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影响因素明显转变 楼市进入调整周期

2014-08-11 09:45:33评论 房产

      今年以来,中国房地产市场发生了明显变化,逐渐由“政策市”走向“市场市”。对此,接受《理论周刊》专访的交通银行首席经济学家连平认为:这主要是由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向。预计在这些因素的共同作用下,楼市调整还将持续。下半年,投资和新开工增速将下台阶,商品房总体成交趋弱,房价下调压力持续,土地市场成交也将明显缩量,楼市进入调整周期,但持续大幅下挫的可能性不大。

  四大因素转变

 

  促使楼市调整

  记者:在您看来,今年楼市进入调整周期的主要原因是什么?

  连平:我们认为,主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显转变:

  一是政策思路转换。今年以来政策思路由政府主动调控转为市场自发调节,在“双向调控”的总体框架下,在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡,维持政策的连续和稳定性。决策层对于房价调整的容忍度在提升,希望通过体制改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾,在引导楼市长期良性发展的同时,使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

  这意味着,当房价处于下行通道时,政府不再轻易出手救市,并将密切注视地方政府的各类托市行为,必要时予以纠偏。以解决民生问题为导向的窗口指导和以定向宽松为主的货币微调,意在维稳和体现差别化,而非调控和货币全局放松的表现。

  二是资金环境偏紧。2014年资金环境延续了去年末的紧张形势,从开发商角度看,其资金来源增速出现了“断层式”下滑。1-6月,全国房企到位资金累计同比增速仅为3.0%,较去年同期的32.1%大幅下降。

  预计年内资金紧张的局面不会大幅缓解,整体信贷投放的绝对规模难以明显增加,资金和库存压力将迫使开发企业调整售价、理性推盘,部分前期定位偏差和高估的楼盘打折力度将较大。

  从置业者角度看,货币环境持续偏紧导致主要商业银行一度收紧房贷额度、拉长放款流程,房贷利率处于上升通道之中,购房需求因此受到抑制。截至上半年末,个人住房贷款加权平均利率已连续上升7个季度,达6.93%,较去年同期上升64个基点。

  尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求,但鉴于利益收窄的压力持续较大,目前银行对个贷政策调整动力依然不足,经营行为日趋市场化的商业银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。随着当前经济和房地产市场风险逐渐暴露,资产质量相对优良的个人住房贷款对银行的吸引力将有所提升,在此情形下房贷利率可能适当下调,但难以达到去年6月前的水平。

  三是供求关系逆转。去年的高拿地、高开工和高库存将使今年市场总体供给水平大幅提升,同时资金回笼要求和业绩目标压力加大了开发商推盘意愿,3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势。而需求方面,去年供销两旺的局面使大量需求加速释放甚至提前释放,今年初银行个贷政策收紧和看空情绪蔓延则对购房需求形成了抑制。

  供需关系相对去年出现明显的逆转,总体库存大幅攀升,出清周期明显拉长。从监测的13个重点城市来看,6月商品房平均出清周期达24.4个月,已连续第8个月上升,较去年同期延长7.6个月。

  四是市场预期看淡。随着今年以来房地产市场趋冷,楼市只涨不跌的预期发生了根本扭转。市场悲观情绪开始滋生,更有“崩盘论”、“拐点论”持续发酵,使得需求愈加疲软,观望思维盛行。而此时开发商应对市场变化和调整售价打折促销的行为,则进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证中加剧了下行压力。

  楼市进入调整周期

 

  房价下行仍将延续

  记者:在这些因素的影响下,下半年的房地产开发投资和商品房成交会有哪些变化呢?

