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地产经纪Jacky吴
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温哥华自建屋成本核算,时间流程,手续步骤全记录

(2011-12-04 09:39:34)
标签:

richmond

列治文

独立屋

房屋

验屋

贷款公司

房子

卑诗省

房产

渔人码头

分类: 买旧屋建新房
第一节: 本例建屋概况

1. 地块所在城市: 温哥华.

2. 地块状况: ZONING:RS1(单一家庭型),永久地权标准地 33X122.

3. 房屋形式,格局和尺寸: 西海岸普通二层带地库坡顶独立屋; 全屋 面积:2416平方呎(60%土地面积).初步设计格局为: 主层玄关,客饭厅,厨房,书房,半厕,计1050平方呎.楼上三房三厕(全部套房)950平方呎.地库一小厅加客房全厕以及洗衣房500平方呎.水热系统和热水炉在地库半层.受总层高限制,设计主层和二层楼底各高9呎,地库8呎.

4. 房屋品质和建筑成本: 定位在中等水平,这将体现在委托的建筑商,所使用的材料和技术工人的手工熟练程度方面.初步核算在160-180元/平方呎之间.据朋友建筑经验,一定会超支,超多少要看每一阶段的控制情形.具体的数据在最后每节费用综合后才会准确呈现.所以整个建筑成本不到全部完工都是个未知数.

5. 工程动工起始时间: 2007年3月XX日(从推倒旧屋起算).

6 . 工程暂定所需时间: 七个月(从推倒旧屋起算). 整个建筑时间不到全部完工也都是个未知数.

本节说明: 对于房屋形式和尺寸,各市政府都有不同规定,有的区域对外观,高度有严格规定,比如温西KITS区海边一些区域,申请拆旧建新,所建新屋一定要是和周围相统一的风格,想在外貌上有些许改变,上下来回折腾,费时费力,最后还不一定拿到许可,但却拖长了批则所需时间. 本例由于想让成本容易控制及方便管理,采用工艺比较成熟的普通流行式样.
第二节:前期准备

土地过户后进入前期准备阶段,顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作:

1. 银行贷款经理: 根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额,通常是二种方式:一种是以普通贷款买下旧屋地,建筑费用另以现金支付;另外一种就是建筑费用也让银行贷款,把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行,让他们评估做一个建筑贷款,获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商,全部完工后合并再转成普通房屋贷款.

2. 测量师: 测量师的工作在整个建屋过程中分三个部分在不同时间完成:
A.测定地界,测定中心线和四个角点,钉出地桩,界内每棵树的位置,出具结构工程师所需的一切资料和测量图并送土地厅备案. (第一部分需时一星期).
B.界定地基位置(6个测点)及房屋三层格局测定.
C. 界定车库位置.

3. 设计师: 设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图,然后在讨论商量修改,几个来回后,确定正式图纸(一星期),让结构工程师鉴定盖章(一星期),由设计师送市政府审批(通常三至八星期,具体根据旺淡季而定.但如果牵涉到区域内外观,式样,高度等原有规范方面的改动,可能会长达六个月甚至一年).本例在四星期后拿到许可证.

4. 建筑商: 这是最重要的一环. 通常和建商的合作方法有二种:一就是全包给建商,到时候给钱拿房就行, 省心省力.第二就是让建商做管理,制定工程进度,提供分包商供你选择,提供同等品质下最低廉的建商户头优惠价材料.监督每个环节的质量和进度.你控制和选择建材种类品质,建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付.这样参预建筑,就会了解整个过程并相对掌握了建屋品质.但前提是你要有时间,精力,兴趣和一定的各方面基本知识.同时超出预算的可能性和数额比前者大很多. 因为有信心参与管理,并想从中多学到点东西,我选择了第二种.首先是挑选建筑商,来源可以在网上查找;朋友介绍;直接去工地面谈;本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观品质,初步报价,以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑,选定了一家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司.然后就是签定合同.建商下载了一份标准的承建管理合同,双方逐条商讨,对于我方来说主要是在时间,成本控制,和质量管理上着重进行规范,比如时间控制,双方同意整个工期为七个月,考虑到如果因气候因素可增加宽限期一个月,超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分. 最后是关于建商的管理费:根据管理内容和工作量以及横向比较,双方同意为40,000.00. 支付步骤:工程开工日:20%.完成屋顶:20%.完成墙体:25%.通过最后一次市府检查:35%.
全部条款同意后,双方握手合作,建房正式开始.


