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北京国管公积金贷款收紧政策的市场信号

(2019-04-13 13:12:07)
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房产


  412日,北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,且最多贷60万元。新政自2019415日起执行,以网签日期为准。这是继20189月北京市管公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策将全面收紧。3月份传闻的国管公积金贷款收紧政策终于落地。而信贷则是房地产市场发展最重要的条件。

《通知》规定,借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录,下同)的,按首套住房贷款政策办理;借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。也就是说,这个规定是十分清楚的,首套住房贷款只贷款给既无住房也无贷款记录并缴交了公积金的居民,而有一套住房,或有住房贷款没有还清,或有住房贷款记录的,都算为第二套住房,认房又认贷款,而对于二套以上住房的不给予贷款。

而且《通知》还规定,购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%,贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。而购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%。首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率。贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。这里,对住房额度、利率水平、贷款期限及年龄等都做了严格的规定。也就是说,按照《通知》的规定,贷款人希望通过国管公积金贷款购买商品住房,所获得的贷款金额十分有限,即使是购买各种政策性住房获得贷款,个人还得通过其他途径融资才能完成。

可以看到,尽管国管公积金贷款在整个北京住房市场的贷款所占的比重不高,甚至是很小,(比如2017年北京一共发放住宅公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。当年北京二手房交易13万套,新建商品房交易3万套,保障房交易4万套,合计大约20万套左右,也就是说,国管公积金占市场所有交易的比例在3%多一点,所有公积金大约占30%),但是商业贷款利率与住房公积金贷款利率相差悬殊(5年期以上的贷款利率,商业银行贷款利率为4.90%,而公积金贷款利率为3.25%),因此,只要是有条件的贷款人,他们肯定会利用这种信贷条件进市场购买住房套利。。

也就是说,尽管能够获得国管公积金贷款的贷款人在整个住房贷款市场所占的比重极小,但这却给北京及一线城市的住房市场一个十分明确的信号,对于3月一线城市住房销售突然快速上涨,也被不少媒体称之为住房销售的“小阳天”。这种住房市场的“小阳天”为何会出现?就在于不少人认为,无论是一线城市还是其他城市,由于今年的房地产调控政策是一城一策,所以不少人预期房地产市场调控政策松绑可能是一种趋势。如果房地产调控政策松绑,这又可能是推动这些城市房价的基本动力。但国管公积金贷款政策全面上紧,也就意味着市场的这种猜测是错误的,一线及二线城市的房地产调控政策松绑基本上是不可能的,反之,政府还在对房地产调控政策一些漏洞进行修补及紧缩。在短期内,中央政府所坚持的“只住不炒”的房地产市场定位基本上不会改变。既然这些城市的房地产调控政策不会松绑,那么3月份一线城市的房地产市场“小阳天”有可能结束。

还有,一线城市的房地产市场调控政策不会放松,那么其他城市想借助于一城一策来炒高当地的房价看来也是不可能的。因为这种一城一策肯定要在“只住不炒”这个大原则下而不是炒房。所以北京国管公积金贷款收紧政策已经向市场发出一个明确的信号。

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