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昆明住房限售三年政策的市场意义

(2018-03-03 05:55:34)
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房产


由于房地产调控政策采取的是“因城施策”,即各地方政府可以根据自己城市需要随时调整房地产市场政策。当房价上涨过快,就出台所谓的房地产市场价格稳定的政策,以便让房价不要疯狂上涨,反之当房价出现下跌的苗头时,就出台房地产市场的托市政策,从而使得房地产市场价格无论是上涨还是下跌完全掌握在政府手心里。

每年“两会”自然是各地方政府房地产政策出台的窗口期。所以,在“两会”之前,国内的一些城市又开始出台所谓的房地产调控政策。比如,前些天海南三亚有关部门下达发文件,规定新建商品住房项目备案价格不得超过20172月份价格。武汉市房管局日前就《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见,拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管。昆明市则是继201710月对呈贡区实施2年限售政策后,今年31日,昆明楼市调控再次升级,不但调整新建商品住宅限售政策至3年,而且在继续完善差别化住房信贷政策的同时,还将调整住房公积金政策。其实,这些房地产调控政策的核心就是如何能够托住房价,稳定房价上涨预期,不让房价下跌。

  昆明市出台限制三年出售的政策更是明显。31日昆明市出台的房地产调控政策是,根据昆明市人民政府办公厅下发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在调整新建商品住宅限售政策方面,昆明将加强五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区房地产市场调控力度。其中,对主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅实施3年限售政策。即在这个时间之后购买的住房三年内不得出售。这也意味着三年后是可能出售交易的。

  同时,昆明将对主城5个区和5个国家级开发区的差别化住房信贷政策做出调整;调整住房公积金政策,住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元;调整公积金贷款首付比例,对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人贷款购买住宅的,原则上最低首付比例为20%;对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清),最低首付款比例不低于50%。此外,还将适时推出限价商品房,加大房地产市场整治力度,培育租赁市场等。其实,这些住房公积金政策调控,调整不调整是一样,因为不少地方的住房公积金早就贷款得空空如也了,很多地方的公积金贷款早就无钱可贷。其政策调整的目主要是出于一种饥饿营销手段而已。这次为了是配合昆明市房地产调控的住房限售三年的政策。

那么昆明市为何要推出这种熄灭房地产市场交易的政策吗?如果房地产市场的交易熄灭了,那么昆明市的房地产市场还会存在吗?其实,最为核心的问题,政府要推出这样的离谱的房地产调控政策,关键是要达到昆明市政府所期望的,既让持续上涨了18个月的房价不再上涨,否则这些地方政府领导人可能会被中央政府问责的危险。目前昆明市的房价已经上涨到均每平方米1万元了。同时,又如何保证已经上涨的房价不会下跌,让昆明市场的房价稳定在每平方米1万元的水平上,或当前媒体所造出新词房价“止涨”或涨幅放缓。

试想,昆明市的房价均价达1万元了,这是一个什么概念?目前昆明市常住人口700万左右,城市户藉人口230万左右。2017年昆明市的人均工资为4115元,年薪在5万元左右。整个城市收入在3000元以下的占人口36%,收入在3000-4500元区间的占人口比重为21%。也就是说,对于占人口比重为57%以上的居民来说,假定购买的住房为100平方米,其房价收入比20以上。如果房价水平在1万元以上,对这些昆明的居民来说,想通过市场的方式来解决其基本的居住条件是根本不可能的事情。所以,政府在住房价上涨了18个月后来出台限制住房交易的政策,当前是要把这57%的居民排除在商品房购买的范围内。

因为对于昆明来说,在这个房价水平上,这个房地产市场基本上一个以投资炒作为主导的市场(因为真正需要住房的消费者多数是没能力进入这个市场),在这样的市场,其价格是由市场预期来决定。那么在房价水平处于这个区间时出台限制三年出售的政策,其市场意义是什么呢?这些房地产调控政策向市场发出明确的信号,一是既然购买的住房三年内不能够销售,那么这些住房的价格三年内会维持在这个水平上,不上涨也不会下跌。所以,政策就告诉进入市场住房投机炒作者根本就不用担心房价下跌。二是既然房价不会下跌,那么房价只有上涨之概率。既然房价只有上涨之概率,那么投资者就会预期三年内房价还会上涨,三年后上涨幅度会更大。

事实上,青岛出台了住房的限售两年的政策,房价就一直在上涨。比如从2018170个大中城市房价变化情况来看,青岛1月的房价同比上涨10%以上。如果每年房价能够上涨10%,其支付利率为5.5%,其年收益可达到4%以上。如果三年限制出台结束之后,投资者会预期房价上涨幅度会更大。如此高的收益率,岂不吸引更多的投资炒作者进入市场呢?这当然是政策制定者所在达到的目标,就是在当前房价水平上,让昆明市场的住房更加繁荣。

可以说,只要房价还在持续上涨,只要住房投资炒作者预期房价还会上涨,只要其融资成本及持有成本远低于购买成本,那么住房投资炒作者就会涌入这个市场?房价上涨预期就不会改变,房地产市场的繁荣就会持续,而中国房地产供应是无限的。这就是政府出台住房限制政策的根本所在。

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