本节已核准费用: (不包括GST,PST, 下同.)
1, 银行贷款成本:取决于个人的首期,获得的贷款方式和利率高低.
2, 测量费用: 本阶段是收取第一笔费用:定界桩位置和出测量图,1350.00.
3, 设计师:出设计图并通过结构工程师审核盖章然后向市政厅申请许可:6000.00+图纸费120.00=6120.00.
4.市政厅费用:水道,管线,挖路,许可证,押金(3500.00可退)等,18,000.00.
5.2-5-10年保费:1,350.00.
6.本节其他费用:砍树许可:51.00/棵X3+篱笆塑料薄膜300.00+临时电竿450.00+临时用电许可 360.00+砍树立电杆等人工500.00.=1,760.00

本节已确认经过时间:
八星期.

本节说明:如果有心在地产方面做点事,你就要友好而诚信地建立一个关系网,有各类专家组成的团队为你服务,包括经纪人,银行贷款经理, 测量师,验屋师,律师或法律公证人,会计师 ,建筑商等等,在打交道的时候多作点留意,遇到重信誉有能力的专业人员就不要轻易地经常变换,这样可以建立长期的互信关系,绝对有利于你今后不断延续的事业发展.
关于砍树许可:温哥华市政府规定,凡是要砍走直径大于6吋的树木必须申请许可,而且每年只能申请一次(在设计图纸建筑范围内的不受此限制).你也要提出理由,诸如倾倒危险,离地基太近等等.批准后你必须于房屋完工后在院内另外补种一棵类似树苗,而树苗的大小高度也有规定.
第三节:推旧屋挖土:

本节起正式进入建屋合同期.

选择在三月份开工的目的是想避开二头冬季雨水和低温对水泥木料的负面影响,虽然就目前工艺水平和添加保护剂的使用已能将损害减少到最低,但如果时间允许,对雨水和低温仍是能避则避.

推旧屋挖土前最好和二边邻居见个面打声招呼,勾通一下双方界限上的一些事宜,对噪音的影响表示歉意,并承诺如有对对方围栏花木等造成损伤会负责修复,对于散落的垃圾会负责清理等等.以减少节外生枝的纠纷,将误时误工的各项可能性减至最低.

一般推倒旧屋运走建筑垃圾需要二至三天,挖土需要三天,其中如果有地底油箱,时间就会拖长,需检查油箱有无泄漏, 如已泄漏需采样化验土地污染程度,是否扩散到邻地等等.时间费用就会大大增加.通常在买进旧屋时就要注意油箱的问题,让起油箱的公司检查确定,这样就方便以后建屋的时间费用预算.

挖土需要注意的是二侧的塌方,因三月雨水仍频,加上窄地,二边由于距离的限制,土壁挖的角度很直,雨水冲击下很容易造成局部塌方,造成返工费钱费时,防止办法是挖土到设计深度后,一定要把塑料薄膜盖过头盖严实并打桩固定,不让雨水直接冲击到.必要时需安置垂直顶板.

本节已核准费用:
1. 推屋挖土运走建筑垃圾,为同一间公司: 8,000.00 (无油箱).
2. 房屋保险从动工那天起算,从普通的出租屋保险400.00/年更改为建筑保险800.00/年.

本节已确认经过时间:
二星期.
第四节:地基打木模灌三合水泥.

