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[转载]由于房价趋高,一定带来地价趋高

(2012-05-30 23:44:40)
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面对逐日上升的高房价,我们更多的是抱怨,抱怨对象从中央政府,到地方政府,到开发商,到投资客,到城市化阶段,甚至怨恨我们的土地招拍挂制度。其实我们真的没有看到问题的实质。从长远来看,如果政府在建立一个更好的住房制度的情况下,能够保障中低层收入有房可住,其实高房价是好事。在高房价条件下,如果我们建立起以商品房和廉租房为主体,二手房销售和租赁为补充的房地产供应体系,那么就可以将市场上房地产消费的方式分成自有住房和租赁住房两种。住房的保障主要是本地居民,北京的不可能将来自福建的人纳入保障用房供应对象,福建人也不可能将北京人纳入保障对象。这样情况下,自有住房的人所拥有的房屋价值的增加归为其所有,因为他们也付出了代价。不愿意付出代价,或者没有能力付出代价的人们只能租房居住,不能享有所有权,自然不能享受地价增值。二者都在从政府那里得到好处。
不是哪一方的利益取得需要剥夺另外一部分人的利益。这就是进步的体现。因为大家都会随着城市的建设得到好处。这才是所谓取之于民,用之与民,政府与人民同乐。由于房价走势趋高,一定带来地价趋高,那么政府获得的地价收入也趋高,国家征收的各种税收也趋高,政府就有能力为居民建设更多的廉租住房,没有住房的能够得到更好的安置,城市建设就越有资金。所以高房价本身不是错,而在于上面我们所说的住房体系的错,而是在于我们观念的错,这种错误的观念指导下一定是错误的制度体系。  在我看来,拿地成本的高低,对区域市场房价的涨幅有着截然不同的影响。以中粮拍下航院地块为例,拍地过程中经过多家房企竞拍,最终以4638元/平方米的楼面价成交,大大超出了业界的预期,在土地一级市场就抬高了价格,之后必然会导致其开发的产品卖出高价,接着就会对区域其他楼盘价格产品系列影响。   现在当地在售楼盘的价格变化很能说明问题。航院地块被拍卖时,在售的楼盘长江国际公寓,本身还是精装产品,当时的销售价格才不过5800元/平方米,现在再看,已经涨到了6500元/平方米,房价涨幅如此之大,追根究底,不外是土地成本居高不下。   当然,影响区域房价涨幅的因素还有很多,从土地拍卖到产品成形销售,每个环节都可能会影响到周边市场价格波动。从这个意义上来讲,地价催高、品牌房企自身的号召力、以及高端产品的规划、建设,会共同作用,齐力带动区域房价上涨。
如果透过高房价带动的高地价,高房价带来的高税收收入,拿出大部分(税收主要是契税、土地增值税,还有土地使用权证出让金)用于廉租房建设的部分投资和信贷资金的付息补贴,解决好穷人的居住问题,那么这种高房价可以说是自然进行了收入的再分配,或称社会资源的再分配。一部分用于城市建设,高房价投资者享受到了外部性带来的增值受益,享受了自有住房的心理满足,部分高收入者更是享受了舒适的居住环境和居住空间;没有购房的市民则享受到了高收入者支付的资金带来的居住保障,可以安居乐业,但是他们自然不应得到房屋增值带来的受益回报;还有没有购房的有钱人,他们既然放弃了房屋增值带来的回报,自然应该享受政府提供的廉价租赁住房保障。按照市场规律,人们按照自愿的原则相机选择适宜的住房消费方式,可以说人们都是乐悠悠地生活,和谐居住的社会环境建设决不再空谈!从长远来看,我们国家的房地产业需要战略调控,就是要建立房地产业宏观调控的长效机制,从根本上保障中低收入者的住房问题,建立一个合理的住房体系。

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