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五味杂陈的涨幅第一与剃刀边缘的投资回落:西安楼市当心撤梯杀

(2018-05-31 18:33:24)
标签:

楼市调控

西安

房价涨幅

投资

五味杂陈的涨幅第一与剃刀边缘的投资回落:西安楼市当心撤梯杀

 

《调查清样》—撰文 | 文一刀

继雾霾之后,西安最近又有一个领域收获第一:房价涨幅。

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布的2018年4月141个主要城市大数据房价指数(BHPI)显示, 2018年4月西安以房价同比上涨73.89%在141个样本城市中位列第一。与之形成反差的是天津、北京、上海、厦门同比分别下跌了15.94%、14.48%、6.26%和2.44%,廊坊(燕郊)4月的房价同比则下降了33.71%。

五味杂陈的涨幅第一与剃刀边缘的投资回落:西安楼市当心撤梯杀

 

另外,在32个城市环比略降、多数城市房价环比涨速回落的情况下,西安4月房价的环比涨速仅次于三亚(9.59%)位居样本城市第2,为4.33%。在西安带动下,咸阳房价也进入了样本城市环比涨速前10。

鉴于该报告认为,本轮房价回升周期已经趋于尾声,那么西安房价的这种表现算是本轮回升周期的最后疯狂吗?它离拐点还有多远?在尝试寻找这些问题答案之前,让我们先重温一段知名演说:

“没有人是自成一体、与世隔绝的孤岛,

每一个人都是广袤大陆的一部份。

如果海浪冲掉了一块岩石,

欧洲就减少。

如同一个海岬失掉一角,

如同你的朋友或者你自己的领地失掉一块。

每个人的死亡都是我的哀伤,

因为我是人类的一员。

所以,不要问丧钟为谁而鸣,

它就为你而鸣!”

这段约翰•多恩在400多年前的演说辞试图以一连串可感知的意向让人们明白一个道理:世上的人与事都是相互关联,没有一个地方可以独成孤岛,没有谁可以独善其身,周围发生的变化也终会发生在你身上。

说回西安的房价,在眼下调控、调控、再调控的时节,突然收获房价涨幅这么个第一,其心情估计当如刘邦得知韩信死后的那种“且喜且怜之”:一方面因种种因素不得不为,另一方面毕竟与大形势相逆心下明白万不敢呈现出喜上眉梢之色。其实,在“大众摇号、万众抢房”的高烧之外,若能发现有一个目前不为人所注意的变化,估计许多人也很难再能喜上眉梢。

这个变化就是在那种被煽惑起来的畸形购房热情掩护下,西安的楼市中,正回响着越来越清晰的“撤梯子”声。

根据西安市统计局发布的最新数据,今年一季度,西安商品房新开工面积下降37.8%,较上年同期回落118.7个百分点,连续7个月成负增长。新开工项目也在减少,一季度西安房地产开发新增统计项目14个,较上年同期分别减少3个;新入库项目计划总投资合计123.15亿元,计划总投资比去年同期减少38.73亿元;新增项目中的大项目数量也在减少,新增项目中划总投资超10亿元的项目为3个,比上年同期减少两个;3个大项目计划总投资合计66.37亿元,较上年同期减少37.6亿元。

五味杂陈的涨幅第一与剃刀边缘的投资回落:西安楼市当心撤梯杀

 

这些现象背后是西安房地产开发投资增速大幅回落,一季度,西安房地产开发投资308.62亿元,增长3.5%,增速较上年同期回落18.6%,较1-2月回落8.3%,低于全国6.9个百分点。

这些指标变化中回荡着“风紧、扯呼”的吆喝。在地产投资领域最大的投资客是谁?答案只有一个:开发商。如果房地产开发商不看好该地市场前景,就不会增加地产开发投资,甚至会逐步退出该市场。随着房地产开发商一步步退出,炒房团等投资者也会渐渐反应过来而随之退出。假设有5%的炒房者实施退出,接下来的情景可能就会令人不寒而栗。

回顾本轮楼市上涨,先是从2015年开始一线城市房价出现飙升,受到严厉调控后挤出的投资、投机需求从2016年初起涌向热点二三线城市,在热点城市房价持续上涨半年多之后,次热点城市开始跟进,接下来就是偏远二三线城市启动补涨。

现在状况是,经过轮番上涨后现在国内楼市基本已无漏可捡,甚至连“小地方”四五线城市的房价都超过了每平米万元,房地产已经步入最巅狂的状态,其主要征状是:1、对任何利空打压都没有反映,即使房贷利率在上调,也难掩人们的购房热情;2、进入到全民炒房时代,有条件或没条件的人都要买房;3、全国一二三四五各线城市房价都拉升一遍,国内房价目前整体已经处于历史最高位。

虽然,一些二三线城市依然在通过人才引进、购房摇号、棚改货币化安置等手段来变相放松调控政策,吸引很多本来不需要购房的人加入到刚需队伍中,让更多的炒房者乘机进入当地房地产市场投机炒作。但试问这种情况能持续多久?

房地产周期的本质是信贷周期。当货币政策放松时,购房需求得到提振,新增贷款和销售面积上涨引发房价和房地产投资上涨;货币政策收紧,信贷增量收缩,房地产投资持续下滑后,继而会引发房地产销售量和价格下跌。在造成本轮全国性房价上涨的根本原因中,首当其冲就是全民加杠杆,信贷政策偏宽松。数据显示,今年前四个月新增贷款超过6万亿元,而在这天量的信贷增量当中,有近四成的贷款流向了居民个人贷款。事实上,从2015年初开始,我国居民的杠杆率就大幅上升,目前已经达到了GDP一半。

最新数据显示,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月份上升0.91%,同比上升23.01%。从2017年1月份至今,全国首套房贷款平均利率已连续上涨16个月,以当前金融环境来看这种态势仍将持续,购房的金融成本将居高不下。目前,大部分购房个体都是以三代人、六个钱包的积蓄付首付,然后再按揭二三十年来买房了,这些则都在暗示房地产接盘侠后续乏力。

在这种大环境包裹下,西安正在出现的新开工面积持续下降、新增项目个数和大项目数量减少,以及房地产开发投资增速大幅回落等一系列指标都直接反应出开发商对当地房地产开发的热情程度与开发意愿在降低,而新开工面积连续7个月的负增长更是说明,有一部分已经开始“撤梯子”了。

郑州城管撤梯子死的是一个人、哭得是一些人;地产商若是撤起梯子,那就可能会是哀鸿遍野。所以说,这会儿应该到了借鉴古人智慧的时候:别问“梯子”为谁而撤,它就为你而撤!——《调查清样》


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