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2014趋势一:房价将呈现大U型的走势

2014-06-10 20:36:28评论 房价 泡沫 苏鑫

2014趋势一:房价将呈现大U型的走势

——财经串烧系列24(高和苏鑫)

 

近期我的老领导潘总公开表达对住宅市场的悲观看法,认为中国的住宅市场就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山了。同时,常年看空的谢国忠先生也认为即便出台解除限购等救市政策,房地产市场也将一轮一轮缓慢下行,直至2017年触底。当然,市场中永远都不缺乏针锋相对的观点。任志强坚持认为支撑房地产发展的基本要素并未根本改变,尤其是20年的城镇化红利以及人口红利,所以房价总体应该是稳定的,甚至是略有增长。

每个人都有自己对市场的判断,没有绝对的正确或者错误。但从市场数据来看,客户确实已进入深度观望期。今年4-5月份北京二手住宅的价格虽然跌幅不大,但成交量却拦腰斩断甚至更严重。很多朋友都来问我下一步市场会如何变化?尤其是一位计划投资房产的朋友,他很纠结于当前是不是底部的问题。

其实这个问题不难回答,对比是最好的分析工具。先看近期的几次调整。08年是一次,2011年是一次,两次调整的原因是什么?恢复的动力是什么?这个过程的趋势是什么?

08年给我们的印象是什么呢?是房价的大幅度调整。产生的原因是经济波动,是次贷危机造成的。后来它很快恢复了,整个周期只有半年的时间,是什么原因导致快速恢复了呢?是四万亿货币的强刺激。结果是什么呢?如果形容这个过程,就是从恐慌到恐慌,从不敢买房、成交断崖式下跌到快速恐慌的抢购,中间只有半年的时间。现在再通过数据来回顾这一变化过程,市场呈现了明显的“V”型反转。

2011年调整的原因是政府出台了一系列打压房地产的政策,致使房价出现了窄幅回调。但打压政策仅持续了9个月的时间,并没有长期坚持。市场很快被推了上去。是什么原因把它推上去了?动力来自哪里?当然不是经济,也不是政府,而是需求,是货币,是金融推动它,是信贷推动它。为什么金融和信贷能推上去呢?因为在那个时候突然出现了一个热门名词,叫“影子银行”。这一轮波动与上一次波动最大的不同是,以前是由外部原因造成的,这一次行业内部发生了改变,供需关系发生了失衡。2011年虽然有限购、限贷、住宅去投资化等不利因素,但由于需求强劲,供给又有限,房价最后还是快速上涨了。而现在需求是有的,但更多的是通过投资信托的管道流到了供给端,短时间内造成供需的大逆转,而且是快速的逆转。再加上按揭政策的收紧,购房人陷入了观望,而且是深度观望。真实的市场需求存在,只不过源于人选择性关注的本能,在市场恐慌时,人们会选择性的关注负面消息,即便市场有利好的消息也不被留意。

如何判断这一次的趋势变化?不妨再梳理一下,动因是什么?动因肯定是信贷收缩,行业流动性出现了问题,会不会有支撑它的动力呢?前两次一次是政府,一次是信贷,那么这一次会出现吗?可能会,也可能不会。最终呈现的趋势只有两种。08年是一个V型快速反转,2011年是U型反转。这一次也有两种可能,一个是更大的V型,一个是更大的U型,时间长一点,尤其是底部偏长,我个人的判断更倾向于U型,一个大U

从当前的市场来看,惯性而言一定会下跌,但哪些房子会降价呢?我们可以通过“降价指数”的工具分析。第一、非核心区域的房价下跌可能性更大,核心区域仍将坚挺;第二、从产品的同质化而言,同质化竞争激烈的产品更容易降价;第三、品牌开发商在第四季度降价的可能性更大,年中上市房企下调销售目标的可能性极小,而且会选择个别非核心区域的楼盘降价跑量。

总体而言,2014年的房地产不会变天但是看到“雾霾”的时间更多了。尤其是对于房企,过去处于“跑车模式”,稳步上升的趋势性红利以及低资金成本的低油价时代已经过去,过去只要踩住油门往前冲即可。现在路况发生了变化,进入了坑坑洼洼、破旧不堪的山地路,这就要求开发商从“跑车”变成“吉普车”,而吉普车的两个车轮就是专业能力和金融支持。对于投资者而言,需要更多思考的不是如何抄底,因为市场的波动在未来将是常态,更值得关注的是“保险指数”,即如何找到好地段的、运营管理良好的资产。

 

2014610

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