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从“租金贷”的盛行看中国金融体系的风险

(2018-09-07 07:35:22)
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财经


十九大报告中,把防范中国金融体系的风险,守住中国不发生系统性风险底线作为政府未来几年工作的重中之中,因为,金融风险不能够防范,要保证中国经济稳定发展达其目标只能是一句空话。而不是如国内有些人所吹棒的中国金融体系几十年来最大的优势是从来没有发生的危机。今年4月份,中美贸易摩擦发生之后,尽管政府强调防范金融风险在趋势上有些微的转向,但从国务院金融稳定发展委员会在8月份连续召开两次会议的情况来看,中国政府在防范金融风险的轨迹上并没有发生多少转向。

824日,国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤主持召开防范化解金融风险专题会议。会议听取了网络借贷行业风险专项整治工作进展情况和防范化解上市公司股票质押风险情况的汇报,研究了深化资本市场改革的有关举措。可以看到,这次国务院金融稳定发展委员会关于防范化解金融风险专题会议,其实最为主要的就是针对最近发生P2P网络金融平台纷纷破产倒闭及长租公寓的“租金贷”风险而发,尤其是针对租房市场的“租金贷”的风险而召开的专门会议。

可以说,如果不是我爱我家的前副总经理胡景辉近期对长租公寓经营模式批评,他说,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,如果不是杭州鼎家网络公司的长租公寓公司820日宣布破产,以及国内一些一线二线城市租房市场的房租在短期内快速飚升,长租公寓的这种“租金贷”的金融风险还没有这样快的暴露出来,整个社会大众还被蒙在鼓里。我早就指出,对于最近国内一些一线二线城市的租房市场的租金快速飚升,基本上是以“租金贷”为主导的长租公寓这种经营模式导致的结果。

据了解,这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式,一方面,先由一些房屋中介公司以哄抬租金的方式抢占房源,即高于市场价格从房东或业主处抢占房源形成对房源的垄断,然后与业主签订合同一般是3-5年的长期租约,房屋经过然后适当装修之后再向外出租。一般以季度或半年向业主支付租金。另一方面,又以解决一些租客“押一付三”传统模式的压力为幌子,向租客提供“押零付一”或“押一付一”等优惠条件来吸引及招揽租客,在这交易中房屋中介公司暗中做手脚,让蒙在鼓里的租客与网络金融平台等第三方信贷机构签订贷款协议,一次性贷款下一二年的房租交给房屋中介机构。租户向长租公寓公司支付押金,同时在约定租期内,每月向第三方信贷机构还款;其间产生的利息或服务费由公司向信贷机构支付。

也就是说,这些租赁中介公司与租客签订不是一份住房租赁合同,而是一份与第三方信贷机构的贷款合同,即公司利用租客的信用,向网贷平台贷款(或称房租贷)或银行,把下一二年的租金一次性预付给长租公寓公司,租客则按月向银行或网贷平台还款。中国租房市场的“租金贷”所谓的金融产品创新油然而生,并很快在国内一些城市盛行。

在这样的长租公寓的“租金贷”运作模式下,房屋中介机构便可利用时间差,截留从“租金贷”获得的长期租金中的大部分资金,仅需要用小部分用来支付业主的房租,而房屋中介公司就能够把所截留的大部分资金或用于这种长租公寓的快速扩张,垄断市场可租赁的房源,或用于这些资金到其他市场进行生利投资。

正因为这种“租金贷”经营模式能够“空手套白狼”,所以也吸引国内各种资金蜂拥而入。2018年的116日,中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资,估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示,截至531日,分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。这样更是加剧了长租公寓市场的快速扩张及对各个城市可租赁住房不计成本抢房。这必然造成了国内一些城市租赁住房紧张及房租突然间快速上涨。

可以说,在这种“空手套白狼”的“租金贷”经营模式下,在房租上涨,或房屋中介公司把资金用于其他投资收益较好时,那么其扩张的速度就会越来越快,金融风险也不会暴露出来。但是,当租赁市场的房租下行,所垄断的房子无法租赁出去时,或他们的投资失利时,这种“租金贷”经营模式随时都可能引发房屋中介公司资金链断裂的风险。而资金链的断裂,既无法继续向房东支付租金,从而导致迫使房东收回房屋。同时,租客交了房租,但要面临着无房屋可住的处境,还得偿还房租贷。如果租客拒绝再还贷款,那么这些第三方信贷机构也面临着资金链断裂甚至倒闭的风险。

可以看到,这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式,不仅将导致金融体系的严重风险,也将给整个住房租赁市场及整个社会带严重恶果。比如,北京的这些房屋中介机构,通过这种“租金贷”经营模式进行快速扩张,让整个租赁市场的房源基本上操纵在他们手上。这些公司的手上的房源少则几千套,多则数万套,及十几万套,这些房屋中介公司不仅能够轻易地操纵市场,推高房租,制造整个租房市场的恐慌情绪,以图谋取暴利。这自然会扰乱政府发展租房市场的政策。同时,这些房屋中介机构手上持有的住房涉及的资金以数十亿元计之,所涉及家庭至少是房源的一倍,其中所隐藏的社会风险之大是难以估量的。但是一旦“租金贷”的风险爆发,房屋中介机构可以置身事外,或干脆以破产的名义逃之夭夭。整个社会则面临着巨大的金融风险。

从这个“租金贷”的案例来看,中国金融体系的风险,首先,其根源就在于整个社会都在利用中国金融市场制度缺陷过度使用现有的金融体系,无论是政府,企业,还是个人都是一样。本来,现代金融市场的本质就是一个匿名激励机制,及存在严重的委托代理关系。在这种匿名激励机构下,使用金融市场者可能把其行为的收益归自己,把其行为的成本转移给整个社会。谁过度的使用现代金融市场,谁就可获得大利。在中国这种不成熟、存在严重制度缺陷的金融市场,其面临的问题会更大。“租金贷”和“首付贷”的突然盛行、早几年的网络金融爆发式的增长、国内影子银行泛滥、国有企业债务快速增长、房地产泡沫越吹越大等都与人人都想过度使用现代金融体系有关。

其次,在人人都希望过度使用现代金融体系的观念下,政府的金融监管远远落后于现实市场发展。这不仅表现为金融监管的法律法规严重滞后于现实的市场,许多金融市场的法律法规往往是市场问题成堆之后才推出,而且表现为金融监管效率低,金融监管套利随处可见。比如,本来是违规违法的金融产品也会大行其道。“首付贷”及“租金贷”的出现就是如此。当这次“租金贷”的问题暴露出来后,及长租公寓最近成为中国新兴金融风险之后,深圳互联网金融协会不得不发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,禁止长租公寓中介展开“租金贷”业务。

再次,就当前中国的企业来说,其企业谋取利润早就没有底线了。这不仅与许多企业家的精致的个人主义价值观的引导有关,也与当前外部环境激励有关(即企业损害他人或社会利益时所受到处罚都是轻微的)。所以,近年来许多金融产品的创新,在完全牺牲消费者及整个社会利益的金融产品则能够大行其道,这更是让国内许多企业及政府过度使用现代金融体系表现得淋漓尽致。首付贷和“租金贷”就是最好的例子。而这同样是当前国内不少企业制造金融体系风险的重要根源。

可以说,从这次“租金贷”大行其道的案例,当前中国金融体系的风险无处不在,如何来防范国内金融体系的风险就得得从根源上入手来设定制度,以此来引导市场,否则是防不胜防。

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