挖完土,留出足够的空间和深度,平整完底部就是做木模了,做木模前先有测量师做第二部分工作:界定地基位置,打下6个测点(H型)的定点钉,作为木模的指定起始点(也就是以后水泥地基墙体的边缘位置).做木模的板是租来的,因可以重复使用,从木模的形状已经可以看出地基的大概轮廓了,地基墙体基本上是个凸字型,底部做成宽很多的支撑板型有利于承重和稳定.木模完工后由结构工程师检查结构是否和设计图相符,确认后申请市政府的检查.

地基的水泥浇铸对于整个房屋的结构安全非常重要,所以也是市政府重点质量核查的部分.前后有二次检查.第一次在做好木模浇灌水泥前,检查木模的位置,预留水泥空间的厚度(八吋),高度(八呎),地基底桩的尺寸以及所绑钢筋的粗细长短间隔密度等(曾经听说杭州有无良建商用细竹竿代替钢筋作成豆付渣房子,这在加拿大是绝对不会发生的事).通过鉴定后就可以进行下一步的水泥浇铸了.

水泥浇铸很简单,来二辆水泥搅拌混装车,一辆装备有巨长输送导管的卡车,联上,启动,由工人推动导管将已混合好的水泥浆灌进木模,必要的地方用长杆捣实.整个过程半天搞定.歇一天,就可以除掉所有模板,整个地基就全部呈现在眼前了.然后再经过市政府检查一次(也可能只需核对图纸),地基就算完成了.市政府的检查需要一定时间排期,所以应该考虑这部分的时间影响(本例等了一个星期).

浇铸后的水泥墙体,原来的印象有个四星期的干燥成熟期,询问建筑商,说现在添加了快干剂,拆完模三四天就可以承重,但曾听一个做验屋师的朋友说过,还是时间多一点比较稳定,所以要求建筑商多加一个星期的稳定期时间再回填土和做木架,附加的时间另算.

回填土以前的工作有涂沥青,覆盖防水塑胶片(可不用,但覆盖后对地库的长期防渗透起很大作用).铺设四周雨水管并进入下水道.墙体预留排水管道连接等.这些工作需要二三天完成.再等一个星期,将土全部回填,本节任务完成.

本节已核准费用:
测量师:第二部分费用:600.00.
绑钢筋:1000.00;水泥:7200.00;租模板:2000.00.做模板和木框架一个公司,费用会在以后一起计算.
沥青,塑料板:1500.00
雨水管道铺设:3500.00
回填土:2000.00

本节已确认经过时间:
四星期.

本节说明:
关于选定各分包商.通常是建筑商在他原来交往过的分包商中挑选二至三家他认为较好的给我们选择,通过比较报价,过往记录,公司规模,持有牌照,适合时间等选出一家,然后由三方签定分包合同(建筑商起草),无非是规范职责范围,作业内容,所需时间,材料的选择和应用等,其中有一条值得提一下,就是建筑商不可以从承包商处得到回扣,以免影响业主对于承包商的选择.
第五节:木框架和屋顶

地基工程和所有附带程序全部完工后,就开始做整个房屋的筋骨部分:框架结构.

由于加拿大所具有木材资源的优势,所以独立房屋的主体大多是采用木制结构,外框架大量使用的是2X8木条,内间隔是2X4木条,主梁是树脂复合材料,硬度和重量接近金属感,横梁都采用2X8复合木条.整个框架都是在现场装钉,框架底部有螺栓和基础的钢筋相连,其他连接基本上就是钉子了.感慨的是,中国的木结构房屋从古至今都非常注重结构零部件之间的联结,会设计成全部或主要部位都以榫头相嵌,很多知名的古建筑甚至不使用任何金属.如福建永定建于明永乐年间的集庆楼,它的所有房间、楼梯、隔墙全部用杉木材料构建,相邻均靠榫头衔接,不用一枚铁钉,经历了近600年的风风雨雨,至今仍完整地保留着.而观察现在在加拿大的木制房屋,全反了,相连均靠铁钉或铁三角组件衔接,不用一处榫头.哈.不过这符合现在的生活节奏,只要承重,应力,抗震等计算达到应有强度就行.

