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苏鑫:房地产行业正在迎来服务业的盛世

2016-11-17 19:19:48评论 苏鑫 房地产

一.“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式其实就是制造业的开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控,市场和政府浇了三盆冷水。针对高利润,如果土地政策一直施行招拍挂,高利润则丧失了基础;针对高杠杆,则是关闭保险、信托、银行等资金渠道;针对高周转,政府有新的政策,使住宅回归它原本居住所用的消费属性。 

2.房价快速上涨原因

造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么?目前,主要有三种说法:第一是资金过多,比如M1、M2增速;第二种是实体经济不好第三种是投资渠道的匮乏,从趋势、结构角度分析,这三种原因都有。

与此次房价上涨相关的还有去库存政策,在去库存的大背景下,由于实体经济较差,政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投资属性。而快速激发住宅的投资属性会造成需求过多,房价上涨过快,从而吸引更多人投资,住宅的投资属性也被极度放大,导致投机的出现。

事实上,只要是资本品,就一定会有泡沫。不存在零泡沫的情况,只能使泡沫变小,保持在可控范围内。而住房泡沫是需要限制的,所以必须控制住宅的投资属性,强调住宅消费属性。未来房地产行业传统模式是否会终结,尚未可知。但是房地产行业属性一定会由制造业变成服务业。


二.房地产行业的反超机会

11月9日众人关注的美国大选终于有了结果,但并未如众多经济学家所预估的情况,特普朗的当选可谓是屌丝的逆袭,屌丝为何会成功,大选结果为何反转?其实,是因为市场的作用,接地气的深入了解市场才能更加准确的判断未来的走向。了解市场,不仅能掌握趋势,还能发现机会,PC时代出现了伟大的搜狐、新浪,但是没想到十年光景,行业迎来了移动互联时代,巨头公司屡屡受挫,反观小微公司却茁壮成长。所以房地产行业由制造业向服务业转变,市场将出现反超机会。目前出现的趋势包括三方面。

1.趋势一:城市更新——开启万亿新市场

城市更新开启万亿新市场,它具有三个特点:

(1) 规模足够大。

(2) 这是多方共赢的市场:政府能得到税收源;民众会得到改貌换新的城市;促使消费提升,投资商获利。

(3) 符合政府推动的供给侧改革。城市更新的动力既不是开发商,也不是投资商,而是消费升级,它推动着城市更新的发展进程。

目前,由于电商对购物中心的冲击,部分商铺逐渐被市场淘汰。我们将它改造为写字楼,它们地处城市核心区域,市场需求大,业态的改变并不困难,难点是我们需要思考究竟要做怎样的写字楼。与大家一样,我们也很关注联合办公模式,所以我们追求内容上的创新因为我们相信一些服务理念一定会重新洗牌传统的办公行业。

改造后的写字楼针对的主要是新兴行业,金融、IT等有一定规模的企业。他们曾经租住的是传统办公楼,并未提供满足办公需求的服务,针对市场上出现的这种供需矛盾,我们提出了新的办公理念——”HiWork轻奢的办公生态”,内容创新包括为企业内部活动提供服务的Hi 会、促进本楼企业之间交互的Hi咖、引入外部资源和本楼互动的Hi吧,提供更多企业办公灵活性的Hi办,以及基于二十四节气策划主题活动,促进大楼企业员工之间的交互。通过多样化的空间设施和活动营造轻松办公氛围。

2.趋势二:REITs+CMBS——破解商业地产存量

为什么中国商业地产发展的不好?有两个原因:

(1)我们都是由制造业转变而来,制造业有它本身的优势和弱点,转变为服务业非常不易的,意识转变也很难。

(2)金融不支持,跟商业地产相关的金融产品除了开发贷,就是经营贷。经营贷凭借企业的实力和信用,来决定利率高低,与经营现金流无关系,与资产价值也没有什么关系,关键看企业,再差的资产,只要企业足够好就可以获得低息大额贷款。我们就想能不能找到一些金融工具,让商业地产可以得到更好的发展。

从国外的经验来看,证券化是非常重要的工具,如REITs和CMBS。股权方面,实际上中信证券两年前已经拿自己的物业做了一个尝试,而债权方面一直没有突破,今年下半年我们做了国内首单的CMBS产品,它是债权性质的证券化产品。它带来的价值到底是什么,第一,它不再完全依赖企业的信用,而是关注资产的信用,相对于传统限制严格的经营贷来说,资金的投向使用更灵活。第二,能够贷款的额度可以增加。第三,利息会下降,经营贷只跟一家银行谈,CMBS是让多家金融机构竞标,流动性更好。

地产的金融创新还有很多,CMBS融资标的额较大,小的也有,比如我们现在做的私募REITs,一百万就可以投资北京单套价值一两千万的写字楼,将其变成一个小的基金,做成私募REITs。首先它有稳定的租约,每个季度分红,还有资产的上涨,一定规模后还可以进行市场流动。总之,地产金融创新还有很多的机会。

3.趋势三:轻资产运营公司受资本追捧

在房地产行业里由制造业变成服务业时,会发现提供内容的公司非常重要。一方面我们可以自己做,像万科的“八爪鱼”计划,另一方面可以投资别人。

今年上半年,高和翰同基金投资了7家企业,包括空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅。投资企业服务包括居住、办公、商业、养老、停车等多方面,横向服务链条涉及服务、交易、运营三大方面。这样就可以用PE投资的方式享受房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值。


三.价值提升的方法

无论是资产还是城市,价值提升的方法无外乎几类,第一改硬件,第二是装内容,第三是促流动。改硬件就是改变外部的形态,大家都能做到;装内容是核心;促流动则依靠金融创新的支持。最后借用仇保兴部长发言提及的“取势、明道和优术”来概括:

(1)取势:房地产已经进入到服务业时代;

(2)明道:提升资产价值是根本;

(3)优术:指创新的方法不容易找到,思维意识的突破是关键。 


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