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同案不同判,未付维修基金能否迟交楼免责?案情相同,结果相反

(2013-05-21 01:09:17)
标签:

广州邦泰国际公寓预订

广州中院同案不同判

同法院同庭同案不同判

实名举报广州中院李静

未交维修金能否迟交楼

分类: 同案不同判

相同的案情(开发商迟交楼,业主是按合同约定收楼日交专项维修金还是在实际收楼日交专项维修金)
相同的辩词(业主都是这样辩论:开发商拟定的格式对“收楼”没约定,我们理解是在实际收楼日

                                                  专项维修金,如对格式合同有两种理解,应该采纳购房人的理解 
                                                 
相反的判决(2485号案判决业主没交专项维修金违约,所以业主败诉。
                         其他4案判决开发商不得以此来主张意见,不采纳开发商意见,判决业主胜诉)

必有一错案(要么2485号判错,要么其他4案判错。绝无可能都判对了

同法官同年 同案不同判

(业主未付维修基金,能不能成为开发商迟延交楼免责理由?李静法官作截然相反的判决)

(不同判的核心问题在于:对格式购房合同的2种不同理解,该采信哪方理解? 2485号案全采用开发商的理解,因而导致“前无先例,后无来者”的“独一无二”的判决。)

未付维修金的原因,是因为业主都理解成"实际收楼时才交",因开发商没达到交楼条件,约定的收楼日期没法交楼,可能要按合同14条之开发商违约90天迟交楼可退房,交了维修金麻烦。如果开发商理解是约定交楼日,那应该按对格式合同的制订方不利的理解来处理。

可以查广州中院5个案子的笔录,所有业主都是这样辩论的,李静法官竟然独对2485号案采取不同的对待,独采纳开发商的理解。合同法对格式合同的规定没了,公平和公正没了。

审判员

李 静 (同一法官)(另两位审判法官名字略)

购房人

王 静

王 静

开发商

广州市盈毅房地产有限公司

广州邦泰置业有限公司

案号

(2012)穗中法民五终字第00898

(2011)穗中法民五终字第2485

焦点

开发商没达到交楼条件,但王静也没有交存住宅专项维修基金,开发商要不要支付违约金?

法官观点

开发商需要支付违约金!
(引用合同法60条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。)

开发商不需要支付违约金!

 

(引用合同法120条:双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。)

伪证

情况

不详

开发商凭空捏造了建筑面积,设计让业主交错费用,法庭上伪造了《收楼通知书》删除了捏造的面积,企图用一个伪证掩盖以前设计的面积陷阱。

判决书

关键页

7-8

20

判决书

原文

盈毅公司抗辩认为根据合同约定,王静没有履行交存住宅专项维修基金及相关税费等款项的义务前,其公司没有义务交付房屋给王静,故不构成违约。原审法院认为,上述合同的约定是在盈毅公司建设的商品房已全部符合交付条件,王静逾期支付相关款项的情况下,盈毅公司才享有的抗辩权利,并不适用于本案,故对盈毅公司的该抗辩意见,不予采纳。

(开发商签字承认没有通邮证明)

《广州市商品房买卖合同(预售)》并无约定涉案房屋设立标准信箱、燃气管道铺设至屋内为住宅专项维修资金交纳的前提,广州邦泰置业有限公司在王静缴纳首期住宅维修资金前依照合同约定有权拒绝向其交付涉案房屋:王静至2012319日才缴纳涉案房屋的首期住宅专项维修资金,如前所述广州邦泰置业有限公司于201189日已满足了合同约定的交付标准,故王静要求广州邦泰置业有限公司承担逾期交楼的违约责任依据不足,本院不予支持。

约定

交楼日

2010531

20101130

判决

结果

依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下

一、变更广东省增城市人民法院(2010)增法民五初字第260号民事判决第一项为:广州市盈毅房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内,向王静支付逾期交房违约金(201061日起计至2011812日止,每日按王静已付房款1768410元的万分之二点一计算)

二、撤销广东省增城市人民法院(2010)增法民五初字第260号民事判决第二项;

三、驳回王静的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各1200元,由广州市盈毅房地产有限公司负担各审1000元,王静负担各审200元。

依照《中华人民共和国合同法》对一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:

    一、撤销广州市海珠区人民法院(2011)海民三初宇第864号民事判决;

