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新国五条细则能否让房价回归理性?

(2013-04-02 13:54:18)
标签:

财经

331日,新国五条地方细则纷纷出台。总体来看,除了强调20%房价差额所得税外,其他的无非是更加苛刻的限购和限贷,本质上并无新意。比较有趣的是,一些地方政府“细则不细”,有的连实施的具体时间都没有明确。

2010以来,国务院、财政部、银监会以及一些地方政府出台了各种限购、限贷、限价政策,但各地的商品房价格越限越高,为什么?

一.房价为何越调控越涨?

我们知道,作为一种商品,房子的价格和其他商品一样,取决于市场供求。

面对2009年的房价暴涨,政府出台的绝大部分政策,其思路大部分都是来自于需求管理。想通过抑制需求来平抑房价,限购是最典型的一种干预需求手段,限贷亦然。行政手段抑制需求的直接后果就是引导价格上涨的预期。而这种心理预期催生了更为强烈的购买需求,房屋交易中心通宵达旦的过户人潮和大量的假离婚都是这种需求的体现。

从供应管理来看,虽然有增加保障房供应的政策,但最后落实到各个地方,都聚焦于经济适用房而非廉租房。从民生政策的出发点来看,应该是让老百姓实现“居者有其”,对于低收入群体来说,“居者有其屋”是以很少的经济支出就能租到安生立命的居所,而不是花费毕生积蓄再负大量债务去购买产权房(譬如经济适用房)。但地方政府为了当期收回投资成本,绝大多数都选择建造经济适用房卖给老百姓,而不是利用公共财政建造廉租房解决收入者的居住问题,民生政策最后没有充分实现它对穷人的赈济作用。

按理说,供给管理应该两条腿走路:上帝的归上帝、凯撒的归凯撒,但保障房最后几乎都演变成了凯撒去干上帝的事情。民生政策走了味儿,供给管理没有充分奏效。

另外,通过房产税增加房屋的持有成本,也有利于引导住房的合理消费,并倒逼多套住房拥有者把空置房出售或者出租,增加房屋租售市场的供给。但房产仅上海重庆少量试点,至今没有进入普遍实施状态。

需求抑制造成的涨价预期加上供给管理的效用打折,共同导致房价越调控越涨。

二.新国五条的是与非

笔者认为,对投资性的房屋,强化其转手交易过程中的税收管理,房屋差价(投资盈利)部分缴纳20%的收入所得税是国家通过税收制度调整社会财富公共分配的一种手段,从社会意义来看,它对于缓解目前的贫富差距有一定的积极作用;从改良税赋结构来看,加强财产性收入的税收征管,减少企业流通环节的税赋负担和低收入群体的收入所得税,也符合目前税收改革的基本方向。一句话,富人与穷人的财产差距远远大于收入差距,增加富裕阶层的财产税比增加高收入群体的收入税更加有益于调节贫富差距。

但是,限购令本质上是一种行政命令,通过限购干预商品房市场买卖双方的自由交易,本身是对市场经济的一种否定。

限贷也是一种行政干预。信贷市场也是市场,自由交易是一种基本原则,商业银行有能力评估信贷资产的风险和收益,通过硬性规定抵押贷款的抵押率和利率,是对商业银行自主经营行为的行政干预。

在细则中,一些地方政府甚至提出限价。如果我们还记得曾经使用粮票、布票、油票、肉票购买商品的时代,肯定知道,限购、限价的结果是物资的普遍短缺和价格双轨制,物品真正的市场价格在“黑市”上体现。

三十年前,生活用品的限价、限购没有限出价廉物美的商业社会。同样,三十年后,限购、限贷、限价政策也不会限出价廉质优的商品房。

三.如何让商品房价格实现理性的回归?

第一,为中国居民提供更为丰富的投资渠道。一方面,进一步建全多层次的资本市场,另一方面,逐渐放开资本项目的管制,允许民间资金投资海外。目前我国家庭财富的40%以上都积聚于房地产,与投资渠道有限密切相关。

第二,适度控制货币供应量的增长速度。,2008年,我国M2和国内生产总值GDP相比是60%2012年这个比例上升到190%,广义货币量M2的“超常规增长”是过去三年房价疯涨的重要货币基础,应了弗里德曼那句话,所有的通货膨胀归根到底都是货币现象。

第三,在政府的财政预算中,增加民生投入,扩大廉租房建设,保障低收入者群体,实现“居者有其屋”。

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