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康美案头研究与实地调查

(2013-01-10 13:26:05)
标签:

谎言

卫星图

财务造假

康美

杂谈

分类: 康美药业

“找到康美物流港了,看起来还挺大的。”周刊之前去普宁的调查记者终于找到康美物流港后,打电话回北京说。这位记者是在周刊经验丰富的封莉记者之前去的,经验显得不足。我们回电话说,“你对500亩土地面积多大有概念吗?”她说没有。然后又问,“你逛过地坛公园吗?”到过地坛公园的人,无论你是看了史铁生的《我与地坛》才来的,还是在春节时来逛过人山人海的地坛庙会,或者春秋季在地坛书市淘过书,你会对地坛公园的规模有些概念。地坛公园总面积37.4公顷,合561亩。记者绕着物流港走一圈简单测量了一下,得出物流港远低于500亩的结论。

《康美缘起》一文已对我们判断康美有重大问题的前前后后作过交代。案头研究时,我们从IPO招股书开始对康美进行全面的梳理。阅读这些材料遇到的第一个困难是,我们对材料中提及的地名相当的不熟悉。什么揭神路、麒大线、普宁大道、普宁火车站、马栅村、贵政山村让人云里雾里。感谢万能的网络,让我们在北京就能拿到广东普宁这个县级市的地图。普宁市地图被挂在办公室,随着地名、土地、建筑被一点一点标注在上面,康美故事的完整轮廓越来越清晰。

资料显示,康美购买土地的投入非常大。康美在普宁的土地:马栅村7003.36亿,贵政山村亩数不详3.6亿,药材专业市场6506亿。项目方面,仅配送中心投入就达10亿(含土地和铺底资金)。这些资产真实存在吗?我们通过土地市场网、国土资源部、普宁国土局、普宁城建局、普宁环保局等各种网站进行查询,对资料进行了系统梳理。一家中药材公司,我们纠缠于其有形与无形资产的真实性,其背后深层原因可以参看《财务造假甑别》

那么仅仅通过案头的研究,能否发现康美造假呢?案头研究与实地的调查又是如何互动的呢?下面就以前面提到的康美物流港(即配送中心)为例来说说。

 

案头研究

在调查人员去普宁前,初步确认配送中心没有建在康美所称向马栅村购买的700亩土地上。康美实际上也未向马栅村购买该土地,尽管公司声称已经取得该宗土地的土地证。原因如下:

1)康美称与马栅村委会签订了土地使用出让合同。如果这种合同真的存在,那将是非常严重的土地违法问题。稍微了解中国土地政策的人都很清楚这一点。

208年康美宣称用于配送中心建设的土地之后莫名其妙消失(国土部门查询结果显示,该土地证号不存在)。

当然,案头研究不能确定配送中心建成后实际的位置。

我们也初步判断配送中心远不足700亩。因为普宁市环境保护局网站上的环评报告显示的物流配送中心总占地面积230亩。中国土地市场网供地结果信息显示的土地面积亦为230亩,金额4500万。

在调查人员找到配送中心并告知确切位置后,通过卫星图进行简单估测,康美配送中心的面积约200亩。

调查人员告知我们,配送中心实际建筑用地仅80亩。案头研究时我们没有注意到这个信息,其实资料是有相关信息的。重读案头资料时,我们才留意到环评报告中配送中心建筑用地面积仅76亩。案头资料分析与实地调查结果一致。

 

实地调查

1)在马栅村发现了配送中心奠基碑,但周围没有任何建筑。这印证了配送中心不在康美所称向马栅村购买700亩土地上的判断。

2)通过与马栅村村民、马栅村村委会负责人交流得知,由于村民的反对,康美在马栅村的征地没有成功。这印证了康美实际上未向马栅村购买土地的判断。

3)获得《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》,康美201210月居然购买了配送中心奠基碑所在土地。如果之前的购买属实,土地使用权属早就是康美的了,怎么会再购买一次呢?

4)调查人员找到了配送中心实际所在地。通过与周边村民交流,确认配送中心所用土地主要由灰寨村提供,而非马栅村。公告所称“项目实施地点未发生变更”是谎言。

5)调查人员通过实地测量及与周边村委会负责人交流,配送中心面积仅为220亩。康美所称建设用地500亩是彻底的谎言。

6)与配送中心经理交流得知其实际建筑用地80亩,这是案头研究时不曾留意的信息。

案头研究与实地调查相结合,证据相互印证,非常容易得出真实的情况:向马栅村购买700亩土地的交易不成立,配送中心近10亿投入严重虚增。另外,康美澄清公告称700亩土地包括实际建成的配送中心土地,更是彻底的谎言:马栅村怎么可能有灰寨村的土地呢?

 

      对于不能去实地调查的普通投资者,有可能避过类似康美这样业绩重大造假吗?在这个信息发达的时代,这是完全可能的。从前面案头研究部分可以看出,只要有基本的常识(知道村里无权卖土地)、将公司公告内容连在一起阅读(发现土地证号消失)、在网络多搜索一些信息(多方公开信息显示土地面积230亩)、利用卫星图等工具(简单测量出面积),不能去现场的普通投资者虽不能肯定康美造假,但可以在很大程度上怀疑其造假。这类黑天鹅事件是可以避免的。

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