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当前房贷利率上调对楼市影响有多大

(2021-02-23 06:37:03)
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房产

当前房贷利率上调对楼市影响有多大

易宪容

2021年以来,国内房地产市场又开始火爆,特别是一线城市及二线热点城市。比如春节期间,一线城市的新房销售并没有因节日休假,二手房交易更是火热。比如北京、广州、深圳春节期间二手房成交都创近三年新高。面对当前火热的楼市,各地方政府又在老调重弹,推出一项又一项的楼市调控政策。有媒体统计过,今年以来各地方政府推出楼市调控政策在62次之多。而各地房贷利率上调则是媒体认为最为普遍最为重要的当前各地房地产重要的调控政策。

根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2021120日至218日,全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP(基点,下同);二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3BP

具体看,18个城市的房贷利率平均水平环比上涨,其中6个城市的涨幅在10BP以上。其中,广东多个城市的房贷利率纷纷调涨,东莞、佛山地区的房贷利率几乎全线上涨。127日,广州地区国有大行的首套房贷利率、二套房贷利率均上调15BP,分别至5.2%5.4%。现在的问题是,这样的房贷利率上调,对当地的房地产市场会有影响吗?如果有影响又有多大?如果没有影响,原因何在?

可以说,现代房地产市场之所以能够发展及繁荣,完全是金融杠杆所撬动,如果没有住房按揭贷款这种金融杠杆,那么现代房地产市场要达到当前这种繁荣是不可能的。所以,住房按揭贷款利率的高低是决定房地产市场能否发展与繁荣的关键。无论是欧美发达国家的房地产市场还是中国的房地产市场都是如此。

2000年以来,全球的房地产市场之所以能够一直在快速发展与繁荣,很大程度都与世界各国央行推出过度宽松的货币政策有关,特别是2008年美国金融危机之后这种情况更是严重,各国央行货币政策没有最宽松,只有宽松了再宽松。在这种情况下,各国房地产市场价格快速推高是必然,许多国家及地区的房地产泡沫也都处于无可复加的地步。比如,最近有一个香港居民卖掉一套在1988年购买的住房,当时购买价格是286万港元,最近低于市场价10%的情况下,卖出3600万港元。该住房持有32年,价格上涨12倍。这样的住房价格岂能没有泡沫?而中国的一线城市许多住房价格上涨与这相比也是有过之而无不及。所以,一般意义上来说,房贷利率上调当然对楼市影响很大。

但是,目前国内这些城市房贷利率上调对楼市有影响吗?数据显示,这段时间全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3BP4BP3BP是什么概念,也就是说首套住房按揭贷款利率由5.22%上调到5.26%,二套住房按揭贷款利率由5.53%上调到5.56%。可以说,这样的住房按揭贷款利率上调,对购买住房者的融资成本增加是微乎其微的,从根本上来说,在居民购买住房决策者中这处利率上调肯定会忽略不计。反之,这还可能形成政府没有意愿调控楼市,更没有意愿让这些城市楼市火热降温。

因为,这种忽略不计的住房按揭利率上调,市场会理解为这只是为了应对上峰检查与压力,以达到住房“只住不炒”的宣传目的,实际上在这个宣传目标下,地方政府出台的各种所谓房地产调控政策,都在以各种方式让居民的房地产投资意识不减弱,让居民的房地产投资是无风险投资的意识成为一种拜物教(比如,最近有财经媒体就有大幅标题是如何让中国房地产市场成为“慢牛”)。这也就是中国的房地产市场,地方政府越是调控,其房地产市场越是火热,房价越是上涨的关键所在。在这种情况下,中国的房地产市场岂能不火爆?中国居民岂能会退出房地产投资市场?

即使地方政府是在推出无数的房地产调控政策,但是这些无所不用其极的行政性调控政策,住房投资者只要计算到是有利可图,他们就会采取不同的方式来突破这些行政性调控政策的限制,只不过增加了他们投资房地产的些许成本而已。而任何房地产调控政策肯定是不完全的,所以居民住房投资者就一直能够找到突破这些限制的方式,居民投资者的火热自然不会降温了。

其实,无论中国的经验还是其他市场经济国家,挤出房地产泡沫,限制房地产投资炒作是轻而易举的事情。只要真正通过经济杠杆(信贷与税收),对房地产的火热就能够手起刀落。中国2007359号文件,立即让当年房地产市场退烧;韩国的房地产交易累进税征收、台湾最近从信贷与税收入手等,当地房地产炒作立即退出市场。中国呢?为何地方政府的房地产调控政策会出台越来越多,房地产反之越火爆?中国房地产调控为何就不可简单些?用税收把房地产投资者剔除出市场!

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