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中央政府不救楼市是大概率事件

2014-05-13 04:48:27评论 房产

近期随着国内一二线城市的住房销售急剧下降,一些城市的房价开始下跌,地方政府救楼市的动作更是频繁,从而使得各种要求中央政府救楼市的呼声四起。有房地产开发商甚至说,政府不救楼市就是失职。因为,在房地产开发商及住房投资者看来,房地产业不仅是前十年国内经济增长之动力及地方政府财政支柱,也由于房地产涉及的产业链过长及广泛。如果房地产崩盘,不仅会严重打击中国的经济增长,影响到政府官员财富的占有,而且容易引起整个社会的不稳定。所以,中央政府是不会放弃房地产市场并让它崩盘的,而是会对当前房地产市场的危机出手相救。如果中央政府如2008年那样再出台房地产的托市刺激政策,那么国内房地产市场又会走出2009年那样的增长疯狂。

不过,房地产开发商及住房投资者希望出现2008年那样中央政府救楼市的奇迹,看来是一厢情愿。因为,当前的情况与2008年中央政府大举救房地产市场的天时地利迥然不同了。2008年9月之后,中央政府的房地产政策突然发生根本性逆转,既与美国金融危机爆发有关,也与当时政府的领导人不熟悉现代经济并为他人所左右有关。而且,当时的房地产救市政策出台后,尽管造就了房地产的短期繁荣,但给中国经济长期发展留下严重的后遗症。这点是一点都不可低估的严重问题。直到现在,学术界对此耿耿于怀。

所以,对于这些期望中央政府重新出台2008年那样救市政策的房地产开发商与投资者,只要对中央政府官员最近的言论有一些关注,就会知道,中央在传统政策工具上不会有多少救房地产市之动作。最近,李克强总理说过了、财政部长楼继传说过了,周小川行长也说了,对于当前国内经济的下行,对于房地产销售急剧下降,对于房地产企业资金链数列的风险,中央政府不会采取大规模刺激政策。比如,面对市场对人行下调存款准备金的种种揣测增加,周小川行长就直接否定了這种市场流传的预期。也就是说,面对当前房地产市场风雨交加的形势,中央政府并没有任何放松政策或救楼市之意。从而使得地方政府救楼市的种种折腾也不敢明目当胆了。

更为重要的是,在十八大三中全会的决定中,对市场与政府的关系做了原则性规定。强调了市场对资源配置起决定性的作用,整个经济的运作就得由市场价格机制起作用及调节。而且政府的职责不是直接干预市场、参与市场,而是保护产权、制定市场规则及保护弱势者利益等。如果住房市场出现价格变化、周期性调整,政府就要出现政策来救市、来干预房地产市场的正常运行、来影响房地产市场资源配置,那么十八大三中全会的决定就可能成为一纸空文。中央政府的政策权威同样也会受到严重的挑战。在这样的大是大非,这一届政府的应该是十分明确的。

当然,对于房地产对中国经济增长的重要性,这一届政府也是十分清楚。这就是为何新一届政府上任之后一年多的时间同样默许既有的房地产政策而没有对些政策进行重大的调整。但是新一届政府同样知道当然国内房地产市场面临的大问题。李克强总理在今年“两会”后的记者招待会就谈到当前中国房地产问题的严重性。因此,中央政府早就预期到国内房地产市场会出现重大调整,并希望增加保障性住房建设及加大棚户区改造替代国内房地产市场这次可能面临的重大调整。

还有,当前中央政府之所以不出台房地产的救市政策,重要的原因还有,就是目前国内房地产市场销售急剧下降及价格开始下跌,并非是政府的政策所导致,而是房地产市场发展的客观必然。因为,中国住房市场疯狂发展与繁荣已经有十几年来,这不仅导致了房价快速飚升、房地产泡沫吹得巨大、中国经济的房地产化,而且这种价格严重扭曲的市场引发了一系列的经济问题及社会问题。如果这个市场不调整,国内房地产市场发展是不可持续的。特别是,当前国内房地产市场调整还仅是金融市场条件的变化所导致。如果上面所指多重的因素都爆发,那么国内房地产市场调整更是中央政府不可左右的。

从已经有报道可以看到,最近国内不少城市房地产开发商,尽管纷纷打出降低促销牌,但这些动作根本无法刺激当地楼市销售增长,不少城市的住房销售同样急剧下降。这些报道表示,在上海、杭州及重庆三大城市,当前住房销售之所以急剧下降,主要原因是银行正在全面收紧个人住房按揭贷款,除了取消利率优惠,还把审批期拖长达半年以上。这就必然削弱住房买家的购买力,影响房地产开发商资金回笼,加剧房地产企业资金链数断裂。更为重要的是使得国内房地产市场预期出现全面逆转。在这种情况下,中央政府要救房地产市场也是不可能了。可以说,要让国内住房市场走上健康之路,只有经过这种调整。对此中央政府应该是十分清楚的。

可见,无论是当前的背景条件,还是各主客观条件,中央政府救楼市的概率不会太高。国内房地产市场周期性调整是一个大概率事件。

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