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“10城”楼市成交量下降的意义

(2019-10-10 16:10:18)
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房产

“10城”楼市成交量下降的意义
易宪容
诸葛找房数据研究中心最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。也就是说,“银十”开局不佳。
中国指数研究院黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,成交规模同比增幅显著。二线城市继续呈现内部分化格局。武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,成交规模回升。三四线城市中,扬州同比增幅显著,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。
这些数据及分析所强调的只是一个方面,即住房销售量的增减,基本上都不谈各城市房地产价格之变化。按理说,只要市场价格机制健全,价格是市场最为重要的指标,所有的市场供求关系的信息都会反映在价格上。那么上面这些数据,为何只谈住房销售量而不谈价格变化,只能说明当前中国的房地产市场还不存在正常的价格机制,市场价格机制运行不正常。
更重要的是中国房地产市场价格机制的不正常,不仅表现为不少分析者谈房地产市场不讲这扭曲的住房市场价格,而且在于当前国内房地产市场“只住不炒”的市场定位讲了几年,国内房地产市场根本就没有出现转型,没有从以投资为主导的市场转型到消费为主导的市场去。国内的房地产市场不转型,房地产市场的价格就不可能回归到理性,回归到消费者购买的价格水平上。这就是为何中国的房地产市场住房销售量下降,而住房价格不是随着住房销售量下降而下跌,反之,住房销售量下降到了5年最低水平,但这些城市的房价仍然是在上涨。
国家统计局关于9月份70个大中城市房价变化数据还没有出来,估计这几天国家统计局会公布这一数据。可以预测,如果国家统计局公布这一数据,肯定又是全国绝大多数城市的房价还在上涨,全国的房价一片红。房价在上涨,但住房销售量在下降,而且下降到5年来最低水平。只能说明这些城市的住房性质根本上就没有改变,只能说明房价太高住房消费者根本就没有支付进入这样的市场,只能说明住房持有者看到这些城市房价还在上涨而不愿意让自己手上的住房降价销售。在这种情况下,中国的房地产市场要得到调整难上之难。如果房地产市场不调整,过高的住房价格不回归理性及不回归到消费者可对价的水平,那么这些城市的房地产市场巨大风险永远呆在那里,想无声息地去除掉是根本不可能的。
还有,一线城市及二线热点城市的住房由于价格过高,由于价格一直顶在天花板不回落,仅是住房的销售量下降,但对于三线四线城市来说,除了其中少数价格过高的城市之外,多数城市的房价还在上涨。当这些城市的房价还在上涨时,而且在不少人看来这些城市房价上涨还没有涨到一线二线城市那样的天花板上,再加这些城市没有房地产购买的限制政策,那么这些城市居民还会涌入这个市场,这些城市的住房销售并不会如“10城”那样,让住房销售量下降而房价仍然顶在天花板上,而是会随着房价上涨,住房销售还在增加。房地产市场亢奋还可能在进行。看看8月份国内居民的信贷增长及所占整个信贷比重高,就会看出这种端倪。
当然更为重要的是,对于中国这些人口净流出、经济发展严重停滞的三四线城市来说,它们经济要增长的唯一出路就是加大对房地产市场投入,采取各种方面刺激当地的房地产市场增长,特别是要刺激当地房价继续上涨。否则,如果这些城市的房价下跌,住房投机炒作者全部会退出这些城市,这些城市的房地产市场所造成的巨大风险就会全部暴露出来。对于地方政府来说,这才是最为重要的。所以,对于这些城市来说,政府最为关注的就是当地的房价能够继续上涨,让更多民众利用银行的金融杠杆进入房地产市场,对于住房销售量下降不下降不是他们所关注的问题。

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