缺乏监管和自律滋生中介乱象

by 陶舜 北京青年报 《评论周刊》 2013-06-21

　　单从市场眼光看，房屋中介对于房屋市场的繁荣意义重大，尤其是增益了交易的安全、精准和效率，这是经济常识，已无须过多论证。但不意味着，有此良性前提，对于当前中国房屋中介的各种乱象，消费者就该全盘接受甚至甘之如饴，因为房屋中介已膨胀成一个利润率超高的大行业，它的问题在深度和广度上都有较多的累积。在市场经济下，泛泛地肯定中介这种经济行为的合理性，已经不是时代所需，如何破解这些既成问题并有效防止滋生新问题，才是眼前该探讨的。

　　房屋中介存在的问题，概括起来有两个，首先是监管缺位、乏力甚至失效的问题。中介行为其实是有历史的，古时叫掮客，这些人一般在智识上都会超过普通人不少，不仅有商业掮客，还有政治掮客。吕不韦曾与其父相谈：“若谋国者，其利几何？其利千万倍，乃不可估量”。古时中国的有钱人都喜欢买房子买田地，也早就催生了中介。目前房屋中介的许多做法也多有沿袭古训，除了古今相通之外，实是无法可依的局面。因为专门成文的行业规范《房地产经纪管理办法》（下称“《办法》”），直到2010年才审议通过且2011年才施行。此时，自上世纪90年代活跃起来的房屋中介交易活动已经大规模发展了十几年，此间积累的问题，已不可想象。

　　便是这样一个姗姗来迟、三部委联合颁布的部门规章，其实施状况也是堪忧的，部分要害性的规定，经纪公司要么视为无物，要么很容易就轻轻避过而不被追责。比如，《办法》规定，委托出售、出租房屋的，应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书，但现实中，绝大多数租房中介并没有也无法向客户出示房产证。《办法》明令禁止改变房屋内部结构分割出租，但在北京等房屋供需两旺的城市，分割房屋多租客户以增加利润的行为比比皆是，其表面的好处是适当降低了人均居住成本，但显然，这是以客户的人均居住质量和安全系数（尤其是消防）的下降为代价的。《办法》规定，不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价，然而二房东式的房屋代理公司如过江之鲫。至于无证上岗的，更是多如牛毛。更重要的是，《办法》的惩罚条款威慑力疲软，罚款都在3万元以下，这对于巨大的房屋交易额及中介利润来说，实在是九牛一毛，违法成本低廉已极。

　　上述一系列监管乏力甚至失效的问题，在全国各地普遍存在，相应的房管局、建设局和社保局难辞其咎。早些年，福州市住房保障和房产管理局副局长张海舟曾说，福州市房产中介机构有1000多家，在房管部门登记备案的不足一半。现在我国已经出现雇员万人、门店数百家的大型房地产中介企业，房产行业的爆炸式增长为房屋中介行业注入了巨大动能。监管能力完全跟不上行业发展的脚步。加之地方政府唯利是图，政府指导价并不合理或动辄提高交易税，亦是催生阴阳合同以避税的重要原因。

　　其次是整个行业自律低下。监管成本是较高的，若行业能自律，乱局是可以自清的。从业资格考试的门槛和区分度相当低下，以至于通过考试的从业者甚至说：“考试可以带笔记，试题又容易，只要不是智障就能通过。”且缺乏诚信管理，单个的机构和从业者一旦违规违法基本不会被记录进职业档案，因为根本就没有这样一个全国联网的诚信档案，以至于侵害客户和无序竞争都得不到遏制。

　　要真正破解房屋中介的乱象，唯有对其发生机制作细致的勾画，循其脉络，一枝一叶地修剪，削去中介过大的市场权力，才有望拨乱反正，让房主、中介、客户回到三足鼎立的均势结构，最终锻造出一个清明向上的中介行业。文/陶舜