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不能以“居住正义”阻止楼市周期调整

2014-06-11 04:41:00评论 房产

居住权是天赋人权。在现代文明社会,政府都有责任通过多元化的方式来保证居住正义。比如,利率优惠、利率补贴、租金补贴、建造保障性住房等。比如,无论美国高度发达的住房市场,还是从遏制炒房、将房客的居住权以法律凌驾在房东产权之上的欧洲式社会福利主义,以及香港、新加坡、韩国等亚洲国家,政府都对此有相关的制度安排。

作为社会主义的中国,“居住正义”一直是政府房地产政策的核心内容。比如,1998年中国住房制度改革初期的经济适用房建设,住房按揭贷款的优惠、住房税收政策优惠、住房物业税至今没有征收、保障性住房建设等,都是政府早几年推进“居住正义”政策的不同方面。可以说,在改革初期房地产市场刚建立,政府“居住正义”的房地产政策对改善居民的居住条件,增加居民的住房福祉确实起到很大的作用。

 但是,我们应该看到,由于中国住房市场是一个由计划经济下从无到有的市场、是一个由政府主导的市场,房地产市场存在种种缺陷。这不仅使得国内住房市场的有效价格运作机制无法形成,也为国人利用政府的“居住正义”的房地产政策谋利或赚钱创造了条件。可以说,近十多年来,中国房地产市场之所以问题重重、房地产泡沫巨大、房地产市场所面临的风险高,很大程度上就在于政府的“居住正义”的房地产政策成了少数人赚钱谋利的工具,并由此引发出国内房地产市场的过度炒作。

比如,2004年到2007年,国内房地产市场为何开始出现过热、房价快速飚升,最根本的原因就在于2003年政府用一个18号文件把一个对住房投资与住房消费进行一定程度区分的121号文件打死掉。而2007年出台的359号文件对住房投资与住房消费一区分,也就有了2008年国内住房市场的一次重大调整,当时住房市场开始回归理性。

不过,2008年下半年美国金融危机爆发,不仅央行的货币政策随美国起舞,而且以“居住正义”之理由,在当时的房地产政策中制造一个“改善性住房”的概念。当时不仅央行采取过度宽松的货币政策,让信贷利率下降216个基点,而且要求商业银行对住房按揭贷款实行7折优惠及税收优惠。可以说,正是这种概念上的居民“改善性住房”的消费需求,并可享受政府各种支持“居民正义”的优惠条件,从而使得中国住房市场走向了世界经济史上前所未有的住房投资投机的疯狂。在这种条件下,中国各城市的住房市场价格快速飚升、房地产繁荣前所未有、GDP持续快速增长,同时中国房地产市场的泡沫及风险也在这个过程中快速积累与放大。

可以看到,近5年来国人利用政府的“居住正义”的房地产政策,造就国内住房市场的空前繁荣、带动了GDP的持续稳定增长,但同时也把国内房地产市场推到不可持续的死胡同。因为,房价过度上涨早就把90%以上的住房消费者完全挤出市场,及住房市场转化成投资主主导的市场。而一个以投资为主导的住房市场,当市场预期逆转、金融市场条件变化时,这个市场的调整也是必然。所以,当2014年中国金融市场条件发生巨大变化时,国内住房市场库存激增、部分项目降价、土地市场转冷等。而这些也意味着国内住房市场的周期性调整开始。面对这种情况,国内房地产救市之声四起,不仅不少地方政府已经推出五花八门的救市政府,央行及银监会也一再呼吁商业银行要支持首套住房的按揭贷款发放。

比如,5月12日,央行召集商业银行开座谈会,强调要合理确定首套房贷款利率水平,及时审批和发放。6月6日上午,银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,大力支持首套住房需求,抑制投资和投机性的住房需求。也就是说,政府又以“居住正义”之名来保证当前过度投资的房地产价格不下跌、来保证投资为主导的住房市场性质不改变,来保证国内住房市场仍然是少数人赚钱之工具。如果是这样,有效市场运作机制一定会扭曲。

因为,要保证居民购买首套住房一定是消费品而不是投资品,就得有税收制度限制居民购买的住房不仅是首套住房,而且是自住。对此,如果税收政策不健全,没有对购买的住房在事中及事后的税收限制,那么购买一套住房同样是可以投资投机,只不过这种投机投资的杠杆率、赚钱效应比购买多套住房低一些而已。二是住房的价格水平对绝大多数居民来说有支付能力而不是远远超出这个水平的高房价。如果是高房价并远超出居民的消费性住房支付水平,那么所谓的首套住房购买者最后只是会剩下投机投资性住房投资者。要做到这点仅是信贷政策上的事前限制,而果没有严格的税收政策,那是不可能的。

如果没有这些条件限制,政府职能部门强制性要求国内银行对购买首套住房的居民信贷优惠与支持,那么其结果就是。一是那些真正居住困难的居民根本就无法进入市场。因为,在高房价下,其住房价格水平远远高出一般居民支付能力,即使对他们信贷优惠,也是无能力进入市场的。而是会让那些变相的首套住房购买进入市场,从而把过高的房价进一步推高,国内房地产市场泡沫继续吹大。

二是由于政府强制性要求商业银行以优惠贷款的方式贷款给高房价的购买者,这使得国内商业银行对该类贷款不需要进行风险定价。如果这类贷款今后出了问题,国内商业银行也据此不承担责任。我们应该看到,别看当前的个人购房贷款不良率很低,被国内商业银行看作是优质贷款,其资产质量稳定。但住房市场是一个资金密集及周期性十分强的行业。当住房市场的价格处于上升周期时,那么商业银行的房地产贷款当然不会多少问题,更不会影响银行的资产质量。但是,当住房市场处于房价下行周期性,特别是处于价格严重的下行周期时,不仅房价会快速下跌,而且作为住房抵押品的土地价格也会快速下跌。在这种情况下,商业银行对房地产贷款风险就会完全暴露出来。

总之,以“居住正义”鼓励消费者进入住房市场没有什么不好,但是政府不能以少许的利率优惠把这些消费者推入高房价的火坑,以此来保GDP增长及地方政府的土地财政;也不能强制商业银行的贷款行为“政治化”,从而放弃对按揭贷款的风险定价。这将是导致国内金融体系系统性风险的主要根源。

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