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业主委员会的性质和法律地位

(2020-10-09 09:39:02)

被褐

(一)业主委员会的形成与发展

1991年,深圳万科集团物业管理公司天景花园管理处在全国成立了第一家“业主管理委员会”。随着第一家业主管理委员会的成立,我国大多数地方法规将业主自治管理组织称为“业主委员会”。建设部和财政部于1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中,将业主自治管理组织统称为“业主委员会”;在2003年5月28日国务院第九次常务会议通过《物业管理条例》中也称之为“业主委员会”。自此,各地在物业管理实践中大多施行业主委员会制度,即由业主召开业主大会,并选举产生业主委员会,业主委员会代表全体业主行使有关物业管理的权利。这一制度既有利于维护大多数业主的合法权益,又能有效保障物业管理活动的顺利进行。

(二)业主委员会的性质

依据物权法和物业管理条例,业主委员会是经一定物业管理区域内全体业主依法设立的业主大会选举产生,并依法经房地产行政主管部门备案,执行业主大会决定事项,在物业管理活动中代表全体业主或者物业使用人履行业主大会赋予的物业管理职能之业主大会常设性执行机构。

1.业主委员会由业主大会选举产生。

《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。该法第七十六条规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定。国务院《物业管理条例》第八条第一款、第十一条第(三)项也作了相同规定。由此可见,业主委员会是由某一物业管理区域内全体业主组成业主大会,由业主大会按照业主大会议事规则从物业管理区域内符合相应条件的业主中选举产生的。

2.业主委员会应依法成立并备案。

《物业管理条例》第十六条第一款规定,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月1日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条、第三十四条规定,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会成立和业主委员会选举的情况、业主大会议事规则等文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。业主委员会办理备案手续后,才可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

虽然业主委员会成立备案不同于《公司登记管理条例》、《社会团体登记管理条例》等行政法规中的登记,业主委员会不以登记为成立要件,但要求只有持备案证明才能向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。从法学角度而言,备案虽然不影响业主委员会之成立,但是在目前法律地位不明确、业主委员会的诉讼主体资格存在较大争议的情况下,司法机关应当要求业主委员会必须向行政主管部门依法备案,否则不能作为诉讼主体参加有关诉讼。

3.业主委员会有自己名称、一定的组织机构。

业主委员会常以“所在行政区划名称+小区名称+业主委员会”的方式来命名,其正式名称应以在行政主管部门的备案名称为准。《物业管理条例》第十六条规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任;业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会由业主大会选举产生业主委员会委员,业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定,业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。该规则第三十七条至第四十六条分别规定了业主委员会应当建立与物业管理有关的工作档案制度,业主委员会的印章管理、使用制度,业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理和使用制度,业主委员会委员资格自行终止、业主大会或者业主委员会决定终止的条件,业主委员会补选或重选制度。

可见,业主委员会作为业主大会的常设执行机构,其组织机构由业主委员会主任、副主任和业主委员会委员组成,并可以依法刻制和使用印章。《业主大会和业主委员会指导规则》对其整个工作运行机制作了详细规范。

4.业主委员会有明确的职能和相应的经费保障。

《物业管理条例》有关业主委员会职能的规定。第十五条明确规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列(法定)职责:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。第十九条规定业主大会、业主委员的禁止职责,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。《物业管理条例》第二十条 业主大会、业主委员(社会职责)会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条第一款规定,业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

(三)业主委员会的法律地位

民事诉讼法第四十九条第款一规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其他组织即常说的“非法人团体”,最高法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定,民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。然而,业

主委员会显然不是机关、事业单位或者法人,也不是“其他组织”,更不是经法律授权的群从性自治组织,只是业主大会的常设性执行机构,它不具备民事主体资格条件,不能成为独立的民事主体。

1.业主委员会不能进行独立的意思表示。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,履行业主大会赋予的与物业管理有关的其职责,其并不能在脱离业主大会赋予的职权之外从事物业管理活动。

2.业主委员会不能以自己名义独立进行民事活动。《物业管理条例》第十一条第(三)项规定,业主大会选聘、解聘物业管理企业;第三十五条第一款规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。由此可知,在业主大会选聘了物业管理企业后,业主委员会才能与物业管理企业签订物业服务合同,物业服务合同的法律责任的承担主体是全体业主而不是业主委员会。业主委员会如果未经业主大会表决通过擅自选聘物业管理企业并对外签订物业服务合同,未经业主大会追认的,对全体业主不发生效力。

3.业主委员会没有自己的独立财产。具有一定独立性的财产是作为民事主体必不可少的条件。物权法第七十九条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。该法第八十条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。可见,专项维修资金及物业的相关收益依法应由业主所有,并不属业主委员会自身的财产。依照物业管理条例规定,业主委员不得从事与物业管理无关的活动,自然也不得从事任何经营性的活动,当然没有营利收入。只是为了保障业主委员会充分履行与物业管理有关的职能,《业主大会和业主委员会指导规则》、《海南经济特区物业管理条例》第十九条规定,业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。因此,业主委员会并没有相对独立的自身财产。

4.业主委员会不具有法律责任的独立性。民事主体既能以自己的名义取得民事权利,又能相对独立地承担民事责任。业主委员会根据业主大会的授权或者管理规约,依法履行与物业管理有关的职责时所产生的法律责任应由全体业主承担;业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的,同意作出该决定的业主委员会委员自行承担相应的法律责任。

5.业主委员会并非群众性自治组织。

《中华人民共和国立法法》第八条第(三)项规定,民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度等事项只能通过制定法律来规定。村民委员会和居民委员会是分别根据《村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》设立的,是法律明确规定的群从性自治组织。但业主委员会只是依法成立并经县市房地产管理部门备案,根据业主大会的授权对物业进行管理的业主大会之执行机构,非法律规定的群从性自治组织。

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