    二、驳回王静的全部诉讼请求。

    一审案件受理费1145元由广州邦泰置业有限公司负担,二审案件受理费2290元由王静负担。

 

宣判

时间

2012112

2012719

书记员

  (同一人)

审判法院

广州市中级人民法院民五庭(房地产庭)

附4份同一法庭的相同判决书,都是与2485号案截然相反。

其中2份判决时间在2485号之前,2份在2485号判决之后。只有2485号“前无先例 ,后无来者”。


同案不同判,未付维修金,迟交楼照样赔违约金判决书原文:898号案http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab75f94e0101mjui.html

同案不同判,未付维修金,迟交楼照样赔违约金3907号案 http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab75f94e0101mjtp.html

 

同案不同判,未付维修金,迟交楼照样赔违约金3023号案 http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab75f94e0101mjty.html

 

同案不同判,未付维修金,迟交楼照样赔违约金412号案
 
 
同案不同判,未付维修金,迟交楼用赔(除2485再无此例)

 1、“(2012)穗中法民五终字第3097号”判决书21页所写“关于住宅专项维修资金的缴存问题。本院认为,双方合同虽约定购房人应在办理收楼手续前缴存首期住宅专项维修资金,但使涉案房屋符合交房条件并通知购房人收楼为豪利公司的合同义务,亦是购房人缴存首期住宅专项维修资金的前提。”
2、 (2010)穗中法民五终字第3023号判决书第7页
“金悦公司抗辩认为根据合同约定,李春玲没有履行交存住宅专项维修基金及相关税费等款项的义务前,其公司没有义务交付房屋给李春玲,故不构成违约。原审法院认为,上述合同的约定是在金悦公司建设的商品房已全部符合交付条件,李春玲逾期支付相关款项的情况下,金悦公司才享有的抗辩权利,并不适用于本案,故对金悦公司的该抗辩意见,不予采纳。

3  (2011)穗中法民五终字第412号案判决书 8页:

上诉人(广州从化雅居乐房地产开发有限公司)认为被上诉人(柳惠利)未交齐合同约定相关费用是造成延期交楼的主要原因,但被上诉人所诉延期交楼责任期间是在上诉人符合交楼条件超过合同约定的期间,与交付相关费用无关,上诉人该上诉理由亦不成立。综上,上诉人上诉理据不足,本院予以驳回。

 (2012)穗中法民五终字第898号案判决书 第7-8

盈毅公司抗辩认为根据合同约定,王静没有履行交存住宅专项维修基金及相关税费等款项的义务前,其公司没有义务交付房屋给王静,故不构成违约。原审法院认为,上述合同的约定是在盈毅公司建设的商品房已全部符合交付条件,王静逾期支付相关款项的情况下,盈毅公司才享有的抗辩权利,并不适用于本案,故对盈毅公司的该抗辩意见,不予采纳。

(当事人认为是错案) (2011)穗中法民五终字第2485号案判决书 第20

 

(开发商签字承认没有通邮证明,并捏造了建筑面积,伪造了收楼通知书)

《广州市商品房买卖合同(预售)》并无约定涉案房屋设立标准信箱、燃气管道铺设至屋内为住宅专项维修资金交纳的前提,广州邦泰置业有限公司在王静缴纳首期住宅维修资金前依照合同约定有权拒绝向其交付涉案房屋:王静至2012319日才缴纳涉案房屋的首期住宅专项维修资金,如前所述广州邦泰置业有限公司于201189日已满足了合同约定的交付标准,故王静要求广州邦泰置业有限公司承担逾期交楼的违约责任依据不足,本院不予支持。

 

6判后忽悠”)2485号案判后答疑笔录(法官玩时间穿越,循环论证)http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab75f94e0101mnrm.html


5案总结,相同案情,相同的诉讼发言,必有一错案,

要么2485号案错,要么其他4案是错的,绝无同时判对了!

