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韩国房地产调控政策的深化与扩展

(2018-08-29 06:50:29)
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房产


炒作房地产谋利,可能是东亚地区的通病,日本、香港、台湾、韩国、中国等,各个地区都把房地产市场炒得火热,最后日本、台湾、香港等地都由于房地产泡沫而导致经济巨大困境,特别是日本,房地产市场泡沫最后破灭,让其经济陷入困境20多年。韩国的情况也是如此,首尔地区的房地产泡沫同样是炒得火热。所以,针对韩国的房地产泡沫,韩国的各届政府一点都不敢怠慢。2017年上任的文在寅政府也是如此。他一上任,很快就出台打击房地产炒作的政策。

201782日,韩国文在寅政府宣布实施8.2房地产调控政策,启动了新一轮严厉的房地产调控政策。韩国8.2房地产调控政策主要内容是:通过指定投机过热地区与投机地区,阻止投机资金的流入;强化以实际需求为中心的房地产需求管理;加强投机性房产需求的调查;扩大住房供给;加强金融等监管措施等。具体内容如下:

一是通过指定投机过热地区与投机地区,阻止投机资金的流入。这次房地产调控政策将调控地区分为投机地区、投机过热地区及调整对象地区,而且这种划分也存在重叠关系。如首尔江南四区(江南、瑞草、松坡、江东)为投机地区,因此也是投机过热地区和调整对象地区。

二是强化以实际需求为中心的房地产需求管理。第一,提高转让所得税(或住房交易所得税)。在调整对象地区内,提高2套房拥有者的房产转让差额所适用税率的,即提高10%。而对于三套房拥有者,则提高20%。该措施将于201841日起实施。第二,强化一个家庭1套住房的转让税免税额的要件,即要求居住2年以上才可以适用免税规定。第三,加强对拥有多套住房人群的金融监控。在投机地区,限制住房抵押贷款次数,即从每人可以申请一次住房按揭贷款修改为每一家庭可以申请一次住房按揭贷款。并且,在投机过热地区,LTVLoan to Value,贷款价值比)和DTIDebt to income,总负债偿还比率)均适用40%,其中有一套房屋抵押贷款的家庭,降为30%;而实际需要家庭则提高为50%

这其中的三点十分重要。第一是采取累进制的住房交易所得税。因为,在该房地产调控政策出台之前,韩国的住房交易所得税是:1200万韩元以下(相当于人民币7.38万)的住房交易所得税率为6%4600万韩元以下(相当于人民币28.3万)的住房交易所得税率为15%8800万韩元以下(相当于人民币54.15万)的住房交易所得税率为24%1.5亿韩元以下(相当于人民币92.3万)的住房交易所得税率为35%5亿韩元以下(相当于人民币307万以下)的住房交易所得税率为38%5亿韩元以上(相当于人民币307万以上)的住房交易所得税率为40%。也就是说,在调控政策出台之后,如果拥有两套住房的,交易1套住房,这套住房交易所得税在上述税率的基础上加10%。比如说,这套住房的交易价为1.5亿韩元,那么其适用住房交易所得税的税率为45%,住房交易所得税为6750万韩元(人民币为41.53万元)。如果是拥有三套住房,交易1套住房,其税率加20%。如果这套住房为5亿韩元,其交易所得税为60%,要缴纳住房交易所得税3亿韩元(相当于人民币185万元)。可以说,在这样的一个住房交易税收制度,住房投资者想通过炒作住房赚线几乎不可能。在这种情况下,整个房地产市场的价格上涨预期很快就会逆转。而且对于那些住房总价越高,其面临的投资风险则越大。

第二是只有1套住房交易所得税的减免,必须持有在2年以上,2年之内不能够获得减免。这就可能把那些想通过税收减免短期炒作的漏洞堵住。而这种情况中国在加拿大的华人炒作住房最为常用的手段。

第三是从信贷政策入手,由以往一个人可以获得一套住房的按揭贷款调整为一个家庭可获得一套住房的按揭贷款。而且把家庭债务偿还比例提高。即无论是LTVLoan to Value,贷款价值比),还是DTIDebt to income,总负债偿还比率)都有严格的要求。

三是加强投机性房产需求的调查。第一,交易额超过3亿韩元(约185万人民币)时,购房者需要提交资金准备计划和入住计划。第二,引入特别司法警察制度,整顿房地产市场内的非法行为,包括无证中介、非法转让房产等。第三,国税厅等多部门联合执法,调查未成年人、多套房产人群等的逃税行为,并予以处罚等。

