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[转载]房地产开发企业预收款的财税处理(含报表填列)

转载 2019-01-14 19:57:01
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房地产开发企业预收款的财税处理(含报表填列)

王志会           微信号:BFWZH002468      2017210

河北甲房地产开发企业为增值税一般纳税人,20171月份新开发的项目飞腾小区(采用一般计税方法)取得预售许可证后,网签预售合同1套,合同总价111万,首付30%,即33.3万,并于1月份收到。假定当月只有此业务。

其与房地产开发企业相关的财税事项如下:

一、     发票开具。

1.   使用防伪税控系统开具增值税普通发票,不能开具增值税专用发票。

2.   商品和服务编码使用未发生销售行为的不征税项目编码,选择602“销售自行开发的房地产项目预收款

3.   货物及应税劳务:填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),即商品房。

4.   单位栏:填写面积单位“平方米”;

5.   发票金额栏填写333000元,税率栏填写不征税,税额为***

6.   备注栏注明不动产详细地址:如石家庄长安区建设大街333号飞腾小区9-1-601

7.  政策依据:《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告201653号。

二、     增值税预缴

1、 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营改增后建筑服务和租赁服务在收到预收款时产生增值税纳税义务,房地产开发企业在收到预收款只需要预缴增值税款,不产生纳税义务。需注意与营业税年代房地产开发企业预收款时营业税纳税义务的差异。

房地产开发企业只有在取得预售许可证后收到的款项,才叫预收款,产生预缴税款,包括首付款、按揭款、尾款、全款。在取得预售许可证前,收到的客户的诚意金、订金、会员费等不是预收款,无需预缴增值税。

2、 应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%   

 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

本例中预缴税款=333000/(1+11%)*3%=9000

3、 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。即在2月的纳税申报期填写增值税预缴申报表,向主管国税机关预缴增值税。 

4、政策依据:《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第17号);《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)

三、     账务处理

房地产企业收到预收款相关的会计处理如下:

1、 1月份收到预售款时

        借:银行存款   333000

            贷:预收账款   333000

2、 2月份预缴增值税(注意会计的二级科目名称是预交,不是预缴)。

       借:应交税费—预交增值税   9000

            贷:银行存款    9000

3、 待房地产企业产生纳税义务时将预缴增值税转入未交增值税。(目前大部分地市都是以实际交房时间和预销售合同约定的交房时间敦早来确认增值税纳税义务时间的;若企业提前开具增值税发票-非预收款不征税发票,在开具发票时产生纳税义务)

       借:应交税费—未交增值税  9000

            贷:应交税费—预交增值税   9000

4、政策依据:《财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知》(财会 2016 22号)

四、     纳税申报

1、 填写增值税附表四:税额抵减明细表。

2、 当月增值税纳税申报表主表24有应纳税额时,附表四本期实际抵减额中填写当月应纳税额与附表四中本期应抵减税款的敦小值。如当月的应纳税额为10000元,预缴税款应抵减额为9000元,实际抵减生产税额填写9000元,期末余额为0。在主表28行中生成分次预缴税款9000元,当月实际交纳增值税1000元(10000-9000);如当月的应纳税为9000元,预缴税款的应抵减税额为10000元,实际抵减额填写9000元,期末余额为1000元。在主表28行中生成分次预缴税款9000元,当月实际交纳增值税0元(9000-9000)。

3、 附表2:本期销项情况明细表中无需采集602的发票信息。如果发票采集中有相应602发票信息,需手工删除(注若错误的不删除602发票信息,会错误生成销售情况明细表,这时以未开具发票栏次以负数冲掉,税务局风险扫描后会要求企业提供情况说明)。为了保持发票结存的正确性,在发票领用存中新增的不征税发票项,在不征税发票栏内录入本期的预收房款的不征税发票的信息。

4、 主表中28行由于当月无应纳税额,所以数值为0。


5、 防伪税控系统由于票表证比对不符,在申报成功后,不能自动清卡,需要在大厅手工清卡。

6、 以上为河北国税2016年2月版申报软件操作方法,其他省份请以当地政策填写。


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