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国人海外炒房热正在退潮了吗?

(2018-09-11 10:59:22)
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房产


在中国,前十几年,凡是购买住房的都会赚得盘满盆满,买房就是赚钱成了国人的一种信仰。所以,在早几年,全民都在谈论购买住房,谈论投资住房,谈论如何通过购买住房赚钱。即使是十九大报告把“只住不炒”来定位中国房地产市场,但炒作住房赚钱这种根深蒂固的信仰似乎还是没有多少改变,国内房地产市场销售仍然在创历史记录,多数城市的房价仍然在上涨。

正是国人对炒作住房赚钱是一种信仰,国人的炒作住房热很快就蔓延到海外,美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰、西班牙等地,到处都看到中国人炒作住房身影,而且凡是国人住房炒作过的地方,当地的房价无不快速飚升。加拿大的温哥华、多伦多,澳大利亚的悉尼和墨尔本,新西兰,英国伦敦等地都是如此。

加拿大的温哥华与多伦多,曾就华人炒房是否会推高房价,争论得不亦乐乎,谁都没有理由来说服只有不到10%的华人炒作住房,竟然会在短期内把这些城市的房价炒得如此之高。不过,后来无论是温哥华还是多伦多出台了海外购买住房者征收15%海外买家的购买税,两地房价很快就手起刀落,立即下跌。很简单,在一个以投机炒作为主导的投资市场,其价格完全是由市场的预期来决定,而市场的预期又往往为少数人所引导。如果少数人要推高其投资品的价格,很容易形成房价上涨预期,并由此来引发市场整个价格上涨。所以,那几年凡是华涉足的炒作住房的地方及城市,没有一个地方的房价不快速上涨。因为,作为一个住房投资市场,其价格基本上是由少数人购买来决定。

我记得在多伦多房价快速飚升的那几年,基本上是华人投资者引导着整个房价上涨。我到一些小区散步,经常会看到华人经纪带着国内到加拿大的居民去看房。而那时候,当看到一个要出售的住房,华人经纪带国人去看过,前一天是for sale,第二天再看那套住房就for sold,门口的牌子就换了,住房就卖出去。在房价飚升的那几年,所看到情况基本上都是这样。而且不仅温哥华及多伦多是这样,甚至连加拿大的其他城市也是如此。只要是华人多的地方都是这样。

不过,今年的情况与早几年的情况完全是截然不同。同样是我散步的许多小区,我暑假去了这样久,许多房子开始是for sale,到我回国时还是for sale,许多房子根本卖不出去。而且挂出要出售的住房也越来越多。而且,多伦多是这样,温哥华的情况更是比多伦多严峻。因为,温哥华的房子价格已经下跌了30%以上了,而多伦多的房价没有如温哥华跌得这样狠。不过,只要房价在下跌,住房投资者早就逃之夭夭了,更是说要征收海外买家15%税。

不仅加拿大的不少城市的房价开始在下跌,整个全球与华人相关的房地产市场房价上涨预期基本上逆转,比如在澳大利亚及新西兰房价开始全面下跌。特别是新西兰禁止中国居民进入二手房市场,更是让炒作住房者逃之夭夭。

从最近澳大利亚房地产市场的情况来看,房地产公司CoreLogic公布,澳大利亚全国房价指数在8月按月跌0.3%,按年计算跌2%。澳大利亚八大城市房价合计跌0.4%,按年跌2.9%。悉尼房价下跌最为严重,按月跌0.3%,按年跌5.6%;墨尔本按月更跌0.6%,尽管按年仅跌1.7%。按照住房价格计算,悉尼和墨尔本占全国房地产市场60%左右。有分析预测,澳大利亚的未来4年房地产市场价格可能会下跌12%

也就是说,早些时候国内居民在海外炒作住房最为火爆的国家及城市,房价都开始全面下跌。那些最后几年进入这些国家及城市的住房市场接盘侠,目前想不损手出来,基本上是不可能了。如果让住房不出手接着持有,但是房地产税征收对他们来说,不能不说一个要考虑的问题。比如,以前的住房100万时,税率1%,每年交税1万。如果目前房价已经涨到200万了,同样1%的税率,每年交税就得2万。所以,对于这几年进入炒作海外住房的一些国人来说,肯定在犹豫不决,是损手退出市场呢,还是继续持有。因为,在这种情况下,无论是哪一招都不行,或是严重亏损退出,或是在完全不确定的情况下交物业税。

估计是这国内不少炒作住房者从来没有碰见过的事情。如果国内到海外炒作者还是以国内房地产市场的情况来思考,有可能会如2007年许多国内股市投资购买中石油那样,套牢了十几年,根本就见不到一点希望。更严重的是这些海外的炒作者不仅在未来多年见不到一点希望,而且还得一直交税。我记得有一个伊朗就告诉我,他在上个世纪90年代在加拿大购买几套住房,就让他一辈子在财务上永远不能翻身。

所以,在民主国家,由于住房是居民生活必需品,当房价炒作得很高,绝大多数人一定会出来反对,政府遏制房价上涨是必然,否则政府想赢得选民根本不可能。如果中国居民以国内炒作住房的思维到海外炒作住房,可能面临的风险会很大。当这些国家的绝大多数人出来反对炒作住房时,国内居民海外炒作住房热潮也就得退潮,否则会面临着巨大风险。

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