收楼“时要交维修基金,指的是”实际收楼“,还是”约定交楼日“?这就有两个不同理解。业主理解的是”实际收楼时才交维修金“。因为约定日没法交楼,所以没有实际收楼。
无数判例中的业主都是这样辩解的。但本案法官没采纳,而采信开发商的理解对格式合同采信了制订方的理解。
所以2485案”前无先例,后无来者“。


 邦泰公司在一份高清录像中,提前半年时间, 面对业主摄像机说:业主不会获胜的。邦泰公司是在一审败诉后,竟然准确无误的在2012年1月预测半年后2012年7月二审案件会反败为胜的结果。最终还预测对了。挺神的。

另外2485案是开发商捏造了建筑面积,然后为了掩盖这一事实,就向一审法庭提交了一份伪造的收楼通知书,将面积进行了删除。
二审法官为了”奖励“开发商的不诚信行为,故全采信强势的开发商的理解,将一审开发商败诉的判决书撤销,判决开发商二审胜。

 

李静法官假定了燃气公司具备房屋鉴定资格,即燃气公司能从平面图鉴定出:没有独立厨房,且此鉴定具备李静法官所认可的法律效力!!

同时李静法官为普通购房人假定了两个知识水平,即学习过《城镇燃气设计规范》这门专业课和〈建筑平面图〉这门专业课,能从平面图上看出是开放式厨房,而不是封闭式厨房,同时能从没任何文字标识的平面图上否定一个卧室的合同约定。
所以一张无文字的平面图可以任意解读,当然解读权在李静法官手中,她还可以为你解读知识水平。
公平,正义 已经抛到了法庭之外了。

李静在2485号判决书第13页用"2011年1月1日出具承诺后才通邮",在18页推导出"2010年11月30日前具备交楼条件"的判决结论。 时间被法官穿越了。
然后李静再用循环论证的技巧,用假设没有独立厨房”得出不能通燃气的结论。再用不通燃气的结论,证明法官独创名词“开放式厨房”的正确。

邦泰公司的上诉状中未提“专项维修金”的事,李静法官却审查对方未提及的事项,并在2485号案判决书14页诉讼中,广州邦泰置业有限公司在原审代理词中称:王静违反 合同约定,未缴存住宅专项维修资金”,对邦泰公司未上诉的内容进行审查。

在“判后答疑”(当事人认为是“判后忽悠”)中,李静法官认为898号案双方未就“维修金”上诉,所以二审没审。2485号案,李静法官睁眼说谎话了:邦泰公司就“维修金”上诉了。虽然上诉状中找不到,但李静法官在“一审代理词”中找到了。这就当成了法宝。

虽然898号案二审不审未上诉的内容,但2485号案二审一定要审未上诉的内容。

对格式合同的不同理解,应该采用购房人的理解,还是开发商的理解?

虽然898号案采纳业主的理解,但2485号案一定要采纳开发商的理解。

同案不同判,相同案情,相同辩论发言,相反的判决结果,由此诞生!

 

李静法官的逻辑推理:
1、所有的格式合同,全部采信 制订方即邦泰公司的解释。
    小业主对格式合同的不同理解,李静法官全部不采纳。
   这是2485号案与其他4份判决截然相反的问题所在。
(看来合同法要根据李静法官的看法重新修订了)
1)、合同第26条规定“乙方应该在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入”,对此理解,小业主是理解为:“实际收楼时,领钥匙时存维修金”,开发商理解是:“约定的交楼日”。
对此两种不同理解,所有的判决案例(除2485号),都是采纳小业主的理解。
因为购房合同有开发商制定的非常详细的补充协议,如对此没明确约定,当然应该采纳非格式合同制订者的理解。
枉法法官李静,为了配合开发商的半年后会胜诉的预言,故意不采纳小业主的理解意见,人为制造了此份“前无先例,后无来者”全国独一无二的判例。
2)、补充协议改变了房屋间隔。由于平面图没文字标识。开发商就理解为:改变间隔必然导致没有独立厨房。
事实真相是:改变间隔只是将房门变为墙壁,   
   业主理解是:更适合作独立式厨房。
邦泰公司如有不同意见,完全可以在补充协议中添加完善。
对于这两种不同理解,显然应该采信非格式合同制定方(即购房人)的理解。
 
