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盖棺定论!这篇告诉你高层怎么看中国房地产业过去的发展模式?

(2017-09-07 13:49:51)

中国楼市未来怎么走?各方都有各方的看法,任志强认为还会涨,北师大钟伟教授则认为不再有上涨的可能性,至于谁对谁错?安邦智库首席研究员陈功表示,介于国内的房地产行业并不是一个标准的市场结构,所以谁都有可能是正确的,谁都有可能正在犯错,决定权不在市场而在政策。

那么经历了大规模限购之后,国家对房地产的政策今后会怎么改变呢?在将来房地产市场又会在中国经济发展中扮演什么样的角色呢? 

房地产业的负面效应

由于房地产关联行业很多,所以在中国,很多的地方将房地产作为支柱产业也不足为怪。房地产的发展与中国的城镇化进程、与地方财政、与居民财产、与银行业务、与投资等都有极为密切的关系。也正是因为如此,房地产在中国甚至一度成为调节地方经济的闸门,陈功用土地财政来形容中国大部分地区的经济结构可谓实至名归。

盖棺定论!这篇告诉你高层怎么看中国房地产业过去的发展模式?

来源:视觉中国

然而我们要明确的,不断攀升的城市房价对中国的消费和投资却有着明确的挤出效应,更是与经济发展转型升级的方向南辕北辙,极易引发系统性风险,对宏观经济产生诸多负面影响。

首先,由于房价的上涨,中国百姓不再理智,原本用于消费的资产都迫切的投入房地产中,从我国当前情况看,房价上涨对消费的抑制作用已大于促进作用。尤其是一线城市,这样的挤出效应更是不容忽视。

除了消费,楼市畸形对投资的挤出效应也不容小觑,越来越多的热钱流入房地产领域,对实体经济的投资逐渐减小,实体经济的发展受到了掣肘。而最令人担心的是,很多的国企、大型的民企,看到房地产火爆也纷纷投身,并通过各种办法,较低的成本获得信贷资金,扭曲全社会的资源配置,阻碍了生产效率的提高和经济的增长

至于房地产畸形发展导致的贫富差距则是老生常谈的一个问题了,房价上涨拉大了无房者和有房者的差距,使得财富由无房家庭向有房家庭转移,长此以往,则为中国社会的长治久安埋下了隐患。

央行:对房地产业盖棺定论

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是中央对国内房地产的基本定位,已经锁定了今后国内房地产发展的基本方向、政策空间,也势必会影响未来的市场。就在不久前,央行也从经济层面对房地产业过去的发展模式做了全面的“否定式分析”,对中国的房地产业盖棺定论。

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央行认为,如果一个产业的发展,挤出消费、挤出投资、降低全要素生产率、加剧财富分配差距,那么这个产业在宏观上基本就算是“一无是处”,即便可以存在,也绝对不再是重点。

对房地产业不该再抱有幻想

事实上,安邦在数年前就说过,房地产业是中国经济的“海洛因”,是建立在“土地财政”基础上的土地经济,让各级地方政府欲罢不能,银行乐此不疲,开发商更是大发其财。在中国快速城市化的过程中,各方都享受着资产泡沫整体升值的狂欢。

当安邦从更高的历史和宏观层面审视过中国的房地产发展时,我们发现,中国房地产的现象是快速城市化进程中出现的“城市化到资本过剩再到经济危机”模型中的一个环节,我们称这个模型为 “危机三角”

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来源:视觉中国

在安邦看来,国内对房地产的盖棺定论有很强的政策意义,它代表着如下一些方向:首先,未来中国的经济资源将从房地产领域持续撤出,房地产市场增量将迅速减少;其次,房地产是中国经济“去库存”和“降杠杆”的重点区域,减少了房地产的杠杆,就降低了金融业的系统性风险。

与此同时,今后银行对房地产的融资将会变得苛刻,股权融资和债权融资都会对房地产业持续收紧,融资规模受限,融资成本则会抬升;值的一提的是,房地产税将有可能在复杂的立法程序之后,尽快得以实施,这是政府部门下一步调控房地产市场的“杀手锏”。

房地产业的快速发展期已经一去不复返了,除非战争摧毁城市,消耗掉过剩资本,产生了大量重建需求,否则,房地产将会面临长长的下坡路。我们认为,各级地方政府都不要对房地产业再抱任何幻想。

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