但愿北京二手房市场真的量价齐跌

易宪容

今天有媒体报道，《北京二手房降价调查：量价齐跌最长下滑周期来袭，限竞房“价格战”施压》。这是媒体的报道，但国家统计局的数据，北京的新房与二手房的价格变化并没有多大。新房的价格还有小幅上涨。

有房地产中介表示，自“317新政”后，北京二手房均价便在波动中逐步回落，当前北京二手房均价为5.8万元/平方米，与2018年年底持平，较2017年3月的高点累计下跌13.6%。属于朝阳区的双桥片区，现阶段，该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右，比2019年上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来，该区域的成交量一直处于较低水平。

我们可以看到，北京二手房的价格，无论是均价5.8万元/平方米，还是小区的平均成交价4.5万元/平方米，都不是绝大多数一般人有能力购买的。房价到这样一个水平，即使没有所谓的各种限制政策，北京二手房市场购买全部放开，估计也是没有多少人可承担得起的。试想，如果购买一套100平方米的住房，要花上450万元以上的资金，生活在三四线城市的居民，除非有不义之财，绝大多数家庭都是没有能力购买的。所以，近几年进入北京工作的年轻毕业生，想以家庭能力购买如此之高价格住房，根本是不可能的事情。所以的没有支付能力的“刚需”，都是天大的笑话。

正是因为，绝大多数居民没有能力进入这种高房价市场，北京那些带有公共性质的住房不仅成为购买住房者抢手货，所以有人认为，近几个月北京二手房均价持续下跌，正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外，大量共有产权住房在此期间集中成交，也造成了一定的影响。其实，这种认为只是颠倒其中的因果关系，是因为北京的房价太高，而政府又不想让过高的房价降下来，所以不得不大量供应带有一些公共性质的住房。这样既可保证北京的高房价不下跌，让北京的高房价永远顶在天花板上，稳定北京的房价，也可以让一些年轻人的住房问题稍微有所缓解。

北京的二手房价格之所以没有随着住房销售量的急剧下跌而向下调，政府推出的限竞房起到了十分重要的作用。因为这些限竞房通过政策的方式把北京的房价托在某一个水平，那么要让这些地区的二手房下跌是不可能的。北京市的房价这样高，一向以来都是政府这种托市政策所推动的。

试想，北京的土地面积是上海的6倍。人家上海和深圳都没有因为土地问题而减少住房供应，北京更是不会如此。在目前这种高房价下，大量新楼盘都在推出。因为，房地产开发商现在开发楼盘的土地肯定在几年、十年，甚至更早时间掌握在其手上了。最近去了北京东南角亦庄新区和东北角的顺义新区，许多大的楼盘都在建设开发之中，这些地方在几年会有大量的楼盘推出。在这种情况下，如果二手房的价格进入向下调整周期，那么肯定会对这些楼盘的价格产生较大的影响。

所以，就绝大多数购买住房者来说，二手房价格下跌或进入下跌周期，肯定是好事。但是要出现这种情况并非容易，政府更重要的是要稳定房价，稳定房价上涨预期。如果二手房价格下跌并进入下跌周期，那肯定会引发房价上涨预期逆转，让北京的房地产市场真正回到市场。这是政府不愿意看到的。