2、李静法官用循环论证的诡辩技巧,用假设没有独立厨房”向燃气公司发 偏向性的调查函(原被告双方没提独立厨房,法官自己认为没有独立厨房,并写进调查函中,问燃气公司在没有独立厨房的情况下能否装燃气。对于有独立厨房,可忽略)得出不能通燃气的结论。
再用燃气公司的回函,无独立厨房不能通燃气的结论,证明法官发偏向性调查函的正确。法官可以脱离双方所述内容,而独创名词“开放式厨房”。
3、为了更好的搞证据突袭,法官以开庭需要排期为由,在2012年5月收到邦泰公司的燃气任务单新证据后,主动发函给燃气公司调查,同时扣留邦泰公司的燃气任务单证据长达1个多月不交换给业主。法庭排期就必然不能交换证据了?
同时,证据只在法庭当庭出示几分钟,看完就收回,不给证据复印件。凭记忆去质证吧。判决后,才能去档案室复印。
 证据交换时间与开庭时间之间宜留有合理间隔期。一则利于当事人通过证据交换了解到对方将在庭上出示的证据后,找准矛盾焦点,在这个合理的间隔期内好作充分准备,在法庭上有的放矢,也便于法院集中审理。当事人也可在这个间隔期内充分估算胜负机率,从而决定是否继续诉讼。二则因为当事人收到对方交换的证据后,有可能提出反驳证据。有了合理的间隔期,人民法院好在开庭审理前再次组织交换,确保开庭前证据交换工作充分、完全地进行。
李静法官绝不提前给业主证据复印件,而是发函给燃气公司的同时扣留证据一个多月,通知业主开庭时,才当庭出示开发商1个月前交给法庭的证据及法院调查回来的燃气公司复函证据,让业主不知所以然。证据突袭,李静玩弄的是炉火纯青!!
 
4、法官在法庭上反复询问有没有赠送燃气设备,认为开发商卖楼,必须送燃气设备。不送就不能用燃气。
 判决书中推理:赠送电磁炉,所以业主不用燃气。
(即不送燃气灶,业主也不能自己买。)
  
5、认为补充协议中(无任何文字标识的)平面图足以替代所有文字,就可以改变主合同上一个卧室的文字约定。
双方对平面图有不同理解,按格式合同制订方的理解。
在没有任何鉴定的情况下,可以假定为2个卧室,凭2个假定,发函给燃气公司调查能否安装燃气(前提已经假定,不能超越假定来回复)。

6、法官认为燃气公司具备房屋鉴定资格。在燃气公司依据法官的假定得出无独立厨房不能装燃气的结论后,即证明这张平面图可看出2个卧室。

7、李静法官额外为购房人假定两个知识水平,1、学习过城镇燃气设计规范,2、学习过建筑平面学。能看懂平面图上是两个卧室,而不能看成是别的户型(虽然只是一空图)。

8、质证时,要求只质证卧室的那间,而对另一间独立厨房不用质证。然后就用卧室这间的质证情况,代替整套房(包含1个卧室和1个独立厨房) 的结果。

9、对关键证据(没有暗埋的水电管线位置图即没达到交楼条件),不质证。业主已经在法庭上宣读,法官让书记员不记录。业主自己当庭写进笔录中。最后判决时法官当它是空气,不采纳,不写进判决书。
判后答疑时,业主质问这点,并出示证据交换中心的收文回单原件,法官说庭后核实,躲避回答。并且庭后再无消息了。

10、邦泰公司在2010119日取得测量报告书,在1116 邦泰公司发出收楼通知书,故意捏造建筑面积让购房人上当,我方的一审证据21证明我方被邦泰公司罚了6783元,现邦泰公司又故意捏造面积想让我方再上当,再罚钱,有好心人提醒我方才不再上当。在2012228日第二次庭询邦泰公司才给了测量报告书复印件,中间拖了一年零四个月,一审时邦泰公司为了不暴露,故意伪造一份收楼通知将背面捏造的面积删除。至今邦泰公司无法证明85.88平方米的来源,无法拿出85.88平方米实测面积的报告。法官在判决第20页,面积差不构成不交维修基金的理由,法院是依据法律哪条、合同哪条,邦泰公司有权将实测面积不顾,捏造实测面积。

法官:合同已经对面积差如何处理作出约定。在房产证出来后,可根据合同的约定按实测面积多退少补,你方可保留意见。

业主已经在法庭上说了,物业协议规定,不退不补。哪来的多退少补。房屋测量报告难道是国家机密,要隐藏一年零4个月?

