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鹤岗等三四线城市住房市场价格如何走?

2019-04-17 09:12:20评论 房产


昨天有信息在网上疯传,即黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,3月鹤岗的均价是1240/m2,其中九州兴建小区周围300/m2320平的复试高层只要15万。后来有媒体查实发现,在安居客二手房平台上鹤岗市多个小区的二手房房价确实处于1-2千元区间内,甚至有二手房70平米仅售4.8万元。网上有截图显示,黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价16000元,折合一平方米348元。

还有记者与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉,在鹤岗,总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。中介指出,这些低价房源都是当地的棚改房,性质与一般商品房有明显区别。比如说,普通商品房能马上办下“房本”,这些房源却并不能马上把“房本”办下来,需要等几年。及这些房源的建设标准比较低,如这些总高7层的商品房都没有配电梯等。

对于这些信息,其实有3个要点。一是为何鹤岗有住房的价格会到每平方米只有300元左右?二是鹤岗这个城市商品房的价格水平中位数为何会在每平方米2000元左右?三是这样一种房地产市场价格的格局未来会不会在全国三四线城市蔓延?等。

要回答这些问题,我们先从住房市场一般性出发。就住房市场来说,它的一般性是不动产,不可贸易产品,每一套住房都具有唯一性。所以一国的住房市场往往都会成为无数分割的市场,其价格水平及市场状态有较大差异性。一个国家是这样,一个城市也是如此。即使是同一小区,同一楼房,其每套住房的价格也都会不一样。

所以,对于鹤岗那些每平方米价格在300元左右的住房,主要是由其住房的性质决定,比如其为棚户区改造的住房,其建设标准低,以及这些住房不仅无法居住(住房没有装修),即使允许人可避避风也是不方便。更重要的是这些住房拿到手上,由于不能够办理到产权证,连要低价交易都无法进行。也就是说,这样的住房开出最低的售卖价格,由于没有产权证,根本是无法交易出来的。如果加上政策性限制,这样的住房要转让给他人更是不可能的。所以,这类住房开出的价格最低也是意义不大。更重要的是这些住房开出如此之低的价格只是个例,不具有市场的一般性。或只是那样一点有网上挂的几套住房,网挂出之后是否能够成交,根本上不知道。

二是对于鹤岗的商品住房价格水平中位数应该是在平方米2000元左右。这样一个房价水平,估计在2016年全国房价普遍上涨之前,应该没有多少离谱。因为,在2016年房地产宏观调控之前,中国绝大多数的三四线城市的房价水平都处这样的一个状态。我记得2013年去贵州,其贵阳及遵义的房地产市场的价格中位数水平也就是2300元左右。因为,就当时中国的绝大多数三四线城市来说,其经济发展水平及居民收入水平,其房价只能在这些一个价格水平。但是,在2016年之后,由于全国各个城市的房价出现了一轮普遍上涨,所以目前的国内三四线城市的房价水平基本上在5000-10000元这个区间。

至于鹤岗市的房价水平为何到目前维持在2000元左右,主要是与这个城市为典型的资源枯竭型城市有关。就目前中国的城市发展来看,存在不少这样的资源枯竭型的城市。这些城市由于产业结构单一,资源严重枯竭,从而出现了严重的经济发展瓶颈。在这类的城市,经济发展早已经停滞,人口出现净流出,居民收入水平严重低,再加上气候条件恶劣(如东北及中西部不少城市)。在这样的城市,其房地产市场要想发展起来根本就不可能,房价只是处于极低的水平。我记得有朋友早几年就告诉,他们家在东北三线城市,他们那里,居民住房持有基本上是人手一套(或三口之家就可能持有三套住房),而且他们所持有这些住房,不仅价格水平低,而且要卖出去和租出去都是困难的。在这样的情况下,这些城市的房价只能是保持在极低的水平。鹤岗也是如此。

现在的问题是,目前三四线城市的房价水平是不是都处于这个状态?可以说,经过2016年一线城市房价先是疯狂上涨然后房地产调控之后这种房价疯狂上涨蔓延到了全国,让全国大小城市的房价普遍上涨之后,全国不少三四线城市的房价已经上涨到每平方米10000元左右的水平。只有少数三四城市的房价会低于这个水平。

但是,这一轮的三四线城市房价的普遍上涨,既有棚户区改造货币化的推动,更有国内银行体系信贷快速扩张的助力。但这次进入三四线城市房地产市场的住房购买者基本上是这些城市的中低收入居民及这些城市周边的农民。他们受一线二线城市房价疯狂上涨,房地产市场具有无风险套利赚钱效应的影响,纷纷通过银行信贷进入住房市场,从而让当地的房价在短短的一二年内翻倍上涨,让这些城市房地产市场出现了空前的繁荣。但这也把这些城市居民的储蓄基本上耗费掉,让这些城市不少中低收入居民债务负担全面加重。可以说,这些三四线城市的住房市场已经严重超支未来居民的生活。

可以说,对于目前中国绝大多数三四线城市来说,由于其经济发展停滞,居民收入增长缓慢,人口基本上处于净流出,如果再上城市自然条件不好,那么这些城市的房地产市场要想再现早几年的繁荣基本上是不可能的。而且这些城市的住房基本上处于饱和状态,住房的投资效应及赚钱效应不足,这必然会使得这些城市早一二年前上涨的房价全面停滞,即今年想这些城市的房价再上涨将面对巨大的瓶颈。如果这种情况出现,那些在这些城市购买用于投资的住房,可能会面临着风险。而这种风险基本上是转移到这些城市风险承担比较弱的居民手上,这就使得这些城市房地产市场的风险可能会进一步放大。对此,政府要密切关注之。

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