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当前国内房地产市场降的是什么温

(2019-06-17 08:10:11)
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房产


从国内有房地产市场出台调控政策以来,每次这些政策出台后不久,总是有的媒体出来说,调控政策有如何效果,房地产市场出现了降温。比如,这几天又有国内媒体出来说,从国家统计局614日公布的数据来看,前5个月全国房地产开发投资数据显示,同比增速有所回落,住房销售面积增长也有所下降。加上今年以来不少城市进一步加码出台了不少房地产市场调控政策,最近国内房地产市场开始降温了。

而且该媒体还引用易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告,如5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降9%。其中,一线城市成交面积环比增长13%,同比增长35%;二线城市成交面积环比下降5%,同比下降3%;三四线城市成交面积环比下降2%,同比下降29%。即从总体来说,国内许多城市的住房销售面积都在下降。所以,国内房地产市场通过这些政策调控之后,已经开始在降温了。但是实际上,从多年的情况来看,这种所谓的房地产市场降温,只能是房地产市场销售面积越来越创记录,各个城市的房价越调控涨得越快。所以,不知道这些媒体所说的国内房地产市场降温,降的是什么温。

当然,从这些媒体所引用降温的情况来说,主要是指一些城市的住房销售面积在降温,主要是指房地产开发增速比以前小一些。其实,当前的房地产开发投资基本上处于快速增长区间,增速大一些或小一些根本上就没有意义。

房地产市场的真正降温不是体现在住房销售面积上下降以多少。因为,这里有几层意思。第一层意思就是无论是从环比看还是从同比看,如果所比较的前一期数据是处在历史高点,这一期下降多一点或小一点根本是没有多少意义。其销售面积仍然处于历史高位,只不过暂时没有创历史记录而已。

第二层意思是,在一个以消费为主导的房地产市场,如果住房的销售面积下降,这就意味着住房的价格也会随之下跌。只有住房的价格下跌,才能形成新的住房市场的供求平衡关系。但是,当前中国的住房市场,有些城市的住房销售面积是下降,但住房价格不仅没有下跌,反之还在上涨。这意味着这样的住房市场是一个投资炒作的房地产市场。

在这个市场,房地产市场的价格并非由实际住房供求关系来决定,而是由投资者的市场预期来决定。只要投资者对房价上涨的预期没有逆转,住房销售面积下降根本就不意味房地产市场在开始降温。从国家统计局的数据来看,前5个月住房销售面积是下降了,但住房销售金额则增长近9%,国内各城市的房价还是在上涨。在房价还在上涨的情况下,国内房地产市场如何来降温。

当前最为重要的是三个数据。第一个数据就是上半年国内不少城市的土地市场处于火爆之中,不少城市的土地拍卖都会以高溢价出手,不少城市的土地出让金创历史记录。有统计显示,前5个月50个大中城市的土地出让金达1.67万亿元。国内土地市场火爆,房地产企业看好未来中国的房地产市场,那么房地产市场如何来降温。

第二个数据就是今年前5个月个人住房按揭贷款住户部门杠杆率快速上升。比如国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心与中国社会科学院经济研究所《2019年一季度中国杠杆率报告》,2019年一季度我国居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1个百分点。而前前5个月住户部分中长期贷款增加了2.27万亿元,居于历史最高点。而住房按揭贷款的快速增长,同样意味国内房地产市场仍然处于火热中,而且以这种银行高杠杆进入房地产市场投资已经转移到三四线城市的居民身上。

第三个数据就是,由于今年国内房地产市场还是处于火热之中,今年房地产企业的融资处于高潮之中。数据显示,今年截至56日,房企美元债发行852亿美元,已达到2018年全年的72.9%;今年前5个月,房地产信托也创下近年来的新高,超过3500亿。房地产开发企业都处于大量融资之中。如果房地产市场降温,房地产开发商根本没有意愿增加融资。

也正是针对这种情况,早就引起国内监管层的密切关注。613日举行的第十一届陆家嘴论坛上,中国央行党委书记、银保监会主席郭树清提到,“全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”中国经济过度依赖房地产市场将要付出沉重的代价。所以,当前国内房地产市场并非已经降温,而是要进行真正的降温,就是通过银行信贷政策及金融杠杆进行真正的降温,无所不用其极的行政性的房地产调控政策只能是推动房价上涨。这也是政府金融监管部门向市场发出的一个重要的信号。

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