收楼通知书可以任意伪造?背面的面积想删除就删除,面积想写多少就写多少?

11、业主认为没有根据法律规定,依新证据改判必须开庭审理。
李静法官答复:没有太多新证据,所以不用开庭审理,程序不存在不合法。
(业主问:多少个算太多?)

12、对于同案不同判的其中4个案例,李静法官答复:不属于同案不同判。
 
13、李静法官玩时间穿越。
    李静在判决书第13页用"2011年1月1日出具承诺后才通邮",在18页推导出"2010年11月30日前具备交楼条件"的判决结论。 时间被法官穿越了。

  李静法官在2012年6月1日发函给燃气公司,7月3日开庭质证。
在判后答疑中,回复业主的“如何看出是2个卧室,法官是否在主观臆断”的质疑时,回复“你方7月3日抗辩意见是在厨房与卧室间安装一个间隔门用于阻隔油烟。”以此证明6月1日法官发偏向性调查函的正确。

同时在法庭质证时,只要求业主质证一间有卧室的房屋,另一间没卧室的房屋不用质证。业主所述的话,法官全部复述一遍后,书记员是最终按法官修正后的话记录到笔录中。
 

14、李静法官认为住宅维修金(也称:房屋养老金)非常重要,几千元的房屋养老金 比价值170万的购房款还重要!
只要这几千元房屋养老金没交,那170万房款算白交了。开发商可以不达到交楼条件,这属于合同法第120条所说的:双方违约责任等值,各自承担违约责任了。双方违约无大小之分。
(如按格式合同的理解,小业主实际收楼才要交住宅养老金,那就不属于违约。按李静法官偏向开发商的理解才算违约)
15、诚实信用原则是民法通则的帝王条款

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

而邦泰公司在2010年11月9日取得实测面积报告书,在11月16日邦泰公司发出收楼通知书时却故意捏造建筑面积想让购房人上当,购房人一审证据21证明因办理银行按揭迟几天就被邦泰公司罚了6783元,现邦泰公司又故意捏造面积想让购房人再上当,再罚钱,幸亏好心人提醒才没上当。在2012年2月28日第二次庭询邦泰公司才给了测量报告复印件,中间拖了一年零四个月,一审时邦泰公司为了不暴露捏造面积之事,故意伪造收楼通知书将背面捏造的面积删除。至今邦泰公司无法拿出85.88平方米的来源证明。

这一为了非法利益,故意捏造面积,伪造证据的行为算是诚实信用吗?

李静法官在判决书第20页,面积差不构成不交维修基金的理由。捏造的面积合法么?

诚实信用的帝王条款去哪儿了?

20116上诉至2012719日二审宣判,长达一年多时间。邦泰公司至今没交楼,没建信报箱,没铺燃气管,没修好房屋质量问题(自己承认房屋装修质量有问题,每次都承诺维修,但拖了三年不修,这算诚信吗?)。这三年对没任何过错的购房人来说,每年租金6万,三年租金损失近20万元(按购房款170万的利息计,也是20万左右)。

诚信,是市场经济活动中形成的道德规则,它要求人们在市场活动中讲究信用,恪守诺言,诚实不欺,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。

邦泰公司在一审时还自称没有通邮证明,无法交楼。怎么到了二审,又冒出有通邮申报表了。而且这份证据的时间已经被邮政局证明是假的了。诚实信用跑哪儿了?对购房人是不是造成了2年的租金损失了?

如果一审邦泰公司拿出通邮证明,那就没有二审了。至少这2年的租金12万元不用损失了。还有购房人无数次跑中院的时间、精力及误工损失。

这难道不是因邦泰公司的不诚信而造成的吗?

如果邦泰公司不捏造面积,不隐藏实测面积报告,早点拿出来,购房人早就交住宅维修金,早就收楼了。哪有一审和二审。邦泰公司的诚信跑哪儿去了?

对于因邦泰公司的不诚信而给购房人造成巨大的经济损失,李静法官视而不见,反而不顾《合同法》上对“格式合同的”规定,不顾同样案情的4个案例与本案是同样的的辩论意见(可调取广州中院其他4个案例笔录,查对购房人辩论意见是否一致),主动偏向强势的开发商一边,枉法裁决。

这让弱势群众今后怎样维权?除了堵路或上访自焚外,还能走法律之路?

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