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地方政府还在观望如何实施“一城一策”

(2019-02-23 07:25:48)
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房产


对于房地产市场来说,地方政府的“两会”,国内的各个城市,无论其情况如何不同,基本上是一个基调,就是放上“只住不炒”这个市场定位的前提,稳地价、稳房价、稳预期。从国家统计局刚公布的1月份70个大中城市的房价来看,基本上是实现了这个目标。正如其新闻发言人所说的,1月份,各地继续坚持因地制宜、因城施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,促进房地产市场平稳健康发展。

据国家统计局的初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%35个三线城市新建商品住宅环比上涨0.6%。即国内70个城市的房价都在上涨。而二手房价的价格变化,也基本上是稳定在这样涨幅之间,市场没有太多波动。可见,中国的地方政府肯定是很厉害,不仅可以对抗市场法则、市场规律,要让市场的价格不波动,要稳定一定会稳定,而且只要地方政府所确立的目标,没有达不到的,人定胜天。

对于国内这样一个房地产市场,特别是对于目前购买住房80%以上是为了投资赚钱的房地产市场,房地产市场的价格能够稳定,以及不仅能够稳定,而且也能够让稳定的房价徐徐上升,那么这个市场肯定是艳阳高照。因为,对于一个以投资者为主导的房地产市场,只要房价稳定并逐渐地在上涨,那么购买住房的投资者不仅不会退出市场,反之多数人手里都会痒痒的,如此太好的投资机会决不可放过。而国内的银行也顺其心意,正在逐渐地降低住房按揭贷款利率,尽管这种住房按揭贷款利率下降对投资者来说可忽略不计,但心理的因素之影响则不一样。而这种情况是地方政府最想要的局面。

既然整个房地产市场的房价稳定了,而且还在逐渐上升,那么房地产市场的房价上涨预期也自然会稳定,至于在这种情况下,地价是否会稳定则是另外一回事。不过,地价是地方政府掌中之物,根本上就不用太操心,只是看看地方政府的愿意如何了。良好的开端,是成功的一半。今年国内房地产市场的前两个月基本上都在政府的预期目标下运行,那么2019年国内房地产市场的大势基本上就定了。这就是地方政府的良好愿望。

在这样的背景下,地方政府的房地产政策,即“一城一策”如何来实施,有哪些具体措施?其实,各个城市的地方政府都是在观望中,比如,已有8个省市明确提出试点或研究一城一策。与此同时,共有17城从放松落户、放松社保,以及限价限购等方面进行了政策微调。从调控从严来说,似乎仅余深圳、海口较为严厉,以及成都等部分城市从公积金等方面略有收紧。尽管各个城市地方政府出台的这些政策不是太重要,但各个城市也打探中央政府的真正意图,在打探其他城市政府是如何来做。否则,弄不好容易招惹麻烦。就目前中国的氛围来说,地方政府官员是什么都不怕,什么也敢说,只有一点他们天天在提心吊胆,即没有知道清楚中央政府的意图做错,把其官帽丢掉了。

所以,中央政府今年房地产政策是“一城一策”,即各地方政府可以根据自己城市的情况采取不同的房地产政策。但是其前提是“只住不炒”。所以在这个前提下,地方政府要想把握“一城一策”并非易事。因为,当前房地产市场的实际情况是“只炒不住”,只不过大家都不同的画面把这点掩盖了。

还有,房地产的“一城一策”,看上去是由地方政府根据本城市的房地产市场情况出台不同的应对政策,但实际上对房地产市场影响最为重要的政策除了央行的按揭贷款政策及房地产税收政策之外,能够起到作用的行政性政策是少之又少,即使有也是十分短期的。所以,从2016年开始,地方政府出台了几百次房地产市场调控政策,特别是地方政府的房地产行政性调控政策无所不用其极,但能够起到作用的微乎其微。即所谓最为严厉的房地产调控政策出台了几年,国内绝大多数城市的房价照样是在上涨,甚至于有些城市的房价还是在大涨。当地方政府的房地产调控政策出台是促使房价还在上涨而不是回归理性下调,那么也就说明这些地方政府的房地产调控政策能够起到作用十分有限。即使这些行政性的房地产调控政策对市场起到作用十分有限,那么地方政府的“一城一策”让房地产调控政策松绑能够起到作用的房地产调控政策也是起到的作用有限。

正是有这样一些理由,市场都在预期今年各城市地方政府在“一城一策”下有作为,地方政府的房地产调控政策的松绑又来推起一个房地产高潮。但这样的概念已经不高了,因为这一轮的房地产市场价格普遍上涨,已经由一线城市向三线四线城市蔓延了,甚至于遍及中国各城市每一个角落。当全国的房价已经普遍上涨,当城市居民手上的持有大里的住房后,要想地方政府房地产调控政策松绑打造新的市场繁荣,就得有下一波的房地产市场接盘侠,这个接盘侠在哪?房地产市场在观念,地方政府也在观望。

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