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房地产无风险收益投资可持续吗?

2015-06-04 06:05:52评论 房产

6月2日,安徽省住建厅、发改委等12个部门联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,安徽省将推行棚户区改造货币化安置,鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度,鼓励农民进城购买住房。一句话,安徽政府房地产救市的核心,就是用各种房地产救市政策特别是优惠的信贷政策,鼓励有住房居民持有更多的住房,以便把当前房地产的风险转移到房地产投资者手中上。

可以看到,5月份,持续下跌了近一年的房价及住房销售,在政府各种刺激政策下,一些一二线城市,房价下跌开始停止(但广州的住房销售是增长很快,房价却是下跌的),住房销售开始增长,但是对于广大三四线城市来说,却不能够分享这种房地产全面救市所带来的成果,住房的价格下跌及销售减少同样是没有,住房市场并不没有改变多少。这就使得各地方政府不得不进一步推出更为激进的住房救市政策,希望救起积重难返的房地产市场。

可以看到,无论是早些时候的中央政府还是最近各地方政府,其救房地产政策的核心就是如何通过救房地产来保住GDP增长持续,来减少GDP增长下行的压力。而要做到这一点,其前提条件就是让现有的住房价格不下跌,并通过各种刺激政策让持有更多住房的投资者重新进入市场。可以说,无论是政府提供所谓的改善型住房,还是还清了住房供款或公积金贷款都可享受购买第一套住房的贷款优惠,及棚户区改造的货币化及让农民进城购买住房,其简单的原则就是让目前持有住房的居民继续进入住房市场,手中持续更多的住房。

相关的救市文件表面上是通过各种优惠政策让这些居民的住房条件改善,实质上是让这些已经持有住房的居民把住房作为投资品,增加住房投资。试想,如果不是住房的投资者,面对当前的高房价,不是看到未来的房价还会上涨,购买住房有投资收益或如前十年那样有无风险回报,而是预期房价会下跌,那么最优惠的购买住房条件,或最高的投资杠杆(当前的各种优惠住房政策最为核心就是提高购买住房杠杆率),购买住房者会愿意进入这个市场吗?所以,当前政府各种房地产市场的救市政策就是希望前十几年的房地产无风险利率天堂能够持续下去,就是希望这些政策能够影响住房投资者购买住房预期,让这些住房投资者进入住房市场来消化严重过剩的住房。在这种情况下,房地产的风险就向这些投资者转移了而是砸在房地产开发商及地方政府手上。

但是,前十几年中国的房地产市场无风险收益或无风险利率的天堂能够持续下去吗?不要说三四线城市,即使目前房价下跌开始停止的一二线城市,这种天堂能够持续下去吗?其答案肯定是否定的。比如在中国三四线城市,住房的严重过剩已经是无以复加了,甚至于一些二线城市也是如此。我最近到了一些这样的城市,到处都是住房。这些不少城市的住房其价格都在5000元左右,由于住房过剩严重,同样是销售不出去。即使这些城市许多住房是销售出去了,但是这些销售了的住房仍然大量地空置在投资者手上,即卖不出去,也无法出租。因为,新的投资者都不愿意来接这个巨大的房地产泡沫最后一棒。房地产开发商及住房投资者都不看来未来的中国住房投资市场,即无风险利率天堂正在房地产市场消失或减弱。

即使是一些一线二线城市,最近的住房销售开始增长,房价下跌开始停止,甚至于一些城市的住房价格开始上涨。但是在目前的高房价下,如果房地产开发商的住房销售开始增加,房地产开发商的库存开始减少,那么房地产新的供给同样会快速增加,房价还是会继续上涨。否则,新的住房投资者不愿进入市场。因为,面对住房市场暴利,没有一个房地产商人会放弃的,没有一个地方政府会放弃的。当新的住房供给快速增加时,而房价又在上涨,那么这个地方的住房是否有投资者来接盘是相当不确定的。因为,到最后,任何一个投资者都不愿意接这个巨大的房地产泡沫最后一棒。温州及鄂尔多斯就是最好的案例。

至于不少地方政府希望农民进城来消化当地严重过剩的住房,即使有地方政府的货币化补贴,但农民住房购买力同样是十分有限。城市居民在城市里生活了几十年都无能力购买,农民购买住房能力更是不足。再加上当前的农民已经不是前十几年的农民了,地方政府哄农民一下,农民就会让其宅基地,农民同样会计算这种方式对他们是不是有利。如果他们计算无利,或利不大,同样会不愿意进入这个市场。

可以说,就目前中国的房地产市场来说,政府对房地产救市越多,房地产的风险就越是在增加,这些救市只不过把房地产的风险暴露在时间推后而已。房地产无风险利率的天堂最终会消失,因为它早就违背了市场的基本法则。

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