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当前房地产市场增长会持续下去吗?

2017-07-18 06:19:51评论 房产


早几个星期,国内房地产上市公司的半年财报显示,其业绩都是捷报频传,国内房地产上市公司业绩超过计划指标早就成为常态,更为重要的是多数房地产上市公司的业绩成倍增长。所以,从上两个月开始,在香港H股市场,国内房地产上市公司的股价都在快速上涨,不少房地产上市公司的股价一次又一次的破顶也成了常态。

也正因为上半年国内房地产市场态势喜人,中国的“房地产化”经济增长肯定会一浪高一浪。从国家统计局刚公布的数据看到,不仅上半年中国的GDP增长达到6.9%,而且房地产市场的投资增长及房地产市场销售繁荣远超出市场预期。我早就指出,只要中国的房地产市场增长在持续,那么中国经济增长就不用担心了。

从国家统计局所公布的数据来看,1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,其增速快于前1-5月。商品房销售额59152亿元,增长21.5%,其增速更提高近3个百分点。而商品房的销售面积及销售金额增长,除了东北地区之外,东部、中部及西部地区都显现出快速增长态势,这种增长中部地区更是明显,其商品房销售面积增长达19.9%,其增速提高2.2个百分点;销售额增长31.4%,增速提高4.5个百分点。

这些数据说明了以下几个问题。一是从20169302017317一轮又轮的房地产调整政策出台之后,尽管一线城市及部分二线热点城市的房价疯狂上涨有所遏制,从而让这些城市的住房销售急剧下降,但这些城市的住房价格并没有由于这种住房销售下降而下跌,反之这些城市的住房价格一直顶在天花板上。这些城市的房地产市场出现量跌价稳的僵持局面。可以说,如果现行的房地产调控“五限”政策不改变,这些的僵持局面还会持续下去。不过,这些出台调控政策的城市占全国比重不是太大。

二是由于这次房地产市场调控是“因城施策”,这对于已经出台了房地产调控政策的城市来说,除了少数城市(比如一线城市)的出台的调控政策对遏制房地产炒作能够起到作用之外,不少城市所谓出台的房地产调控实际上多以是一种房地产市场饥饿营销,一些城市出台的房地产调控政策只是会鼓励居民涌入市场。比如今年2月以来的广州、佛山、中山等城市,越是出台房地产调控政策,住房投资者越是涌入市场。再加上三四线城市没有出台房地产调控政策,这必然造成除了东北之外,住房销售面积及住房销售金额还在快速增长态势。尤其是一线城市及二线热点城市的周边,这种情况更是明显。而且2016年房地产市场那种快速增长态势已经蔓延到三四线城市。这就是为何中部地区无论是住房销售面积还是销售金额增长最快的原因所在。

三是上半年的房地产市场销售面积及销售金额快速增长,同样表现为住房销售金额的增长远高到住房销售面积的增长,而且这种情况在中部地区更为明显。可以看到,全国房地产销售金额增长远快房地产销售面积增长5个百分点,中部地区更是快于12个百分点。这也意味着当前全国的房地产市场增长与扩张仍然是以房价上涨为主导。还有数据显示,中国70个大中城市5月份房屋销售价格同比上涨9.7%,涨幅高于去年9月份最新一轮房地产调控出台时的9.3%。上海5月份的房价同比上涨升幅尽管小于去年9月份的50%,但仍然达到31%。北京的情况也是如此。5月份房价同比上涨22%4月份为上涨33%等。

也就是说,目前国内城市居民住房自有率达到93%以上,全国人均居住面积达到45平方米以上,所以目前进入市场购买住房者多以是投资者。再加上一些城市过高的房价,早就把住房消费者抛离在市场之外,住房消费者根本就没有支付能力进入这些高房价的市场。所以不少分析都证明当前中国房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场。在以投资为主导的市场,市场的走势完全由预期来决定。只要房价上涨,投资者就有意愿涌入市场。

从全国的情况来看,大中城市的房地产市场的价格总体上是在上涨,而且其同比上涨的幅度还很大。尽管有部分出台房地产调控政策的城市房价上涨幅度有所降低,但也是在上涨,而其他城市不仅房价在上涨,而上涨的幅度同比基本上处于高位。对于没有出台房地产调控政策三四线城市来说,尽管不少城市的基本房价不高,但是涨幅则不小。在这种形势下,尽管当前全国房地产市场不会出现如2016年一线城市及部分二线城市房价上涨的疯狂,但全国的房价总体都上涨,而且涨幅不小。只要房价在上涨,住房投资者肯定会涌入市场,只不过他们所进入的市场的城市不同而已。

也正因为上半年国内房地产增长还有持续,房价还在上涨,那么房地产开发商不仅有意愿增加对房地产市场的投资,也有意愿增加购入更多的土地。20171-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,远高于2016年的全年水平。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,其增速还在提高。特别是中部地区,房地产开发投资增长达16%,其增长速度与全国相比高一倍以上。房价在上涨,肯定会拉动住房销售快速增长,推动房地产开发投资增长,及繁荣与房地产相关联的产业及市场,这些都成了今年上半年中国经济增长最大的动力。

但是,这种情况能够持续下去吗?即国内住房投资炒作者还会一套又一套的住房购买下去吗?对于住房投资者来说,从他们的经验来看,只有住房投资才能一本万利,而且早几年购买了住房没有不赢利的,所以只要房价在上涨,住房投资者就有进入市场驱利动机。同时,投资者也相信政府是不会让住房价格下来,所以任何房地产调控政策出台就是进入市场的时机。但是二线以下的城市的住房过剩是不争之事实,有些城市甚至是严重过剩,尽管住房投机炒作者在对赌政府不会让房价下跌,但是他们则没有考虑过他们购买的住房谁来接手?因为中国住房投机炒作者从来就没有经历房地产市场会出现周期性调整!

还有,对于中国政府来说,他们是希望避免房地产泡沫进一步恶化,担心如果房地产市场崩盘可能会导致银行系统出现大规模违约,在未来数年间给宏观经济造成负面影响。而另一方面,政府又担心投资放缓或冲击经济增速。也正因为政府这种对房地产市场的模棱两可的态度,既是引诱国内住房投机炒作者不断地涌房地产市场重要理由,也是中国房地产市场不可持续增长的根源所在。因为,在这种态度下,政府就不会出台真正遏制房地产投机炒作的税收政策及金融政策,二线以下城市的房地产市场的库存只会快速增加,而不会减少,直到最后无法消化。所以,当前的房地产政策不仅没有让房地产市场回归到居住本源,而且也没有改变房地产市场预期,挤出房地产泡沫。这样的市场当然是不可持续的。

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