旧过程，所以人们买的房子只可能越来越不值钱。而且，在折旧过程中，人们需要进行越来越大的投入，才能够维护房屋的正常功能。这就像人们买汽车，交钱买车的那一刻，汽车就已经贬值了10%以上。然后，随着汽车的使用增多，损耗也就越多，汽车也就越来越不值钱。但是，中国的人们忽视了房地产升值的机制，或者说卖地（使用权）的地方zf和卖房子的房地产商故意通过舆论导向，让人们忽略地产值钱、房产不值钱这个事实，然后把没有地权的房产以超美赶日的价格卖出去。然后，买房子的人们也在振振有词地说，中国房价不可能下跌，所以自己只能够高价买房子。这就像有一天，大家都开始高价交易旧车，而且旧车的价格还越炒越高，人们也在天天谈论旧车价格越来越高的状况。那么，高价买到旧车的人看着市场价格持续上涨，觉得自己变得更富裕了。当然，如果从局外人的角度，很容易就可以看出来，人们都在吹着一个“大气球”，高价买到迅速贬值的旧车，然后幻想着自己的“财富增值梦”。这样的“击鼓传花”在一定时间之内，让房价持续上涨，看上去一切都很“美”。但是，“山寨”就是“山寨”，随着时间的流逝，当“山寨”被曝光的时候，就是一切所谓的“房地产”完全垮塌的时候。三鹿奶粉一直销售非常好，成为中国最大的奶粉生产商，表面上看一切都非常好。跟三鹿有利益往来的员工、经销商、供应商、消费者的感觉似乎都很不错。但是，当三聚氰胺事件曝光之后，消费者才发现购买三鹿的奶粉让孩子受了大罪（或者直接导致死亡），经销商和供应商的钱拿不回来，员工失业回家。同样，现在大部分因为房价上涨而欢欣鼓舞的人们，到某一天会突然发现，自己手里的房子实际上“一文不值”。
　　
　　现在，“强拆”的现象越来越普遍，也有人因为强拆而自焚。 实际上，这些自焚的人们是法盲，强拆是合法的，自焚是无意义的。因为，根据物权归属地权的原则，地权的拥有者可以随意处置自己土地上的物品，包括房子。那么，中国土地拥有者是国家，国家的代表是zf，zf随时要拆房子都是正常的，是合理合法的。鉴于这方面的考虑，外国人叫中国China（拆哪）是很贴切的。 这就像中国两个人见面的问候语，“吃饭了吗”。因为中国几十年来，一直都在忙着拆，持续地拆。所以，外国人学习中国人的语言习惯，见了中国人不是“早上好”什么的，而也会问候说，“拆哪”。久而久之，这就成了约定俗成的语言习惯，中国也就被称为“拆哪”。这个词贴切地反映出中国“如火如荼”的状况，因为世界上没有一个国家像中国这样地拆了来拆了去。那么，既然土地属于国家的，实质上属于zf的，zf想拆哪里就拆哪里，想怎么拆就怎么拆，这都是被宪法保障，符合国家基本大法的行为。如果有人阻止zf 的拆迁，就是非法行为，那么zf就有权进行强拆。有的人说：“我买的房子是70年的产权！”其实，从法律上来说，这句话本身就是错误的。人们应该说：“我对买的房子下面的土地有70年的使用权，而土地归国家所有，国家拥有土地产权。” 那么，明确了这个法律概念，一切就变得非常清晰了。 比如说，国家随时可以让房户离开土地，把自己的东西搬走，因为土地是归国家所有的。那么，如果房户要强留，国家也可以采取“强拆”的手段，把住户赶走。 因为，人们没有土地产权，也就意味着所有的拆迁都是“合法拆迁”。人们觉得“强拆”很不合理，这只不过是错误的认识。因为，在中国的法律机制下，它是合法的，所以也是合理的。这就像一个房主和租户，房主虽然跟租户约定好租期为1年，但是随时可以通知租户搬家。如果租户不搬，房主作为房屋的拥有者，随时可以找人把租户连同租户的东西扔出去。这时候，租户说被强行扔出来很不“合理”，但只是租户的认识。