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中国房地产长效机制何以可能?

2015-05-12 06:28:49评论 房产

在4月30日召开的中央政治局会议上,会议就第二季度经济稳增长提出一系列的政策建议,其中把“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”作为此次政策建议的重要内容。也就是说,当前中国房地产市场的周期性调整,既是中国经济增长下行的主要因素,也是当前中国经济生活许多矛盾的焦点,及中国金融市场风险上升的根源。而这些可能与以往的房地产政策存在明显的缺陷有关。

因此,如何来保证中国的经济稳定增长,如何让房地产业真正成为中国经济增长之动力,就得建立起能够保证房地产市场健康持续发展的长效机制。那么中国房地产市场的长效机制是什么?中国房地产市场的长效机制建立何以可能?这些都是我们要认真思考的问题。

要确立房地产的长效机制,首先就得从住房的本性入手,对住房本性的不同的法律或政策界定,就能够引申出不是的房地产发展模式,而不同的房地产发展模式不仅决定的房地产市场分配关系,也决定了房地产市场的风险高低及能否健康持续发展。

一般来说,在市场经济中,住房与其他产品不同,它既是投资品也是消费品,更是具有唯一性的生活必需品。由于投资品与消费品的价格基础、价格形成机制及价格运作机制不同,因此,各个国家对住房性质的不同界定,就形成了不同特征的住房市场及不同的房地产市场发展模式。

比如,在德国,住房严格界定为生活必需的消费品,政府不仅用严格的住房税收政策遏制住房投机炒作,也有法律严格保护弱势租客的利益及保证居住正义。所以,德国住房市场稳定发展成了经济增长之动力。几十年来德国房价基本上保持在年均上涨1%水平,也没有由于房价上涨过快引发金融危机。在美国,对住房性质有所界定,也强调住房居住消费功能,并对不同性质的住房采取不同税收政策,但住房信贷利率市场化程度高(住房既可投资也可消费,完全取决于利率水平高低),从而使得住房市场的周期性变化明显,房价激烈波动严重,并由不断地引发金融危机。在新加坡,85%以上的住房是政府所造的祖屋,商品住房只占15%,是一个完全公共化的住房市场。所以,住房基本上是消费品,作为投资赚钱工具比重较小。从全球住房市场的现状来看,多数国家采用了美国住房发展模式,房地产泡沫经常吹大,而近几十年全球各国发生的金融危机基本上是与这种房地产发展模式有关。

 可见,要确立中国的住房市场的长效机制,当前看来德国的房地产模式比较好。特别中国土地是公有的情况下,更是为采用这种房地产发展模式确立的基础。而德国的房地产发展模式的核心所在,就是如何优先来保证每一个公民的居住正义,无论是居民持有住房还是租房都是如此。如果居民持有住房,那么居民拥有的住房是绝对的生活必需品而不是投资赚钱的工具。要做到这点,基本上可以用不同的住房税收政策来限制。即凡是想利用住房投资的收益可以通过不同的税收政策收归政府所有,而不是个人所得。如果居民租房,则有一套严重的保护租客的法律规定,从而使得租客根本就不用担心房租上涨及被房东赶出。这就使得德国的住房市场价格平稳及租房市场繁荣。

对于现有的中国住房市场来说,由于是从计划经济向市场经济转轨而来,房地产市场发展模式是选择性学习香港的发展模式(高房价、高地价、高保障性住房),从而使得中国住房市场发展从一开始就没有一套严格的法律法规对住房性质进行严格的界定,从而使得中国房地产市场最后演变成为一个以投资投机为主导的市场,成为居民的投资赚钱工具。这就是当前中国房地产市场矛盾的焦点所在。

所以,要建立起中国住房市场的长效机制,首先就得从住房性质界定入手。而要界定中国住房市场的性质,就得以公共决策的方式来进行。可以看到,早几年的中国房地产市场多以是或出自部门之手,或出自行业之手,这不仅无法从公共利益角度来平衡各方面的利益关系,反之既得利益制度化越来越严重,从而使得房地产市场越是宏观调控,房价上涨得越快,直到把中国房地产泡沫吹得巨大。

因此,要建立房地产持续发展的长效机制,第一要务就是保证房地产法律法规及政策的公共决策化。只有房地产政策的公共决策化,才能聚集不同阶层的意见,平衡他们之间的利益关系,并让制定的法律法规及政策有效执行。比如,要通过公共决策的方式制定《住宅法》,把住房性质彻底地界定为居住功能,一切税收及信贷政策都围绕着这个界定出台。还有,通过公共决策的方式修订现有的土地制度,以此来保证土地各权能界定清楚合理,建立全国性的土地基金,而不是让国有土地的公有产权转化为当前的地方政府所有。在这样的基础上来确立适应中国的房地产市场发展模式,而不是选择性只利少数人的房地产发展模式。

最近,新加坡国立大学叶秀亮教授指出,要再使中国经济保持10年8%以上的增长,就得要确立一个以中低收入居民有能力支付的住房发展体系。因为当前中国该阶层的居民具有一个无限大住房需求市场,中国政府只要透过持续10年公营住房建造,这样既可帮助该层次居民解决居住条件问题,住房市场也将成为中国经济增长之动力。

其实,这就是建立一个什么样的中国住房市场发展模式的问题。因为,尽管前十几年中国住房市场得到快速发展与繁荣,但是对于绝大多数居民来说(不仅城市与包括农村),基本的住房需求仍然是一个无限大的量或有一个无限的住房消费市场。如果能够通过住房市场把这些居民的住房需求释放出来,既造就中国住房市场的繁荣,也可让住房市场成为中国经济增长之动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。

那么,如何才能释放出中国绝大多数居民的住房消费需求,就得在上述所制定的法律法规基础上,以市场化及政府的力量来进行。市场化的力量就是通过住房信贷政策及税收政策把住房界定为消费品,鼓励住房消费,遏制住房投资机制,去除住房赚钱功能。这样住房消费就会随着房价调整下行不断释放出来,如果不是这样,居民的住房消费需求无法释放出来。政府的力量就是通过有限的财政资源增加保障性住房建设,以此来保证社会上最为困难的居民的基本居住条件。可以说,有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容,而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。只有这样,中国房地产市场长效机制就可建立起来。

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