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三四线城市商业地产运营的思路要点

(2019-11-16 17:01:45)

三四线城市商业物业的总量相对偏小,因此可变的可调的商业经营空间也相对较小,小城市的商业形成,非朝夕之功。所以,应顺应经济发展与消费时势而为,将原有的零散与杂乱商业因势利导,聚集而成新优势,统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯。

     但是,其中存在的问题也有许多,如何发展三四线城市的商业,就要看经济发展的时机与商业地产运营的方式,因为三四线城市的商业空间是有限的。

     以下九点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。


1、重视项目地段商脉


    “地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。非市中心商业项目最好不要盲目运营操盘,一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值,不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试,不然会死得很难看。


2、产权商铺合理定价


     在三四线城市,无论是住宅开发还是商业地产开发,项目销售价格上都市有“天花板”现象,价格“天花板”形象的出现,主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。在三四线城市运营商业地产,一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证,避免过大投入成本造成利润损失。


3、严格把控商业运营规模


     因为在三四线城市,往往城区人口不过几万或十几万,一个几万方规模的商业项目,就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。按照国际标准,通常人均商业面积1平方米,就达到了中等发达水平,试问中国的三四线城市是否能够这么快的达到这种水平?所以,商业项目定位不准或轻视规划的话,必须投入精力重新市调进行商业策划。


4、先定位再商业规划


     在项目前期的整体规划中,就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为,即从项目设计规划阶段就开始介入其中,而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题,项目定位是商业经营旺场的灵魂。


5、业态定位及比例因地制宜


     在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上,要结合项目当地的商业现状与分布,注意各经营形态间的组合搭配,确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少,切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。


6、提前和潜在商家接触


     千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑,特别是众多的小业主自营商家。由于他们是自己开店做生意,他对于一个商业地产的项目定位、消费群体、运营管理等更有独到见解,他们能够更清楚地知道:如果该项目无法经营火暴,所投资的房产商铺将一文不值!因此在项目前期的规划阶段就要搞好商家的问卷调查,或者有针对性的召开商家座谈会。


7、合理配置租售节奏


     三四线城市的商业地产利润,还应注意项目的可售规模合适和控制销售节奏。由于一段时期内市场接受的意愿与数量有限,在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。


8、品牌搭配协调平衡


     商业项目的品牌搭配、品类组合、招商成果对任何城市的商业地产价格有明显的影响,有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升,但同时由于三四线城市的区位及开发商,在招商推广方面均不具有优势,强势品牌大商家租期长、物业租赁回报低,也会给项目收益带来影响,所以,三四线城市项目的招商必须注意平衡,不是名牌商家越多越好。


9、招商与销售宜捆绑


     三线四线城市的县级商业地产项目招商,必须建立在运营管理的基础上,还必须和项目销售捆绑在一起,用商铺的收益,来转贴招商。用商铺的人气来推进商铺的销售,其中的关系,就像鸡和蛋的关系,互为依存。目前,业界在处理此类项目上,一般多是把招商和销售割裂开,销售优先,等到卖不动了,才被迫找招商公司,而这已为时过晚。


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