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行政性房地产调控政策必然引发炒房潮

(2018-05-14 04:02:40)
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房产


尽管从2016年以来,房住不炒就是中央对中国楼市订下的主基调,也清楚地写入十九大报告及今年两会的政府工作报告,同时,中央政府职能部门也一而再再而三地强调要遏制房地产的投机炒作,支持和满足群众居住需求。但是,2016年以来,国内房地产市场的炒作之风从而没有停止过,近期无论是南京和杭州,还是海南、成都、重庆、武汉、丹东、西安等地,都频繁地出现一波又一波的抢房热潮。限购的地方有人抢,不限购的地方也有人抢。各种炒房及抢房形成了一波又一波的热潮。面对这种情况,中央政府不得不挥舞它的杀手锏,约谈这些炒房疯狂的城市相关负责人。

如果不是这些城市一波又一波的抢房潮及炒房潮出现,只是按照国家统计每月所公布的数据,国内多数城市的房价不是“止涨”了吗?不是多数城市的房价零点几连续下降吗?2016年以来的房地产调控政策不是成效显著吗?但是实际结果并非如此。我最近到了天津、广州,这些城市的房价所公布统计报表上这两个城市2月份的房价,环比来看都在零点几,从同比来看上涨的幅度天津、广州分别只上涨0.9%4.4%,但实际上这些城市不少房子的价格上涨达到翻过一倍以上。比如2016年之前广州及天津的房价都在每平方米2万以下,但目前这些房价的价格都在每平方米5万以上了。

但是,为何国家统计局公布的国内许多城市的房价会“止涨”呢?或涨幅及跌涨在零点几呢?其实,这些都是地方政府人为操纵的结果。目前地方政府人为操纵房价至少有以下几种方式(或者说,中央政府对地方政府设定什么政策目标,地方政府都有办法来人为操控达到什么目标。如果中央政府强调GDP的增长,那么地方政府就能够保证中央所要求的GDP增长达到。现在中央政府要求各城市的房价稳定,所以目前国家统计每月公布的房价数据也肯定在其目标范围内。即当前每月公布70个大中城市房价涨跌的幅度多以在零点几上下)。

地方政府操控房价涨跌有以下几种方式,一是所有住房销售网签都得经过当地房管局的网站进行,所以对于每天住房交易的价格他们掌握得一清二楚。在这种情况下,如果地方房管局要求房价涨幅到某种程度,他们就能够根据住房销售情况哪些交易能够完成,哪些交易不能够完成,这样房价涨跌水平完全由政府房管部门控制住。二是要求房地产开发在住房交易时采取阴阳合同。否则,购买住房者无法完成交易。三是在土地拍卖时,土地拍卖的价格可以竞争的方式获得,但住房交易的价格则要限定在政府所要求的范围内,强制性地扭曲房地产市场的价格机制。

目前不少城市为何购买住房要采取摇号的方式进行?为何抢房的情况会这样十分严重?就是这种土地拍卖时政府直接给住房交易定价,从而导致新房及二手房的价格严重倒挂,居民抢房就是冲着这种价格严重倒挂而来。比如,目前火热的成都高新区西苑项目。这个楼盘精装修的均价才是每平方米才14000-16000元,而附近的二手房房价达到了3万左右。因此,新房相对整个市场的折价率就达到了50%。新房与二手房这样高的价差,或有人所说道,房地产市场的无风险暴利投资,岂不能吸引成千上万的投资者涌入房地产市场抢房?比如,这个项目就有12705人抢购229套房。

还有,西安等城市及海南等地,一方面为了应对中央政府的政策出台各种房地产限购政策,另一方面又采取引进人才的方式,让这些所谓的人才没有找到工作能够在这些城市自由落户。而每一个落户者都具有购买住房的资格。当大量的人以落户的方式涌入这些城市时,这些城市自然会出现抢房潮。

 可以说,2016年以来的房地产调控政策,其调控目标是既遏制住房疯狂炒作、房价疯狂上涨,同时又要求稳定房价,在这样的调控目标下,各地方政府推出了一系列行政性房地产调控政策,甚至于这些行政性调控政策无所不用其极。但是,这种房地产双重调控目标不仅相悖(两个目标同时实现是完全不可能的事情),而且多以是通过行政性方式来进行。这不仅无法让房地产市场的性质改变,让房价回归到消费为主导的市场,反之会全面扭曲房地产市场的价格机制,让房价更是上涨,从而诱使更多的居民进入炒房大军行列。在这种情况下,各地的抢房潮及炒房潮四起也就正常了。所以,如果不按照十九大报告中所要求的以市场机制对资源起决定性作用,而是无所不用其极地采取更多的行政性调控工具,那么国内房地产市场的抢房潮或炒房潮还会继续下去。这就是当前国内房地产市场的症结所在。

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