四是扩大住房供给。提高政府在提供住房的作用,包括每年提供17万户的公共租赁房、为新婚夫妇提供可以申购的公共住房等。

五是加强金融等监管措施。改善公寓申购制度、对地方民间住宅用地设定转卖限制期间(6个月)等措施。

2017年韩国出台的房地产调控政策来看,看上去也如中国政府出台的房地产调控政策那样,面面俱到,希望从各个方面来遏制房地产市场投机炒作,来遏制房地产市场泡沫。但是韩国政府房地产调控政策核心是放在税收政策及信贷政策这两大经济杠杆上,很少用行政的方式。特别是严厉的累进制房地产交易所得税,则是这次调整政策重心。这种严厉的累进制的房地产交易所得税对遏制高房价当然是手起刀落,让住房投资者无利可图。如果住房投资炒作者无利可图,他们还会继续炒作住房吗?这与中国的房地产政策形成了鲜明对照。中国政府讲了那样多要遏制房地产泡沫,遏制高房价,就是真正使用经济杠杆,而是各种行政的调整政策越来越多,效果则是越是调控,房价涨得越快。当然更为重要的是,韩国政府对2017年出台的房地产调控政策密切跟踪,对不足的地方进入完善及补充。

2018827日,韩国国土交通部与企划财政部联合发布《韩国8.2房产调控政策》(201782日韩国政府发布的房地产调控政策《通过保护实际需求与抑制短期投机需求的稳定房地产市场方案》的简称)后续措施,提出通过扩大首都圈住房供应及指定投机地区等措施强化稳定市场的基调。并且该措施于828日正式实施。

韩国政府的公告指出,近期,今年年初开始较为稳定的房价再次以首尔及部分地区为中心,出现局部过热现象。这主要是因为市场担忧首都圈住房供应不足、没有找到投资项目的资金流入市场、开发计划发表(826日,首尔市市长宣布全面保留《汝矣岛、龙山综合开发计划》)等综合影响。其次,最近首尔公寓买卖交易量处于较低水平,出现住房交易萎缩而价格上涨的罕见情况。20187月,韩国公寓买卖交易量为5852件,而近5年的平均交易量为10113件,减少42.1%

这次韩国政府房地产调控的措施主要有两项:

一是扩大首都圈住房供应。韩国政府认为,未来5年(2018年至2022年),韩国首尔等首都圈的住房供需将维持平衡。在需求方面,预估首都圈对新住房的年平均需求约为22.1万户,首尔则是5.5万户。在供应方面,预估首都圈新住房的年平均供应约为26.3万户,首尔则是7.2万户。在这种稳定住房供需基础上,韩国政府计划开发30多个不同规模的公共宅地,以便提供30多万户住房,以扩大交通便利地区廉价优质的住房供应。

一是调整投机地区、投机过热地区、调整对象地区。经房地产价格稳定审议委员会审议后,将首尔特别自治市的钟路区、中区、东大门区及铜雀区指定为投机地区。从此前的11个地区变为现在的15个区(首尔市共有25个区)。维持现在投机过热地区不变,即首尔特别自治市、京畿道果川市、京畿道城南区、京畿道盆唐区、大邱广域市寿城区、世宗特别自治市。调整对象地区中,将京畿道九里市、京畿道安养市东安区、京畿道光教宅地开发地区指定为新的调整对象地区,其次,取消此前指定为调整对象地区的釜山广域市机张郡。除此之外,将强化集中监控地区的日常监控。集中监控地区是除投机地区、投机过热地区、调整对象地区之外,近期房价持续上涨的地区,及最近房价相对稳定,但过去一年房价上涨率高且有投资过热可能的地区。

文在寅政府的房地产调控政策将严密监控住房市场情况下,将持续推进适合各地域的供应对策。经进一步严格核实融资计划书、是否遵守LTVLoan to Value,贷款价值比)和DTIDebt to income,总负债偿还比率)规制。韩国政府还在准备金融、税收等制度性补充方案,以稳定住房市场。积极推动公共宅地开发,以便顺利提供首都圈地区廉价的住房。

从韩国政府出台的房地产调控跟进政策来看,主要表现为以下几个方面。一是对2017年出台的房地产调控政策密切跟踪,观察其政策效果,对以前政策不足的地方进行改进。二是韩国政府对遏制房地产投机炒作这个基本点态度坚决,一点不让投资炒作者抱着侥幸的心理,从而从根本上控制房地产市场炒作预期。三是增加保障性住房的供应,以保证中低收入居民的绝对居住权。四是房地产调控政策坚决以经济杠杆为主导。可以说,这些政策落实、跟踪及调整,韩国的房地产市场会逐渐走向健康发展之路,而中国政府所担心的严厉的房地产税收政策可能导致的房地产危机及金融市场危机也没有出现。这些都是中国政府值得借鉴的方面。房地产市场泡沫只有通过严格的经济杠杆,把投机炒作严格限制才是正道。

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