起框架过程就没什么多说的,按照图纸搭积木般起到二层,房间间隔全部成型,再让屋顶架公司拖来在厂里预制好的三角形顶架,按距离排开,搁上顶板,又是一阵密集的钉枪声,屋顶就架好了.

谈一下屋顶材料: 常用有这几种(以价格高低为序):后括弧内为设计使用时间或保用时间:
金属(有彩钢和铝合金的,50年)--水泥瓦(30年-40年)-木片(20年)-沥青片(30-40年)-碎石米(不详).-玻璃纤维片(不详)-树脂纤维整体喷涂(不详)

现在最常用的就是水泥瓦和沥青片了,从防水功能来讲毫无优劣区别,价格相差却很多(不仅仅在本身材料上,对于屋架的承重也不一样),外观当然是瓦顶豪华些,但在保养维修确是沥青容易的多(举例,每年上屋顶清理落叶审视屋顶外观等活动时,瓦片就会容易被踩裂.),另外和外墙体的配色选择范围也大.所以现在已有这样的趋势,采用沥青片的多了起来,显示人们对屋顶的用料更讲究实用.看过西区几个2百万的新屋,竟然也采用了沥青片.
考虑到这些,接受建筑商的建议,我也就选用了相对价廉物美(现在流行称性价比高)的沥青片了.
上屋顶也是钉枪,从下往上,钉一片,再覆盖一片 (盖住下片钉眼) ,留出天窗和各个管洞,直至盖完,最后钉上屋脊,完工.

上框架的同时,车库开始做工,水泥基础,框架,屋顶架,上屋顶.步骤相同.这些步骤和屋框架全部完工,再通过一次政府检查后,包括框架各种用料尺寸种类,框架结构布局是否符合原始设计,车库基础高低前后位置等等.这部分就全部完成了.

本节已核准费用:
木工公司人工(包括地基模,车库):29,500.00
木料:16,000.00
屋顶人工材料:6,000.00
测量师:第三部分费用(车库定位):250.00.


本节已确认经过时间:三星期.
第六节 排列进出水管道

本节比预定时间(二星期)超出了三星期,因为临时作了些改动.
框架上到二楼时,从向北的窗户望出去,有非常漂亮的雪山和部分城市景色,而原来的设计向北的窗户太小和太少,所以要求建商改动一下窗户的面积并增加窗户数量,由于开窗的面积和整个外墙的面积有规定的比例,所以改动必须再向市政府申请,并交纳申请改动费用(每项120元),一个多星期后,申请批准了,然后就是木工改动作业再安排和等待管道工进场时间.为此一共多花了三星期.
管道排列根据设计图纸,计有厨房一个下水,二热二冷进水.每个全卫生间为三个下水,二热,三冷进水(单洗脸盆),洗衣房一个下水,二热二冷进水.
考虑减少下水嘈音,做二项措施,一是直下水管道用鋳铁管代替塑胶管,二是内墙在下水管道周围放足保温棉.
管道排完,就是上门窗,这在上木框架前已经预定好了.其中对颜色,尺寸和式样讨论了好几次,并去门窗公司施工现场实地参观.通常定做需要一个多月的时间.所以要提前定下来.安装门窗很快,运来成品后二天就装完了.

本节已核准费用:
补上节车库屋顶费用:2000.00
市政府申请更改费:2X120=240.00
管道费用:11,000.00
窗户:12,000.00

本节已确认经过时间:
五星期.
第七节,房屋内部安装

外框屋顶窗门全部围起来后,开始内部安装.

首先按照图纸穿排电线(包括各开关,灯头盒),电话线,网线, 电视线,保安线,并安装各个分接口盒(你可以预先自己安排每个房间的种类和数量).所有线路均汇总至地库工程房,在以后安装总的接线面板或主机. 其中电视为二路,一路是有线,一路为卫星.

然后是,中央空调(选项),HRV(新鲜空气对换机,选项)和消防水路和喷头(必须)的排管.中央吸尘管路.

