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限购松绑之后冰火两重天

2014-04-03 08:36:18评论 限购松绑 楼市 房地产 财经
限购松绑之后冰火两重天

   房地产板块迎来了久违的涨停潮,普遍认为这是受到了一则重要消息的刺激。据报道,继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。
    并非空穴来风。
   今年年初中国经济数据表现疲软,已有经济学家对政府能否实现“7.5%左右”的GDP增长目标表示担忧。几家投资银行先后下调中国经济增长预期,摩根大通和美银美林当前对中国今年GDP增长预测均为7.2%。李克强总理表示经济增长应“保持在合理区间”,外界一致将之解读为暗示中国政府准备好采取刺激措施应对可能出现的经济进一步放缓局面。
   仅就房地产市场而言,源自最高决策层的强力行政调控手段的确正在逐步退出。今年开始地方政府不必再向住建部报送年度房价调控目标,地方大员们不用再硬着头皮向社会大众立房价调控军令状。背后的逻辑之一是最高决策层已经明确了关注低收入群体,以行政之手覆盖保障性住房的思路,其余的终将还给市场。但另一个显见的事实却是:2013年的中国政府收入达到17万亿元,其中土地收入为4.1万亿,占比政府收入1/5强。虽说地价决定了房价,可理所当然房价也会反作用于地价。倘若房价果真出现断崖式下跌,那么地方政府的土地收入预期将彻底被改写。在实体经济承压巨大的现实环境下,如何稳住当地房地产市场是地方政府的当务之急。
   这种急迫感还因为数据的变化而在日益加深。
   本月1日,中指院发布了3月中国房地产指数系统百城价格指数报告。数据显示,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平米11002元,环比2月上涨0.38%,是2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较2月缩小0.16个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价同比上涨10.04%,涨幅较2月缩小0.75个百分点,为连续第3个月缩小。相比涨幅,更令人瞩目的是成交量的变化。统计指,今年一季度一线城市商品住宅成交量同比2013年下跌43%,二线城市同比下跌22%。
   价升量跌的背后当然有购房者与市场间的博弈,但窃以为更多的因素还是来自“钱紧”。今年年初与往年大不同之处不仅在于两会不再提“房地产调控”,还在于银行普遍收紧了房贷。春节之后有财经媒体对全国22个城市的69家银行分支机构调查发现,仅2家银行还存在首套房优惠利率,近4成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等,个别上浮20%。22个城市中有6个城市调整了一直以来相对稳定的二套房贷款利率,广州、惠州较基准利率上浮20%。此举显然抑制了刚需客的自住购房和改善性住房需求,造成了近些年来十分罕见的楼市倒春寒。
   而所谓“讨论松绑限购”,恐怕就是各地方政府针对这一现象开出的药方。
   事实上,地区间的差异正越来越显著的影响着房地产行业的前景。在行政大一统的调控手段退出之后,供需关系必然促使房价走势从整齐划一迈向千头万绪。一个简单的例子——2013年北京市新增常住人口50余万,可新增住宅仅仅63701套。在这样悬殊的供需比例前,市场做出价格走高的预期是情理中事。而杭州近日却曝出了“一夜之间4万套库存凭空消失”的消息,可见地方政府压力之大,其所以能传来“楼市降价第一枪”,也就毫不令人奇怪了。
   个人认为,在来自最高决策层面的限购主张彻底成为过去式之后,“松绑限购”是必然发生的,但“松绑限购”究竟会对房地产市场产生何种效用却不能一概而论。在供不应求的市场上,资金放水会显著影响房价走势,抬升房企利润。在供过于求的市场上,资金紧或松对房价走势而言确已都是浮云。
   冰火两重天将成为未来房地产市场的主旋律,在经历了这一轮大幅反弹之后,未来真正能够称雄A股房地产板块的,必然是限购令退出之前就已经深耕一线城市且充分消化了二、三线城市库存的巨贾们。

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