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做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)

(2020-07-02 13:51:43)
标签:

澳美家海外

 

做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)

之前因为工作领域以及个人兴趣,对REITs这个投资品种有一些了解。今年3月份全球疫情爆发,美股出现了巴菲特都活久见的数次熔断,房地产这种周期行业也首当其冲,很多REITs跌幅非常大,引起了我的重新关注。


于是我花时间,再学习各国的REITs产品。今天先为大家简单介绍一下REITs的基本知识。


做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)

REITs是美国人在1965年始创的,全称是real estate investment trust,字面翻译:房地产投资信托基金。用大白话来说,有一个精明的房地产投资团队,把投资人的资金集合在一起,然后去投资他们看好的房地产,再把收到的租金及其他收入中的绝大部分及时分配给投资人。 


美国证监会对REITs的具体要求如下:


1、基金至少75%的资产投资于房地产


2、至少75%的收入来源于房地产租金,房产抵押贷款利息,或是物业出售收益


3、为纳税法人


4、由董事会或者受托人管理


5、第一年末的股东数量最少为100个


6、前五大股东持有股份不超过50%


 

7、至少将应税收入的90%分配给基金持有人


目前超过38个国家都发行了REITs,富时指数公司旗下的全球房地产指数里包括了数百个上市Reits。单美国的各类REITs总资产加起来超过3万亿美元。


大部分REITs都在交易所上市交易。


目前大约有8700万美国人通过他们的养老金401(k)计划或其他方式投资到REITs或者相关ETF里面。也有保险公司和养老基金等机构投资者会配置REITs。 


REITs投资的物业类型很多,包括写字楼、公寓、仓储、购物中心、医院、数据中心、通信塔、基础设施以及酒店等,投资机构将其详细分成了13个类别,这里就不列举了。大多数的REITs会专注在某一个领域,少数也会对投资组合进行多样化操作。还有一类mREITs(抵押贷款REITs),他们不直接拥有物业,而是给房地产项目融资收取利息。 

 

考虑到REITs分红比大多数证券更稳定,这类投资对于喜爱房地产或分红的投资者提供了一个补充渠道。还有研究认为REITs和其他资产的相关性较低,对资产配置有利。根据富时指数的报告,REITs的长期回报超越了美国大盘和小盘指数,过去40年的年化回报为12.02%


做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)

投资REITs有几大好处:


1、流动性

交易方式跟其他股票没有区别,比投资实体房产便利;


2 、多样化

和其他资产相关性低,有利资产配置;


3、透明性

跟其他上市公司一样受证监会监管,需要披露大量信息;


4、分红好

分配率超90%,股息收益率高于其他证券,也没有双重纳税的问题;


5、收益高

大多数的长期场景下,总收益高于其他类别指数。


REITs在美国的发展非常成功,在美股的房地产板块,那些大市值的公司几乎都是REITs,传统的大型开发商如Horton和Lennar反而不算龙头了。举几个例子,美国前十大购物中心的大部分都属于SPG一家公司;运营电信基础设施的美国铁塔市值超1000亿美元,疫情后股价迅速恢复到前期高点;EQIX这个公司运营着大量的数据中心,在科网泡沫破灭触底之后的2003年触底,到今年高点时上涨了430倍


做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)

与大陆房地产相关的REIT最有名的应该是香港上市的领展房产基金,这个REIT持有香港和大陆的写字楼和购物中心以及一些开发业务,2005年上市时市值为230亿港币左右,2019年曾达到2000亿市值


做全球房东的另一个姿势(老朱REITs笔记-1)


国内资本市场也一直在探索REITs的可行性,但之前一直只有类REITs,没有真正的REIT上市。最近券商和媒体正在吹风,2020年将发行首个REIT,估计是监管方从稳妥出发,放行的是一个基础设施类产品。


有兴趣的朋友可以关注我们,后期有更多关于REITs的介绍。

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