最后是地热水管排布,用的是内壁含有一层隔气膜(OXYGEN BARRIER)的红色塑胶管,有印上OXYGUARD的字样在水管上.(以前使用灰色塑胶管材料也是个错误,水内的氯气和氧气容易和水管产生化学作用使管子变得脆弱老化,减少水管预期使用寿命.而容易渗入空气又对暖机交换器造成氧化腐蚀和堵塞从而会缩短机器使用寿命),水管走蛇型排布,每一层每个部位都经过.排完后就是在上面浇铸水泥,这样就是作好了带辐射暖气的地坪.

二天后开始安装保温层.上灰板(包括天花和墙壁).上灰板前需经过市政厅的再次检查,包括各类管路电线排布,保温层材料厚度和用量等.

安装木窗框.


本节已核准费用:
电线,电视线,网线,以及所有连接盒,(材料和人工,下同)12,000.00
中央空调, 7,500.00
中央吸尘, 3,500
HRV, 4,500.00
消防水路, 3400.00
地热系统, 20,000.00
水泥地坪, 2,100.00
保安系统, 1400.00
内外二个污水池, 6,300.00
保温层, 4,500.00
灰板内墙, 16,000.00
木窗框, 4,500.00

本节已确认经过时间:
七星期.

本节说明:
由于前面晚了三个多星期,造成整个工程期的调整,为了重新衔接,多出了许多等待的时间,所以本节时间被拉长.以前建商曾经说过,任何环节中如果拖延一星期,整个工期或许会拖延一个月甚至更长.现在体会下来是很有道理的.
有些费用由于出单晚了,会陆续补充加入到前面的章节中去.
第八节:外墙.


外墙就是给整个房屋穿上衣服,和人们穿的一样,房屋的衣服也得穿好几件.

首先是内衣,紧贴木板的黑色防水防潮隔离纸,很厚很硬,用排钉固定(仔细看了一下,就是咱们平时用的订书钉,就是那把枪大些),全屋包裹,不漏掉任何细小的角落,并留出各外出管口.据建筑商说,从2007年3月起,BC省规定所有外墙必须装防水层,去了建商另外一间正在造的房子看了一下,就是在第一层防潮纸上好后,间隔钉上木条,再外覆一层预制的木板加防潮纸和金属网,造出一个木条厚度的空间,以利透气,达到进一步防水的目的,感觉这样增加一层,既能起到防水作用,对隔音和保暖都有好处,但成本就会增加,一般小地屋大约多5000-7000,大地屋就需7000-10000了.

第二层是铁丝网,作用是让墙体水泥能牢牢挂住,均等间隔用圆钉固定在木板墙体上.

第三层就是砌水泥,和国内造房时的抹灰差不多,整屋都砌到,全部各处均匀抹平(人工)后,就等待三四天让它干,因为现在是隆冬阴雨天,这个过程加上等待就被拖长至二个多星期.

第四层是装饰层,有平面,细粒,中粒,大粒之分,我选择中墉的中粒, 既不太粗旷,也不显得呆板.有一点立体的层次感.操作过程就是水泥加上中粒的圆石子,小型搅拌机拌匀了,用人工往墙上一垛垛地扔,有点象抽象画艺术家往油画布上扔颜料似的.然后加点水抹平.再等待三四天让它干透.

最后应该就是喷涂防水的乳胶漆,整个外衣穿完后.房子就会突然得显的精神起来了,但由于现在气候不合,最后涂漆的部分将延期至二月份以后.

本节已核准费用:
木框架木料后期费用:24000.00
挖地基土后期费用: 4000.00
外墙费用: 20,000.00


本节已确认经过时间:
六星期
第九节:内部装饰

在等待外墙的同时,接通了GAS和电,然后暖气系统开始运作起来,让室内保持在20度左右的温度,为内部装饰作好准备.的
首先是灰板网带接缝和泥灰填充打磨平整,干后由油漆工上底漆,我选择了偏奶黄的米色作为内墙体主色调,平顶白天花,内墙体油漆要上三层.后二层要在接近内装饰程序后面部分才做.

