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2015半年报解读系列之十三:万科

(2015-08-18 09:35:15)
标签:

房产

分类: 个股研究
全国住宅开发投资完成额同比增长2.8%,创十年最低增速,全国商品住宅成交面积1季度同比下降9.8%,2季度同比上升14.8%。

公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。实现新开工面积1011.9万平方米,较去年同期增长5.2%,占全年计划开工面积的比例为60.2%;实现竣工面积517.2万平方米,较去年同期增长29.9%,占全年计划竣工面积的比例为32.7%。预计全年开竣工面积将超过年初计划。

上半年公司实现结算面积455.7万平方米,实现结算收入484.2亿元,同比分别增长25.5%和21.2%。实现营业收入502.7亿元,同比增长22.7%。归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.8%。

营收增长22.7%,但净利润只增长0.8%的原因是:报告期内,一批合作比例较高的项目进入结算,公司所结算的项目中,合作方权益占比超过35%的项目超过20个,该等项目贡献当期公司整体净利润(含少数股东损益)的47%。受此影响,上半年公司净利润中少数股东损益占比大幅上升,净利润含少数股东损益的话为67.9亿元,同比增长23.6%。

截至报告期末,公司合并报表范围内有1948.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2303.3亿元,较上年末分别增长16.7%和18.4%。未来的业绩仍有保证。

上半年公司房地产业务的结算均价为10,626元/平方米,较2014年同期下降3.4%。房地产业务毛利率为21.04%,较2014年同期减少0.84个百分点(上半年公司销售费用为15.49亿,占比较年初小幅下滑;管理费用为14.18亿元,比年初小幅上升)。上半年一批合作比例较高的项目进入结算,导致净利润中归属于少数股东的比例大幅上升。因此,上半年归属于上市公司股东的结算净利润率较去年同期有所下降,为9.60%。

公司的利润率近年来不断下降,2012-2014年末公司的加权ROE分别为21.45%、21.54%、19.17%,2015上半年公司ROE为5.41%。

资产质量方面,公司持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为38.86%,较2014年底减少2.59个百分点。公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为15.76%(相比较2014年末的5.41%有较大提升,但仍处在非常低的水准),继续保持在行业较低水平。

报告期内,公司明确了万科物业的市场化发展方向。未来几年,万科物业业务新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,但原则上不承接与万科自身在售楼盘存在直接竞争关系的在售项目。公司鼓励万科物业业务通过并购与合作实现快速增长,开展更多物业服务的创新,做深社区服务,提升物业服务竞争力。公司还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

公司在住宅和传统商办地产之外,积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。期内,公司成立了万科物流地产发展有限公司,目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目,物流地产进入开发运作阶段。

“金融化”是公司未来的发展方向之一。报告期内,公司携手资本市场各类合作方,积极进行金融创新。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。相关金融产品的推出,有助于公司盘活存量资源,提高资金利用效率。未来公司将继续深化合作,积极探索各类金融工具,充分利用资本市场,优化资源配置。

公司股东户数从一季度的652130户大幅缩减到479264户,截止6月底,十大股东前4都没有变化(7-8月前海人寿和其关联控制人买入10%股份成为第二大股东),第五股东瑞银继续减持至第十(安邦持有的2.35亿股和社保的8000万股和博时的7200万股在去年年报已经消失),人寿保险新进两路资金,美林银行大幅增持,持股从0.56%上升至1.12%。在8月份之后,万科的持股进一步集中了。

估值方面,虽然万科的股价相比我抄底时的6元多涨了一倍有余,虽然公司在股灾时几乎没有下跌,但相对于A股95%的股票,公司10倍PE仍非常便宜。万科也是极少数AH股平价的股票,我想这都是市场对房地产未来的悲观预期导致的。

虽然个人对房地产产业链未来非常不看好,但考虑到万科的高分红低估值、企业轻资产转型、估值修复、打新配置等理由,个人仍持有万科5%左右仓位。


相关链接:

1.2014年报解读:http://xueqiu.com/9769652619/39598296
2.2014年三季报解读:http://xueqiu.com/9769652619/32909488
3.2014中报跟踪:http://xueqiu.com/9769652619/30891453

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