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楼市高位平衡所面临的巨大风险

(2018-01-31 15:00:26)
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房产


有报道称,如果按照2017年国内房地产市场趋势及当前房地产市场局势,2018年国内房地产市场将会处于高位平衡的状态。这种楼市高位平衡主要表现为,一是住房销售仍然会在2017年创记录基础上再创新高,只不过这种创记录的速度会有所放缓;二是住房价格仍然会有2017年普遍上涨的基础上再上涨,但涨幅要小;三是城市土地的供应仍然会维持高位增长,因为房地产企业仍然看好国内未来房地产市场。

可以说,对于2017年的国内房地产市场,政府根据就没有会想到,政府出台了如此之多楼市调控政策,其调整决心之大,措施之严厉,宣传之广,在历史上是绝无仅有的,但国内房地产市场并没有因此受到波动反之取得巨大的成绩,能够在2016年房地产市场销售面积及销售金额增长40%以上创历史记录的基础上,全国楼市销售面积及销售金额再次创历史记录。严厉的楼市调控政策只不过是把国内楼市的疯狂由一个城市或一些城市转移到另外一些城市。比如海南,2017年的住房销售面积增长达到60%以上,而住房销售金额增长达90%以上。而这种住房市场爆炸式的增长从一些大的房地产上市公司的业绩表现更是明显。这些房地产上市公司早两年住房销售金额只有1000多亿元,到2017年暴增到5000多亿元了。有媒体就预测,2018年国内房地产市场这种格局不会改变。除了少数一线二线城市之外,住房销售面积及销售金额增长仍然在2017年的基础上创历史记录。

2017年国内房地产市场销售面积及销售金额都创历史记录,并非是国内居民住房需求突然爆发式增长(棚户区改造及货币化补偿能够起到一定的作用),也不是居民的收入水平增加有愿意进入住房市场。最根本的原因就在于经过一年多的房地产调控之后,国内房地产市场的价格不仅没有下降,反之出现全国性普遍上涨。除了个别一线城市之外,2017年其他城市房价同比都上涨,特别是三四线城市的房价同比上涨得更快。作为一个投资为主导的市场,只要房价在上涨,居民又能够利用各种金融杠杆,那么国内居民涌入房地产市场投资是必然。据了解很多三四线城市的居民,作为一个三口之家,本来早就每人有一套住房,但是他们仍然在进入房地产市场,他们购买住房目的就在于预测房价还会上涨,购买住房是一个很投资方式。

房价在上涨,也吸引了不少农村居民进入房地产市场。对于不少年青的农村居民来说,尽管农村需要居住的住房早就满足,但他们看到购买住房有利可图,也都加入这股购买住房投资的大潮。因为,在三四线地区的农民基本上都在远离家乡的城市务工,现在他们的工资水平及资金积累,在家乡周边的城市购买住房,其首付基本上没有问题。因此,这些农村的青壮年同样会通过银行金融杠杆进入房地产市场。再加上这些城市在外地工作的居民回流到家乡城市购买。这两股力量也是2017年国内三四线城市房地产市场繁荣主要力量。而且三四线城市房价上涨所引发购买住房的赚钱效应很快会传递给没有回乡购买住房的农村居民及外地务工的本地居民。这还将成为推动2018年三四线城市房地产市场繁荣的重要力量。

经过2016年及2017年房地产市场空前繁荣,中国房地产市场根本不是什么去库存的问题,而是获得土地再建筑更多的住房问题。对于这一点,房地产开发商看得最为清楚。所以2017年国内的土地市场空前活跃及繁荣。20171-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来最高水平。全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高。也就是说,面对巨大的土地需求,地方政府在增加土地供给同时,也在不断地推高土地的价格,从而让地方政府的土地出让金收入也创历史记录增长。

按道理说,中国的房地产市场是一个政策市,而十九大报告明确地提出要让中国房地产市场回归到以居住为主导的市场,市场性质的改变,肯定会让以投资为主导的住房市场需求出现重大调整。但是房地产开发商知道政府真正地下不了去除住房赚钱功能的决心,因为如果这样,无论是中国的GDP增长,还是地方政府土地财政及银行金融风险都会很快地把问题暴露出来。所以,面对房地产市场巨大利益诱使,房地产开发商肯定还得一博,还得建造更多的住房来满足广大的住房投资者。这样也能够让国内房地产市场销售保持高位平衡。

但是,这样的房地产市场高位平衡,也会让国内房地产市场风险越来越高,房地产市场泡沫越吹越大。因为,房价维持在高位,不仅无法让国内房地产市场性质发生变化,让房地产市场回归到居住功能,更是会让居民有一个国内房价只会上涨不会下跌的幻觉,认为国内房地产市场根本不会出现什么周期性调整。在这样的幻觉及房价上涨预期下,肯定会鼓励更多的国内居民涌入房地产市场,甚至于那些收入水平低、支付能力弱的居民也涌入房地产市场。当这种情绪向全国蔓延时,不仅会推动国内三四线城市的房地产市场繁荣更为亢奋,并让这种房地产市场繁荣亢奋吹向中国的每一个角落,也将会诱导更多的中低收入居民涌向房地产市场。这时,中国房地产市场资产价格泡沫的“堰塞湖”会越堆越高,而且最后也传导到最为弱势的中低收入者手上。而这正是可能让房地产泡沫“堰塞湖”崩塌的最为脆弱的一环,所以风险也会是非常巨大的。

 

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