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住房限购构建出一条利益链

(2019-02-22 04:36:48)
标签:

财经

海南

住房限购

中介

税费

分类: 财经漫谈

住房限购构建出一条利益链

有个朋友看本老头在海南过年一副很滋润的样子,便也动了心,要我打听打听有关情况。言下之意,如果合适他也买一小套玩玩。

本老头聪明,自然无需多言。买房子的有关情况,无非是房源、房价,有关政策等等。

这几天我们特意去问了几家中介,知道一些情况。在回复朋友的同时也在这里透露一二,供博客里的朋友们参考。

房源多呀,到处都有。不要去看现场,你出门就能遇上卖房的。蹲在路边跟前摆一张纸的那些人,多半就是卖房人。你要是停下脚步弯腰想打听一下,马上就会有好些人聚拢过来,向你介绍他手上的房子。海南的商品房开发,不止是海口三亚,到处都有,每个县每个镇都有卖点。有的说黄金海岸,阳光沙滩;有的说五指山下,原始深林;有的说博鳌胜地,有的说海角天涯,总之都引人入胜。

至于价格,各地不同。但有一个共同点,就是涨了。两年前我买这个小户型的时候,精装修六千一平米,如今翻一番还买不到。一万以下,在海南大概买不到房子了。

重点要说说政策。

海南限购,全域限购。当然各地的限购政策有点差别。

具体分三种:

1、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。凭户口本。

2、海口、三亚、琼海三地,非本省户籍居民家庭购买住房须提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

3、上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房,须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

简而言之,有的地方属于自然保护区不向外省人卖房,你交了税费也没用;有的地方是中心城市要交五年的社保或者个人所得税;其余的地方就一般啦,交两年的社保或者个人所得税就可以买一套。

这里有一个问题,社保和个人所得税证明是既往的记录,意思是在买房之前你就在这里逐月逐年交纳税费了。当下补交可以么?不行!这个政策的用意在于照顾在海南就业的人士,让他们居者有其屋。不在这里就业的人士,排除在买房者之外。

这个限购政策见海南省政府2018422日发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》。

照理有了这样明确的政策,外省人就不必再问海南的房子问题了,问也没用。

但地球人都知道,上有政策下就有对策,办法总比困难多。

有些啥办法来规避这个限购政策呢?

中介小哥告诉我,很简单,找一家当地的企业,挂上你的名字,然后以该企业职工的名义开始交社保。这就行啦,完成啦!

“这怎么行呢?不是说不能补交么?”本老头追根究底。

小伙子大概觉得本老头真是潜在客户,就站起来与我肩并肩,告诉我具体操作流程。

原来交社保或者个人所得税,还是要一个月一个月交,不能预交。交满两年后,也就是2021年的今天这个时候,才可以正式签购房合同买房。之前,你可以付款,全款都可以付清,公司给你签合同。但不是备案的合同,是临时合同。两年后凭这个临时合同来换正式的在房管局备了案可以办证的合同。

情况就这么个情况!

我明白了,但也为如此买房的朋友担心。

担心啥呢?

第一是风险太大。因为你付钱买房,没有正规合同给你,两年以后再说,这就有点玄。这中间如果发生一点波折,你就没有保障,因为这样的合同不受法律保护。如果发生信用风险(来自老板的风险)或者政策风险(来自政府的风险),损失就在所难免。

这里特别有政策风险。一旦政府发觉这样挂靠情况严重,来一个全面清理整顿,那就很麻烦。房子肯定泡汤,能不能全额要回购房款都难说。

第二是成本太高。这里的成本除了你预付了全款(不可能有房贷)而且让公司占用几年损失了资金的时间价值,还要支付企业的挂靠费。这个挂靠费是个风险敞口,企业要多少,难说,可能会与日俱增。

问清楚了这些情况,想清楚了这些问题之后,我对朋友的忠告是:暂缓行动。

说实话,打政策擦边球的事情我们都干过,但那是公务,即便有损失也是公家的。你拿自己的积蓄去冒这样的风险,不值当,那还不如去买股票。

打听的情况说完啦,但本老头还要说点别的。

在这个随意的调查中,本老头还有个意外的发现。

啥发现呢?

住房限购很奇妙,限购限购,构建出了一条利益链。

首先是地产商受益了。但凡限购政策一出,房价必定蹭蹭上涨。原先也涨,但限购之后涨幅一定更大。这几乎是一个普遍现象。这个也好理解。既然限购,说明这个地方值得投资,于是资金蜂拥而至,房价焉能不快速上涨?所以呀,许多地方限购等于促销,老板们很是希望政府来一个限购。本老头居住的小区听说还有两栋没有开盘。限购政策一出房价翻番,这个老板发啦!据说按现今的价格出售,该老板可以多赚四亿。

其次是中介受益。本老头接触的几家中介,在介绍规避政府限购政策方面有经验,但要价也比较高,是平常两到三倍的收费。人家说啦,你买到就是赚到,多出点中介费也值呀!

再次是企业受益。前面说到,你要买房就要找家企业挂靠,这就要出挂靠费。中介说一年出一万差不多,要自己去谈。想想看,这里的企业收个百八十个挂靠人员,代缴社保金一年就可以有上百万的收入,发横财呀!

最后是政府受益。外省人为了买房交税交费,社保金也好个人所得税也好都进了政府的口袋。如果没有限购一说,这个收入就没有了。当然,这样的额外收入绝对统计不出,因为是非法的,政府不认可。

限购的内幕是不是都这样,也有不同说法。

昨天我们无意中进入一家自称专卖恒大地产的中介。一个漂亮美眉说这里不要啥社保金,也不要啥所得税,外省人买房没有任何限制。为啥呢?美眉说,恒大厉害啦,给政府300套扶贫房,政府就给恒大一定的卖房指标。要买赶紧,指标有限。

有这种事?本老头摇头,不相信政府对严肃的限购政策会这般儿戏处理。再问价格,那就高了,两万以上,而且在一个不知名的镇上。

我们明白这就是一个套路。房产公司声称有特殊政策可以不限购,这对想买房的外省人很有吸引力。你一旦信了,付款买房,好啦,人家在你的每平米两万中拿出五千来悄悄滴代为办理一切交税费的手续,两年后符合条件啦,自然可以办证。这里的奥秘就在于但凡这样声称的公司,其房价就要高许多。你只要愿意付钱,啥事都可以办成。

所以,想在海南买房的朋友,不要相信啥公司有啥特殊政策,没有,有的是数不清的套路。

本老头由住房限购衍生出的种种,想到一个具有普遍意义的现象。政府有些政策看上去是抑制某项经济活动,但经济的力量就像水压之下的管涌,你堵住了这里,必定会从另一个地方冒出来,可能涌出得更为猛烈。地方政府很清楚这样的状况。既然这种管涌涌出来的是金钱,人畜无害,政府就乐见其成啦!

 

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