  连平:一方面,投资增速会再下台阶。

  今年以来房地产开发投资和新开工增速出现下滑,1-6月,全国商品房累计开发投资同比增速为14.1%,比去年同期下降6.2个百分点;其中住宅投资同比增长13.7%,占房地产开发投资的比重为68.3%。房屋新开工面积增速自年初由正转负,1-6月,累计同比下降16.4%;其中住宅新开工面积同比下降19.8%。

  预计房地产市场销售低迷的态势将继续向投资与开工传导。由于全年成交清淡的局面还将持续,销售面积和房价双双下行将使开发企业回款节奏受到影响;同时库存高企的状况难以改善,资金成本也仍然较高,房企扩大开工的意愿和能力不足,因此将相应放缓拿地开工的速度,带动投资下行。预计下半年投资增速将继续回落,下滑至约10%的水平,较去年明显下台阶;新开工增速低位徘徊,下半年降幅有所缩小,全年同比略有下降。

  另一方面,商品房成交将进一步趋弱。

  上半年楼市由去年的“过热”转为“偏冷”,市场成交趋淡。1-6月,全国商品房销售面积累计同比下降6.0%,销售额下降6.7%;其中,住宅两项销售指标分别下降7.8%和9.2%。预计在资金环境偏紧持续的局面下,全年商品房销售状况明显趋弱,销售面积和销售额增速将维持低位,尤其是住宅销售降幅将大于平均水平。

  一线城市成交表现对于楼市走向的敏感度往往更强。从我们监测的40个重点城市交易数据来看,1-6月,一线城市商品房累计成交同比降幅达21.8%,明显高于其他36个城市5.8%的降幅。

  从中长期来看,城镇化大背景下潜在住房需求仍将持续增长。2013年我国城镇化率为53.7%,2020年要达到60%的目标,提升空间依然很大。伴随着大量农村人口涌入城市以及居民实际支付能力提高,刚性和改善性居住需求仍将持续释放。

  记者:那么,房价又将呈现何种态势?

  连平:当前房价的调整压力将会持续。

  今年以来,房价进入下行区间,直接反映出楼市正在进行着一轮调整。7月,全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米,环比下降0.5%,下跌城市数量超七成;同比虽仍上涨6.48%,但涨幅已自年初起不断缩小。

  下半年,供求关系和资金偏紧将导致楼市持续调整。在供给端,为适应新的宏观金融和市场环境,开发企业将适时调整销售策略,更加合理地制定新盘价格,以加快销售回款速度,缓解业绩目标和库存高企压力。今年我国商品房库存水平不减反增,截至6月末待售面积比去年末增加5133万平方米,其中住宅增加了3514万平方米,去库存将成为开发商当前和未来一个阶段面临的首要任务。

  在需求端,由于下半年经济企稳后信贷需求上升、信贷供给总量少于上半年以及银行负债成本的大幅上升等因素的影响,商业银行按揭贷款投放难以大幅度增加,个贷利率上浮使相对购买力下降,申请门槛抬高和放款速度变慢也可能会抑制购房需求的释放。同时,市场预期改变使置业者观望情绪浓厚,加剧了房价下行压力。而在观望预期盛行的条件下,短期内购房需求价格不会敏感;即使房企理性定价,需求也难以形成大规模入市倾向。综合来看,下半年房价调整还将持续。

  未来,持续累积的刚性需求的释放、限贷政策大面积松动后刚性需求和改善型需求的增长、股市阶段性财富效应带来的消费和投资的冲动以及开发商理性定价将房价推至市场可接受的水平等四个因素,可能在某一时间段达成一个新的平衡,彼时房价可能持稳并出现反弹,这有可能在明年出现。房价持续大幅下挫的可能性不大。

  记者:与此同时,土地市场会有哪些变化?

  连平:土地市场成交仍将持续缩量。

  今年以来土地市场趋于平淡,1-6月,全国300个城市土地入市量同比下降16%,成交量降幅更是达到了20%,其中住宅类用地供应和成交面积分别同比减少10%和16%。下半年,房地产市场降温使各方观望情绪持续,资金压力和库存压力限制了增加土地储备的可能性和必要性,开发企业将遵从市场环境变化规律,调整土地市场投资布局策略,更加谨慎地参与拿地。

  自年初起,住宅类用地成交楼面均价同比涨幅呈收窄趋势,溢价率下降幅度明显,6月300个城市住宅用地平均溢价率降至13%,较去年同期下降4个百分点。预计下半年土地溢价水平仍面临下调压力,部分二线城市低溢价率成交甚至流拍的现象或增多。相对而言,大城市土地资源稀缺,溢价下调空间相对有限。

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