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[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

(2020-09-17 17:01:56)
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来源 | 侃见财经

中国房价永远涨的信仰,已经到了崩塌的边缘。

9月份,一则关于天津房价大跌5000元/平米的报道,持续发酵,甚至一度登上热搜。其实,天津房价下跌几乎是不争的事实,只是跌多跌少的问题。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

从数据图可以明显看出,自2017年底以来,天津的房价一路阴跌,平均单价、最低单价都跌了4000-5000元。

绿色柱状图代表当地的楼市活跃指数,是由带看量、成交量等数据综合得出的分数。0~20分区间都意味着市场处于冰冻状态。

据当地业主透露,天津房价从2016年的高点算起,到目前,市区大概跌了15-25%不等,郊区跌了30-40%不等。

另外,近一年的二手房挂牌价格走势仍在下跌中,从2.4万跌到了2.29万,挂出来的房源几乎都是主动降价抛售,涨价房源寥寥无几。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

某些大户型、总价高的豪宅降价最为惨烈。据365淘房网的数据显示,8月份最后一周,降价幅度最高的是河西文化中心的一套二手房,7天时间降价幅度高达145万元。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

不管是新房,还是二手房,价格下跌成为当地房地产市场的主流形态,市区内的很多楼盘,都出现了数千元/平方米的跌幅。买到高点的购房人,或许都要承担至少数十万元的账面损失。

房价疯狂之后的漫长熊市

其实,天津楼市的这一轮漫长的熊市,始于2017年。而在此之前,天津楼市刚刚上演了一轮疯狂的牛市行情。

时间线拉回2015年,在多次降准降息和楼市调控放松的刺激下,全国房地产市场再次启动,天津房价也出现上涨。

到2016年,天津房地产市场愈发火热。有数据显示,当年,天津全新房、二手房分别成交234264套、188751套,成交量分别比2015年增长75%、51%;成交均价最高涨幅超过25%,领跑全国,创最高纪录。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

面对房价的非理性上涨,泡沫越吹越大,2016年下半年、2017年初,天津政府紧急出台重磅调控政策,从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。

调控政策的效果立竿见影,2017年全年,天津的二手房交易量相比2016年暴跌超57%,2019年又比2018年下降11%。

与此同时,天津的房价涨幅迅速回落,并从2017年12月份开始,进入了漫长的阴跌。

目前,天津大部分地方的房价已经跌回到2016年年初的水平,且阴跌还在继续,如果不出意外,明年天津的房价很可能回到2015年的水平,那也就意味着房价回到5年前。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

特别是一些郊区的房价,潮水退去跌得最狠,本身天津范围就大,供给量太多了,地段不好,学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌。

天津的二手房市场,可谓是乌云压顶。2019年的挂牌出售数量只有5万套,而2020年,仅贝壳找房平台的出售数量便高达12万套,如果按照贝壳的市场占有率30%计算,那么天津二手房至少有30万套的抛盘。

天津房价阴跌,更深层次的原因

前期涨得多,或许只是天津房价下跌的表面原因,而更深次的原因是,天津的经济、人口和土地供应。

首先看天津的经济增速,2017年天津跳水,由之前高于全国增速,转为低于全国增速,2018年和2019年略有反弹,但仍跑输全国。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

2020年又遭遇了一场凶猛的疫情,令天津的经济更是雪上加霜。

经济失去竞争力之后,天津对人口的吸引力正在急剧下降。从2018年5月海河英才计划以来,今年8月中旬,天津市人社局公开回应说,2年多来,该市共引进人才近30万人。

其实,自2014年开始,天津的人口增速便开始放慢,2015年开始低于27个主要城市的平均增速,2017年居然出现人口减少!2018年、2019年基本持平。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

同时,在二线城市中,天津的落户门槛无疑是最高的,比西安、武汉、杭州、南京、成都等都要高。

而天津房地产市场最致命的是,政府对土地财政的依赖程度极高,出让土地的欲望非常强烈,导致天津的新房供应量太大。

2019年天津一年出让了155宗地,成交土地面积达到了1810万平米,创出历史新高。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?图:天津的土地供应量

根据天津统计局的数据,2019年天津土地收入高达1361亿,这只比天津地税收入(1634亿)少两百多亿,成了天津财政第二大收入来源。

2020年或许更为猛烈,据天津政府公告显示,2020年天津的土地收入预期增长27%,达到1817亿。

另外,天津的二手房市场存量也非常高。目前天津的二手房存量,是北京的1.45倍;是广州的1.8倍;是上海的2.5倍;是深圳的3.5倍。

而天津的常住人口数量,是北京的0.71倍;是广州的1.02倍;是上海的0.64倍;是深圳的0.84倍。

因此,可以预见的是,未来一段时间内,天津的房价或将继续阴跌不止,甚至不排除加速下跌的可能。

房价下跌,谁最害怕?

众所周知,房地产是资金密集的行业,一旦城市房地产市场全面下跌,将牵一发而动全身。

首先是当地的房企营收下降,银行对房地产行业的信贷规模大幅收缩,房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险。

其实,地方房价持续下跌在中国并非没有先例。2010-2015年,温州曾上演了一波房地产泡沫破灭的惨烈教训。

以温州为例,其拥有发达的民营经济,靠出口加工业务积聚着大量人口和财富,加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放,大量资金涌入房地产市场,温州炒房团一度闻名全国。

2010年后,当地房价迅速飙升,2011年超过3万元/平米,接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杆加入炒房大军。

[转载]楼市信仰正在崩塌!天津房价跌了3年,谁最害怕?

2011年,中国货币政策转向紧缩,欧美经济的衰退,给温州民营经济沉重的打击。

当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时,银行只好处置拍卖作为抵押的房地产,导致房价一年内下跌 20%,此后连续十几个月持续下跌,温州银行业也陷入困境,甚至出现了中小银行破产。

你认为,天津房价下跌,未来是否将会持续,会不会成为银行的地雷?

(思进注:本文仅代表原作者个人观点,不构成投资建议,更并不代表本号立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断……)

 

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