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如果房地产崩盘我们该怎样做

2014-05-12 17:45:42评论 苏鑫 泡沫 启示 房产

——财经串烧系列23(高和苏鑫)

 

近期万科副总裁毛大庆的发言风波再次将房地产是否会崩盘的话题放在聚光灯下。一边是万科总裁郁亮房地产已经进入下半场看空的警示,另一边是任志强“2014年不买房就需要再等30看涨的言论。2014年的房地产是否会大幅波动?没有人能说的清楚。因为泡沫本身就蕴含着太多的不确定性。何时破裂?极速破裂还是自然消化?什么资产最具抗跌性?等问题都值得思考。与其参考日本的借鉴,不如看看2008年自己的故事更有启发。不妨我们通过下面三个故事来简单认识一下泡沫。

故事一:鄂尔多斯的债务幻觉

在鄂尔多斯的经济生态中,煤炭是财富的发动机,房地产是财富的储蓄罐,而中间的环节由民间融资串联。按照当地人的说法十有九贷,即很多鄂尔多斯人都通过拖拉机的形式参与了民间融资。当发动机熄火之后,前期催生的高房价难以支撑。某郊区高端楼盘房价从峰值每平米超过3万的价格跌至1万。按照正常的逻辑,这种情况下最直接的解决方式就是债务重组,即把房子卖了换成现金,再一层层分给债权人。但这样的结果是所有人都亏本,所有人都没办法接受。

面对这种窘境,债务人一筹莫展。有的心理承受能力差的人选择了跳楼,有的道德品行差的人选择了跑路。但也有聪明的人想出了其他办法。如果直接给钱,原先的10万只能分5万,但如果把钱换成酒则不同,而且酒的品牌一定不是大家所熟悉的蒙古王,而是从四川某个不知名的小酒厂进了一批酒。最后分配的不是5万元的钱而是给了5万元的酒,并称该酒价值10万元。这样大债权人再把酒一层层分给小债权人,债权人的感觉比直接亏损要好一些。鄂尔多斯人的豪放体现在债务重组上,结果使得一段时间内当地的酒席都上这种酒。

故事二:温州经济泡沫的破裂源于银行收紧

上一轮温州经济的大涨大跌,很大程度上取决于银行的信贷政策。按照当地一位专家的说法是“2009年是狂热的夏天,2011年是暴风雪的寒冬,而2008年信贷规模爆增是危机的导火索。那时银行疯狂放贷,信贷员常常追着老板贷款。以前这些企业只能靠民间融资,现在银行来求你贷款,利息低,你会不借吗?何况投资实业不赚钱,人民币又不断升值,看着自己的同乡炒房都发财了,他们自然把钱转到了房地产。

温州人敢冒险,集资到处拿地,钱不够就从民间融资,月息2分,房子一开盘就卖光了。然而好景不长,中央出手收紧银根,老板们被告知必须还款,银行答应会立即再放款,就借高利贷还上,可后来就没了消息,行长说没额度,上面不批。这时老板红眼了,订单来了要花钱,只能再次求助25的高息,现在房子又卖不掉,很快房价就应声而落了。温州银行界有个抽样调查数据能说明上述气候变化。2008年末企业部门的总资产中,民间融资占11%,银行融资占48%,到了2011年末,民间融资占比速升至27%,银行融资占比则速降为31%。

故事三:一线城市核心地段的物业抗跌性最强

2008年的次贷危机或许大家还记忆犹新,尤其是对民营经济和外资的冲击较大。北京CBD作为这两类经济体最聚集的区域,写字楼租金在一定程度上能代表区域经济的活力。按照CBRE的统计数据,2008年第二季度CBD甲级写字楼的平均租金为8//平米,到2009年第三季度一路下滑至6.5元,6个季度的跌幅接近23%。典型的项目如财富中心的租金从6元下跌至5元,售价从2.9/平米下跌至2.7/平米。此外,从二手房的成交来看,2008年北京二手房市场成交量仅7万余套,与20079.7万套相比,下滑幅度近25%。

但这种下跌的态势随着经济的复苏快速反弹,尤其是四万亿的刺激,大量企业扩租面积。一年后就触底反弹,短短三年的时间,CBD甲级写字楼的平均租金已经从2009年的6.5元飙涨至今天的11.5元,仅仅2011年一年北京甲级写字楼平均租金的涨幅就高达73%。财富中心的租金已经从5元反弹至13元,售价已经高达7/平米。此外,据坊间最新消息,北京五环以内已经没有商业地块可供应。由此可见,即使在经济危机系统性下跌的情况下,一线城市核心位置的物业抗跌性也是最好的。

 

关于2014年房地产是否会大幅波动的话题,没有人真正知道答案,也无需过多纠缠于此。更值得我们关注的是泡沫可能的演变逻辑以及合理的应对策略。上面三个故事分别告诉我们三个道理。一是市场波动时,投资人的心态至关重要,不仅影响到投资结果,更会影响到我们的身体甚至生命。二是金融环境冷暖剧烈变是影响房地产市场大幅波动的重要原因。三是抗跌能力最强的还是核心城市核心地段的核心资产。

今年房地产的波动不会超过2008年,反思那时候的故事,可能会给我们更实在的启发。

 

 

(文章近期将刊载于《新地产》杂志)

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