从第三者客观的角度来说，房东把租户扔出来是合理的。还有，国家规定了在拆迁过程中，给予被拆迁户合理的补偿。而且，很多人说拆迁应该进行合理补偿，但是什么是合理补偿呢？比如说，在房主和租户的协议中，大家都会约定，如果房主让租户提前搬家，需要偿付2个月违约金。那么，到时候，房主要租户提前离开的时候，会按照合同规定进行偿付违约金，这就是法律契约。如果双方没有在合同里约定违约金数额，房主一分钱不给租户补偿都是合理的。而房主如果给租户补偿1分钱以上，都是很合理的，可以说是房主说了算。 那么，在中国的土地使用权中，“恰巧”没有这样的补偿规范。没有说如果拆迁的话，国家是否补偿“使用权”，或者补偿多少“使用权”。那么，既然没有这样的规范，所以从法理来说，国家想补偿给被拆迁者多少钱都是合理的，不给被拆迁者钱也是正常的。另外，就是关于“房地产税”的问题。国家的代表是zf，如果zf说，要对房产进行更多地课税，那么也是合法的。所以，中国的房主们既然买了房子，就要做好足够的心理准备，zf强拆是合法的，因此拆迁补偿金不要期望过高，否则zf赚不到钱；另外，zf随时可以对房屋收取各种费用，因为地权属于zf，国家属于zf。
　　
　　一般来说，有钱人不会花上百万买一辆中国某品牌的“山寨车”，而愿意花四、五百万元去买超豪华品牌原厂的汽车，这就是一种理智的选择。不过，到了中国的房地产市场，人们行为取向就发生了改变。 人们就像拿着四五百万元超豪华品牌原厂车的钱，去购买中国仿制的“山寨车”。可以说，花四五百万元买超豪华品牌原厂车是“泡沫”。因为，国外豪华车的价格比在中国便宜得多，在中国卖四五百万元的超豪华车，在国外只卖一两百万元，而消费者多花的两三百万元，可以说就是“泡沫”。与之相对比，花四五百万元买中国的“山寨车”，那就是“气球”，就是买一辆基本上没有价值的东西。所以，正常人不会花自己的四五百万元中国的“山寨车”的。那么，当汽车变成了房子，“山寨车”变成了“山寨房地产”，那么一切就都变化了。大量希望买房、准备买房和已经买房的中国人们，则为“山寨房地产”而疯狂。人们自己不去审视自己房子的产权基础，不去思考中国的房产只是一堆正在迅速贬值的砖头瓦块。然后，在中国“长期经济增长”和“城市化”的舆论支持下，人们认为中国的房价可以超美赶日。当然，很多人会说，70年“使用权”到期是很遥远的事情，谁能够活那么远？所以，买的房子足够自己和孩子住就可以了。而且，人们认为，“强拆”也不会轮到自己头上，另外有关的房产税收也不会轻易出台。所以，人们只要相信土地“产权”和“使用权”是一回事，然后人们相信“强拆”不会轮到自己头上，而且人们相信开征各项房产相关税收的可能性也不大，那么这个价格就可以持续。可以说，这就像人们看到了“山寨车”和超豪华品牌原厂车外表很相像，所以认为“山寨车”和超豪华品牌原厂车相同。所以，人们就愿意花原厂车的价格购买“山寨车”。 这就是“信心比黄金更重要”。在西方发达国家，信心让人们去高价购买“泡沫资产”；而在中国，信心让人们去高价购买“山寨产品”。而且，发达国家从小教育孩子要学会理性；而中国从小教育孩子要有“愚公移山”的精神，所以中国人在精神上比发达国家的人们更“强大”。那么，中国人精神“强大”的结果是，中国销售的只圈钱、不分红的“山寨股票”卖得价格比发达国家持续分红的股票价格还高，这样的高价支持中石油成为世界上“市值”最高的“企业”；同样，中国人“山寨房地产”价格也比美国的house价格更高。中国人这样的“信心”，让发达国家人们口袋里的“黄金”相形见绌。