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当前三四线城市楼市疯狂比想象要大

(2018-05-18 12:53:00)
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房产

如果按照国家统计局515日公布的房地产市场数据,从房地产开发投资、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积和房地产开发企业到位资金等数据来看,以往热点城市房价正在全面回调,房地产领域开始全面滑坡,而且估计以后会越来越惨淡。

但实际上,如果看一下国内不少城市房地产市场出现的情况,就得觉得政府公布的数据与房地产市场相比,则是水火两重天。这些城市的房地产市场不仅火爆,房价在疯狂上涨,而且房地产市场前所未有的繁荣正在继续,没有半点惨淡的迹象。比如515日的新闻报道,成都楼市直击17000人抢千套房,买房队伍绵延几公里。由于受到地方政府楼市调控限价政策影响,导致新房和二手房价格倒挂严重(即新房价格低于二手房价格),同一区域新旧房价差别普遍超过30%,新房成为买房者抢购对象。

201712月,成都首个摇号选房楼盘北湖国际城开盘,推出420套新房源,但参与摇号的总人数为3637名,综合中签率仅为11%。此后,每逢主城区新盘摇号,参与摇号者都超过万人,部分家庭甚至全家10余口人集体摇号,大家一起抢购新房,新房中签率降至个位数。这次开盘的青秀未遮山共推出1056套房源,目前登记摇号人数已超过7万人,刷新成都摇号楼盘登记人数的历史记录。在开盘现场交资料的购房者有数万,队伍延绵几公里。可见,成都市抢房疯狂到了什么程度。

还有,房地产市场的疯狂还表现房价房租比。厦门市在1房价与租金比值达到了1100。这意味着,当房价与租金分别保持不变时,将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值,则租金回本期还将更长。以及,随着二三线城市的房价快速上升,不少城市房价已经直逼四个一线城市(北京、上海、广州、深圳),其售租比更是让许多人大呼太疯狂。514日,中国社科院发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示,20181月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,已经超过了一线城市广州。杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元,与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看,20181月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了一线城市。 当然,上述这些情况,不仅发生国内的一线二线城市,更是已经全面蔓延到三四线。更不要说,最近房价疯狂上涨的丹东、海南等几个城市了。

最近,我到过国内几个三四线城市,据我了解,这些城市的住房价格,在过去的一年里,房价上涨一倍的房地产项目是基本态势。也正是三四线城市的房价如2016年一线城市那样疯狂上涨,从而吸引全国各地的住房投资者纷纷涌入这些城市的房地产市场。这不仅表现为国内的二线城市(如成都、西安、海口、南京、长沙等)房价都在快速上涨,也表现为国内多数三四线城市的房价都在快速上涨。可以说,这些三四线城市的房价疯狂上涨,估计会有来自各地的住房投资者,如丹东,更多的是当地居民也涌入这些城市的房地产市场。当各种住房投资者都涌入这些房地产市场的时,这些城市的房地产市场价格岂能不快速上涨或疯狂上涨?

对于,国内不少三四线城市房价也疯狂上涨,其原因如下:一是在住房投资者看来,这些城市的房价与一线城市相比都处于投资洼地,价格相差悬殊,在三四线城市房价如此低的情况进入,随着未来房价上涨,其投资收益肯定是巨大的。因为,就中国政府心态而言,中国房地产市场价格只会上涨,而不会下跌,一线城市已经证明是这样,三四线城市也是如此。所以,看到三四线城市房价如此之低,住房投资者早就认为这些城市房地产市场投资风险肯定也不会高。

二是就无论是中央的因城施策的房地产政策,还是地方政府所谓的房地产市场调控,其调控目标就是表面上是要遏制房价疯狂上涨,但实际上是要持续在现有的房价上涨稳定。即房价只能上涨不可下跌。在这样政策引导下,自然会给市场一个清楚明确的预期,三四线城市的房价只能上涨不能够下跌。既然房价只会上涨,投资者岂能不涌入这个市场抢购住房一种市场?

三是就国内不少二线城市的房地产市场来看,这些城市的政府都在千方百计地突然所谓房地产市场政策。比如目前西安、南京、天津等城市的引进人才政策,实际上就是一种变相鼓励住房炒作的政策。今年国内大专毕业的学生人数达900万之多,这些城市以引进这些人才的借口,对房地产市场调控政策全面松绑,在这种情况下,这些城市的房地产市场岂能不出现住房抢购潮?即当前不少城市的房地产调控都是作给中央政府看,这些城市的政府根本就没有意愿让繁荣的房地产市场停下来。所以,有了这种二线城市的示范作用,许多住房投资炒作者纷纷涌入三四线城市的房地产市场。

所以,对于当前三四线城市的房地产市场来说,其房价疯狂上涨的风险会越来越大。这不仅在于这些城市房地产投资者所承受的风险能力低,更在于这些城市多以是净人口流出的城市,其住房投资机会与一线城市不可同日而言。面对这种情况,如果政府还是视而不见,那么可能会与中国金融危机爆发时间会越来越近。

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