等底漆干后就可以做内部木工活了,包括墙顶线,墙脚线,门框,窗台,楼梯扶手栏杆.同时在二个月前定好的厨房橱柜和卫生间箱柜也运到安装上墙.然后就是厨房卫生间花刚石(Granite)台面的选材,测量,定制打磨和安装.

接着是地面装饰,其中包括厨房的原石,卫生间的地砖,客饭厅的实木地板,睡房的地毯.进门大块砌花原石,同时铺砌厨房和卫生间的墙面砖.

安装GAS壁炉.
安装厨卫水池,马桶浴缸,冲凉房,水龙头组件,镜子.
安装内外房门,锁匙.
安装所有灯具(内外)墙面开关插孔面板.
阳台防水层和木条面板.


本节已核准费用:
电工后期费用:3000.00
电和煤气接通费:1,250.00
GAS壁炉X2:1,800.00
内外油漆全包费用:14,000.00
室内木工加材料:16,250.00
内楼梯扶手围栏,楼梯正侧面板,墙边护板加人工:9000.00
厨房和卫生间橱柜加安装:18,500.00
阳台防水层和木条面板:2,000.00
室内门: 2600.00
花岗岩台面材料和安装:6,000.00
灯具:2,400.00
水池洁具加配件:7,000.00
实木地板:3,600.00+人工1080.00
花岗岩,玉石地砖,厨卫瓷砖加人工:6,000.00
电器:14,500.00
地毯材料加人工:3,800.00

补充:
保安系统另加对讲:500.00
衣橱内架:1500.00






本节已确认经过时间:12星期
第十节:外围,花园和结语:

阳台脚围铁皮包边:1200.00

内屋檐:3,500.00
屋詹水管:2,400.00
草地洒水系统:2,000.00
前门水泥楼梯,1200.00
平台和边道材料加人工:7,000.00.
车库电动门:1,035.00
花园围栏加人工:4,500.00
花园树木草坪花卉:3,500.00
流动厕所租用:1,274.00
垃圾箱加运费:2,800.00
电和煤气费用:1,500.00
整屋清洁:800.00
建商零钱:10,000.00

本节已确认经过时间:3星期





全屋建造工程已经全部完工.剩下的工作是通过市政府的最后检查步骤,包括水,电,气的正确运作和内部安全框架等,然后就能拿到入住许可,房屋保障等文件.
从去年三月开始动工,历经14个月,其中由于罢工休息三个月,所以整个工期为9个月.
纯建筑费用经过初步匡算为48万余,平均200元一平呎.
二者超出预算不算很多,满意.

建屋所涉及到的部分建筑词汇:

土地测量 LAND FIELD SURVEY

推旧屋 DEMOLITION
临时电柱 TEMPORARY ELECTRICAL SERVICE POLE
挖土 DIGGING
油箱 OILTANK
地基 FOUNDATION
起重机 CRANE
做木模 FORMING
拆模 STRIP
灌三合水泥 ENVIROMIX,LINEPUMPING PLACING CONCRETE
涂沥青覆盖防水塑胶片防潮层 DAMP PROOFING
钢筋 REINF STEEL
回填土 BACKFILL
雨水管道 DRAIN TILE
木框架 FRAMING
木料 LUMBER
屋顶构架TRUSSES
水泥瓦CONCRETE TILE
沥青片 ASPHALTUM ROOF
管道 PLUMBING
保温棉 INSULATION
中央空调 CENTER AIR CONDITIONING
中央吸尘 CENTER VANCUM
新鲜空气保温对换系统(HRV) HEAT RECOVERY VENTILATION
消防水路 FIRE SPRINKLER
地热系统 RADIOHEATING
地热用隔氧水管OXYGEN BARRIER
保安系统HOME SECURITY ALARM SYSTEM
污水池SUMP
下水道系统SEWER
夹板PLYWOOD
灰板内墙 DRYWALL
塑钢窗VINYLWINDOW
木窗框WINDOWFRAME
内外门EX-INTERIOR DOOR
内屋詹VENTED SOFFIT

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